Nebenkostenabrechnung selbst prüfen

Viele Nebenkostenabrechnungen sind falsch, deshalb lohnt sich eine genaue Prüfung. Mieter*innen haben dafür 12 Monate nach Zustellung der Nebenkostenabrechnung Zeit. Zahlen müssen Mieter*innen auch dann innerhalb von 30 Tagen, wenn sie Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung erheben. Dazu dürfen Mieter*innen die Originalbelege einsehen Allerdings haben sie keinen Anspruch darauf, Kopien zu erhalten, auch wenn sie diese selbst zahlen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Vermieterin oder der Vermieter zu weit weg wohnt. Aufmerken sollten Mieter*innen besonders dann, wenn sich eine Position plötzlich stark erhöht. In vielen Fällen sind einmalig angefallene Kosten berechnet worden, die aber in der Regel nicht zu den Nebenkosten zählen.

Eine Abrechnungsperiode endet in der Regel am 31. Dezember, spätestens zwölf Monate später muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen. Danach dürfen Vermieter*innen keine Nachzahlung mehr verlangen, ein Anspruch auf das Guthaben besteht jedoch weiterhin.

Was an Betriebskosten gezahlt werden muss, steht im Mietvertrag. Nicht alle Kostenpositionen müssen dort einzeln aufgelistet sein. Es reicht, wenn im Vertrag auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung verwiesen wird.

Steht im Vertrag kein Verweis auf die Verordnung, müssen nur die im Vertrag genannten Positionen bezahlt werden. Findet sich keine Regelung zu den Betriebskosten im Mietvertrag, müssen auch keine bezahlt werden.

Folgende Kosten können sich im Mietvertrag finden – können aber nicht immer auf die Mieter*innen umgelegt werden:

Heizung und Warmwasser: Heizkosten und Warmwasserkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Fehlt die Angabe, wie hoch der Energieverbrauch für Warmwasser war, dürfen die Warmwasserkosten um 15 Prozent gekürzt werden. Denn oft wird dies nur geschätzt oder mit einer Formel berechnet.

Durch eine Novelle der Heizkostenverordnung müssen Vermieter*innen dafür sorgen, dass alle Geräte bis Ende 2026 fernablesbar sind – es gibt allerdings Ausnahmen wie Einliegerwohnungen oder Wohnungen, die vor 1981 bezugsfertig waren. Ebenfalls neu ist die Pflicht für Vermieter*innen, in deren Immobilien bereits fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Mieter*innen ab 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitzuteilen.

Seit 2021 wird beim Heizen mit Öl oder Erdgas eine zusätzliche CO2-Abgabe erhoben, die bisher die Mieter*innen allein tragen mussten. Ab 2023 soll für Wohngebäude ein Stufenmodell gelten. Damit lassen sich die CO2-Kosten anhand der energetischen Qualität des Gebäudes zwischen Vermieter*in und Mieter*in aufteilen.

Kalt- und Abwasser: Kalt- und Abwasser dürfen zusammen abgerechnet werden, ebenso die Kosten für die Entwässerung und die regelmäßige Legionellen-Überprüfung in Mehrfamilienhäusern.

Grundsteuer: Die Grundsteuer darf auf die Mieter*innen umgelegt werden. Wohnt der Vermieter oder die Vermieterin mit im Haus, muss er*sie auf Basis der anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag selbst zahlen.

Hausmeister*in: Nicht alle Hausmeisterkosten dürfen in Rechnung gestellt werden. Das Gehalt und die So­zial­ver­si­che­rungs­bei­trä­ge sind grundsätzlich Nebenkosten für alle Mieter*innen. Wird der*die Hausmeister*in aber auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er *sie Reparaturen, dann müssen Mieter*innen diesen Anteil der Arbeit nicht bezahlen.

Schlüsseln Vermieter*innen die Hausmeisterkosten nicht auf, können prozentual Kosten abgezogen werden. Wieviel, sollten mit dem örtlichen Mieterverein abgeklärt werden, da dies schwer abzuschätzen ist. Oft ist der*die Hausmeister*in auch gleichzeitig für den Garten zuständig oder reinigt das Treppenhaus. Diese Kosten dürfen Vermieter*innen nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen.

Reinigung: Darunter fallen regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personal, etwa für die Reinigung des Treppenhauses. Sonderreinigungskosten wegen einer Baustelle hingegen nicht. Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserohren können nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

Garten: Alle Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten zusammenhängen, sowohl Personal, aber auch Kosten für neue Pflanzen, dürfen in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung auftauchen.

Straßenreinigung und Abfallbeseitigung: Zu den Kosten für die Straßenreinigung gehören auch die Räum- und Streukosten bei Eis und Schnee. Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter dürfen nicht umgelegt werden.

Beleuchtung: Dazu gehören die Strom­kos­ten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche. Lampen und Glühbirnen dürfen Vermieter*innen nicht umlegen. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ ist formell unwirksam.

Aufzug: Auch wer im Erdgeschoss lebt, muss die Wartungskosten für den Aufzug mitbezahlen.

Rauchmelder: Anschaffungskosten für Rauchmelder können Vermieter*innen nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten. Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern dürfen Vermieter*innen berechnen, wenn sie das den Mieter*innen vorher ausdrücklich erklärt haben.

Schornsteinreinigung: Die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung dürfen Vermieter*innen abrechnen.

Dachrinnenreinigung: Diese Kosten dürfen in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt und dies ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt ist. Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, dürfen Vermieter*innen die Kosten dafür nicht umlegen.

Kabelanschluss: Die Kabelgebühren dürfen Vermieter*innen zukünftig nicht mehr umlegen. Alle Mieter*innen sollen die Chance haben, ihren Anbieter selbst auszuwählen – so steht es im neuen Te­le­kom­mu­ni­ka­ti­ons­ge­setz. Es gibt allerdings eine lange Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024. Erst dann haben Mieter*innen die freie Wahl zwischen den Anbietern oder ob sie auf den Kabelanschluss verzichten.

Versicherungen: Die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung oder eine Haushaftpflicht- und eine Ge­wäs­ser­scha­dens­haft­pflicht­ver­si­che­rung können in der Abrechnung umgelegt werden. Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung dürfen nicht berechnet werden.

Gewerberäume im Wohnhaus: Gibt es im Wohnhaus auch eine Gewerbeeinheit, sollte das bei den Nebenkosten berücksichtigt werden. Denn in aller Regel verursacht ein Gewerbe deutlich höhere Nebenkosten. Haben Vermieter*innen diese nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter*innen umgelegt, kann dem widersprochen werden.

Verteilerschlüssel: Die Verteilerschlüssel müssen in der Abrechnung angegeben und auch richtig sein. Es lohnt sich, die Wohnung nachzumessen, denn Nebenkosten sind nur nach den tatsächlichen Quadratmetern zu berechnen.

Diese Kosten dürfen Vermieter*innen nicht umlegen: Selbst wenn sie im Mietvertrag stehen, ist es unzulässig, die Kosten der Hausverwaltung auf Mieter*innen umzulegen. Ebenso ist es nicht rechtens, Bankgebühren oder Reparaturkosten am Haus oder der Wohnung umzulegen. Wenn Mieter*innen solche Kosten bereits bezahlt haben, können sie rückwirkend für drei Jahre zurückgefordert werden.

Pressemitteilung vom 23.06.2022

 
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