Mieterwissen A-Z

Im Folgenden erhalten Sie allgemeine Antworten zu den  häufigsten Mieterfragen. Für Ihren individuellen Fall empfehlen wir eine Rechtsberatung im DMB Mieterverein München. Bitte vereinbaren Sie hierzu einen Termin unter 089 / 55 21 43 – 0.

Abmahnung

Eine Abmahnung ist die schriftliche oder mündliche Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen. Eine Abmahnung kann durch den*die Mieter*in oder den*die Vermieter*in ausgesprochen werden.

Wenn Mieter*innen z.B. häufig Partys veranstalten, auf denen es immer wieder zu laut wird, dann darf der*die Vermieter*in deshalb nicht gleich zum Gericht gehen und das für die Zukunft verbieten lassen. Erst recht darf er oder sie nicht gleich kündigen. Er*sie muss erstmal einen „Warnschuss“ abgeben und den Mieter oder die Mieterin auffordern, dieses Verhalten zu verändern. Erst wenn das nicht hilft, kann der die Vermieterin oder der Vermieter kündigen oder auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen.

Das Gleiche gilt für den*die Mieter*in. Wenn z.B. der mitvermietete Keller bei Vertragsbeginn noch nicht frei ist, darf die Mieterin oder der Mieter deswegen nicht sofort fristlos kündigen, sondern sie*er muss dem*der Vermieter*in zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Erst wenn dies vergeblich war, kann sie*er fristlos kündigen.

Eine Abmahnung ist für eine Kündigung ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn

  • Mieter*innen in Zahlungsverzug sind, also einfach die Miete nicht bezahlen,
  • Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen,
  • Die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Hält der Mieter oder die Mieterin eine vom Vermieter oder der Vermieterin ausgesprochene Abmahnung für unberechtigt, kann er oder sie die Abmahnung zurückweisen und die eigene Sicht der Dinge darlegen. Man kann sich allerdings nicht gerichtlich dagegen wehren und verlangen, dass der*die Vermieter*in die Abmahnung wieder zurücknimmt oder ein Gericht ihre Unwirksamkeit feststellt. Ein Nachteil entsteht Mieter*innen dadurch nicht; denn wenn der*die Vermieter*in sich später auf diese Abmahnung beruft, muss er oder sie den vollen Beweis dafür liefern, dass die damaligen Vorwürfe zutreffend waren.

Abstand und Ablöse

Bei Neuvermietungen treffen Vermieter*in und Mieter*in oder alte*r und neue*r Mieter*in häufig Vereinbarungen über Abstandszahlungen bzw. das Ablösen bezüglich von Gegenständen oder Einrichtungen, die in der Wohnung oder dem Haus bleiben.

Abstandszahlung bedeutet, dass der*die Nachmieter*in dem*der Vormieter*in für das Freimachen der Wohnung Geld bezahlt. Derartige Vereinbarungen sind gem. § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Die Nachmieterin oder der Nachmieter  kann das Geld also zurückfordern.

Davon zu unterscheiden ist die Ablösevereinbarung, die entweder zwischen Vor- und Nachmieter*in oder zwischen Mieter*in und Vermieter*in geschlossen wird. Hier handelt es sich um schlichte Kaufverträge über Gegenstände, die in der Wohnung verbleiben und welche die neue Mieterin oder der neue Mieter kauft (z.B. eine Einbauküche oder einen Einbauschrank). Derartige Vereinbarungen sind aber nur zulässig, wenn der Preis für den jeweiligen Gegenstand realistisch ist.

Vereinbarungen sind unzulässig , sobald der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegt. Die Vereinbarung ist dann nur bis zum tatsächlichen Wert der Kaufsache plus die 50 Prozent wirksam, den Rest können Käufer*innen zurückfordern.

Ein Beispiel:

Der neue Mieter oder die neue Mieterin zahlt dem*der Vermieter*in für eine alte Küche aus dem Baumarkt eine Ablöse von 3000€. Der Zeitwert der Küche beträgt aber nur noch 500€. Die Vereinbarung ist dann nur wirksam bis zu einem Betrag von 750€ (500€ + 50%). Die restlichen 2250 € kann der Mieter zurückfordern.

Vorsicht: Zum Teil versuchen Vermieter*innen die Kosten des Maklers dadurch auf den Mieter zu übertragen, indem sie die zu bezahlende Provision mit einer überhöhten Ablöse ausgleichen wollen! Siehe auch: Maklerprovision

Aufhebungsvertrag

Das ist ein Vertrag zwischen Vermieter*in und Mieter*in, der den Mietvertrag beendet. Anders als bei einer Kündigung, wo entweder Mieter*in oder Vermieter*in einseitig den Mietvertrag beenden – ob der andere Teil will oder nicht – schließen die beiden hier einen Vertrag, in dem alle Punkte, die die Beendigung betreffen, geregelt werden.

