So möchte die neue Bundesregierung das Wohnproblem lösen

Der Mieterverein München hat den Check gemacht, was die neue Bundesregierung aus Union und SPD in Sachen Mieterschutz im Koalitionsvertrag vereinbart hat.

Die gute Nachricht vorweg: Die neue Regierung hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. „Es ist wichtig, dass die Mietpreisbremse verlängert wird. Denn sonst gäbe es auch für Münchens Mieterinnen und Mieter praktisch keine Obergrenze, welche Höhe der Miete bei einem neuen Mietvertrag maximal erlaubt ist“, sagt Monika Schmid-Balzert, stellvertretende Geschäftsführerin des DMB Mietervereins München. Mit der Mietpreisbremse gilt: Zulässig ist maximal die ortsübliche Vergleichsmiete (ablesbar im Mietspiegel) plus zehn Prozent.

Problem sind die zahlreichen Ausnahmen der Mietpreisbremse. Schmid-Balzert: „Lücken müssen geschlossen werden. Die Ausnahme ,Neubau‘ darf nicht für Wohnungen ab Oktober 2014, sondern erst ab Neubau und Erstbezug ab 2021 gelten. Das muss nachgebessert werden. Auch für möblierten Wohnraum braucht es dringend viel strengere Regeln.“ Im Koalitionsvertrag steht unkonkret, es werde eine „erweiterte Regelung“ für möblierten Wohnraum, Kurzzeitvermietungen und Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten geben. Schmid-Balzert: „Wir werden darauf achten, dass eine genaue gesetzliche Regelung kommt. In München gibt es extrem viele möblierte Wohnungen. Vermieter*innen hoffen, dass Mieterinnen und Mieter so nicht überprüfen können, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Das muss ein Ende haben.“ Wichtig sei, dass feste Grenzen für den Möblierungszuschlag gesetzt werden, so Schmid-Balzert, und dieser getrennt ausgewiesen werden müsse.

Bis Ende 2026 soll eine Expertengruppe zudem beraten, ob es künftig ein Bußgeld für die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse geben soll. „Wer über eine rote Ampel fährt, muss ein Bußgeld bezahlen. Genauso muss es sein, wenn Vermieter die Mietpreisbremse nicht einhalten. Überprüfen könnte das etwa das Finanzamt“, so Schmid-Balzert.

Keine Änderung wird es wohl in den nächsten Jahren für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen geben. Hier sind für München weiterhin 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt – bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieterverein München hatte eine Absenkung auf sechs Prozent gefordert – oder gleich einen Mietenstopp, bis genügend bezahlbarer Wohnraum geschaffen ist. Schmid-Balzert: „Wir bedauern es sehr, dass es keine Verbesserung für Mieter*innen in bestehenden Mietverhältnissen geben wird. Denn viele Mietende in München müssen jetzt schon rechnen, wie viele Mieterhöhungen sie noch verkraften, bis sie sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Gleichzeitig gibt es aber keine bezahlbaren Alternativen für einen Umzug.“

Bewegung könnte dagegen in die bisher in der Praxis schwer umsetzbaren Regelungen zum „Mietwucher“ kommen. „Über das Thema Mietwucher soll auch die Expertengruppe beraten. Es wäre wichtig, dass Mietwucher einfacher verfolgt werden kann. Hier gibt es viele Mieten, die von der Höhe unter Mietwucher fallen. Nur das vor Gerichten durchzusetzen, ist für Betroffene wegen der Gesetzeslage sehr schwierig“, so Schmid-Balzert.

Positiv ist, dass im Koalitionsvertrag verankert ist, dass es Investitionszuschüsse für die neue Wohngemeinnützigkeit geben soll. Die Wiedereinführung einer Wohngemeinnützigkeit durch die Ampel war zwar ein wichtiger Schritt, aber ohne das nötige Geld praktisch schwer umsetzbar. „Aus Sicht des Mietervereins ist ein Umdenken in der gesamten Gesellschaft wichtig. Gemeinnütziger Wohnungsbau sollte die Regel sein und nicht die Ausnahme. Diejenigen, die ihn anbieten, müssen bevorzugt werden vom Staat“, so Monika Schmid-Balzert. „Auch ist es richtig, dass steuerlich belohnt und nicht bestraft werden soll, wer günstig vermietet.“ Wer sich etwa verpflichtet, Mieten dauerhaft unter dem Mietspiegel zu halten, könnte als privater Vermietender auch von Teilen der Erbschaftssteuer befreit werden.

Schlecht für München ist, dass es unter der neuen Regierung keine Bodenreform geben wird. Diese müsste auf Bundesebene regeln, dass Grund und Boden nicht unaufhörlich teurer werden. Dadurch lohnt sich die Spekulation mit Grundstücken oftmals mehr, als sie zu bebauen. In München machen die Bodenkosten den Großteil der Kosten beim Bauen aus. Schmid-Balzert: „Auf extrem teurem Grund und Boden ist es sehr schwierig, bezahlbare Wohnungen zu schaffen. München versucht mit Instrumenten wie der SOBON oder der SEM das Problem zu verkleinern. Aber so richtig helfen würde nur eine Bodenreform.“ Sehr hilfreich für Münchens Mietende könnte sich auswirken, dass das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten rechtssicher zurückkommen soll. Das heißt, dass Kommunen nicht zum im Kaufvertrag vereinbarten Preis einsteigen müssten, sondern in Erhaltungssatzungsgebieten auch günstiger kaufen könnten, wenn Käufer*innen nicht unterschreiben, dass sie sich zu Mieterschutzregeln bekennen.

Positiv für Münchens Mietende könnte sein, dass die SPD in der neuen Regierung das Bauministerium unter Verena Hubertz und auch das Justizministerium unter Stefanie Hubig leitet. Mieterschützende Regelungen, die eigentlich im Koalitionsvertrag vereinbart worden waren, kamen unter der Ampel größtenteils nicht in die Umsetzung, da das FDP-geführte Justizministerium mauerte. Monika Schmid-Balzert: „Wir erwarten von der neuen Regierung, dass sie ihre Versprechen aus dem Koalitionsvertrag zügig umsetzt. Wir hätten uns für die Mieter*innen Deutschlands mehr erhofft. Nun liegt es aber vor allem auch an der SPD als Mieterpartei, das Vertrauen von Deutschlands Mietenden nicht erneut zu beschädigen.“

Text: Ramona Weise-Tejkl
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