Zum Beispiel:

  • Beendigungszeitpunkt
  • Welche Renovierungen müssen gemacht werden?
  • Wann wird die Kaution zurück bezahlt?
  • was ist mit Gegenständen oder Einbauten, die in der Wohnung bleiben? (s. Ablöse)
  • Eine evtl. Umzugsbeihilfe durch die Vermieterin oder den Vermieter

Insbesondere wenn Mieter*innen von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter*innen einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter*in und Vermieter*in einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.

Beim Abschluss solcher Aufhebungsverträge sollte aber auf jeden Fall ein*e Jurist*in hinzu gezogen werden, die oder der die einzelnen verhandelten Punkte noch einmal überprüft und entsprechend „wasserdicht“ formuliert.

Balkon

Gehört ein Balkon zur angemieteten Wohnung, kann ihn der Mieter oder die Mieterin grundsätzlich nach freier Verfügung nutzen. Allerdings müssen Mieter*innen auf die Nachbarinnen und Nachbarn Rücksicht nehmen.

Mieter*innen dürfen z.B  grundsätzlich die Wäsche auf dem Balkon trocknen. Blumenkästen und Blumentöpfe dürfen auf dem Balkon aufgestellt oder angebracht werden. Voraussetzung ist aber, dass die Blumentöpfe ordnungsgemäß befestigt sind. Es muss sichergestellt sein, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Vorbeigehende oder Nachbar*innen gefährden können.

Letztere müssen wiederum eventuell herabfallende Blüten oder Blätter dulden. Die Balkonbepflanzung, zum Beispiel stark wuchernder Knöterich, muss zurückgeschnitten werden, wenn sie über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02). Und natürlich muss beim Blumengießen darauf geachtet werden, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter*innen trifft (AG München 271 C 73794/00).

Mieter*innen dürfen auch einen unauffälligen Sichtschutz anbringen oder einen Sonnenschirm aufstellen. Bei der Montage einer Markise, muss allerdings die Vermieterin oder der Vermieter gefragt werden, denn das ist ein sogenannter Eingriff in die Bausubstanz und für den braucht es eine Genehmigung.

Bearbeitungsgebühr

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter*innen oder Hausverwaltungen nach Abschluss des Mietvertrages von der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter eine Bearbeitungsgebühr verlangen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter oder die Mieterin für den Abschluss des Mietvertrages eine Bearbeitungsgebühr an den*die Vermieter*in oder die Hausverwaltung zahlen muss, ist das nach Auffassung einiger Gerichte unwirksam. Mieter*innen müssen also nicht bezahlen bzw. können bereits gezahlte Beträge zurück verlangen.

Es gibt aber auch Gerichte, die eine entsprechende Vereinbarung dann für wirksam halten, wenn die Gebühr nicht höher als 75 € ist. Ist überhaupt keine Angabe über die Höhe gemacht worden, so ist die Vereinbarung in jedem Fall  unwirksam.

Besenrein

In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass der*die Mieter*in bei Ende des Mietverhältnisses die Wohnung „besenrein“ zurück zu geben hat.

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung im sauberen Zustand zurückzugeben ist. Mieter*innen müssen dann aber nicht Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster in jedem Fall putzen.

Die Formulierung „besenrein“ begründet keine speziellen Reinigungsverpflichtungen, sondern heißt laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/05) „mit dem Besen grob gereinigt“. Mieter*innen müssen also grobe Verschmutzungen in der Wohnung  und zum Beispiel auch Spinnweben im Keller beseitigen.

Die Vereinbarung über eine „besenreine Rückgabe“ bedeutet nicht, dass keinerlei Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist in einem gesonderten Abschnitt im Mietvertrag geregelt und muss unbedingt von Fachleuten auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden.

 

Besichtigungsrecht

Ein generelles Besichtigungsrecht der Vermieterin oder des Vermieters gibt es nicht. Mit dem Abschluss des Mietvertrages steht dem*der Mieter*in grundsätzlich das Recht zu, in der Wohnung in Ruhe gelassen zu werden (BGH WuM 2014, 495). Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der*die Vermieter*in einmal im Jahr die Wohnung ansehen darf, ist unwirksam.

Der*die Mieter*in muss eine Besichtigung nur unter bestimmten Voraussetzungen erlauben.

Voraussetzung ist zunächst einmal, dass die Vermieterin oder der Vermieter einen konkreten Grund für die Besichtigung hat.

Beispiele:

  • Er*sie will das Haus oder die Wohnung verkaufen und sie Interessenten zeigen
  • Das Mietverhältnis ist beendet, der*die Vermieter*in will die Wohnung möglichen Nachmieter*innen zeigen
  • Der*die Vermieter*in will die Wohnung modernisieren oder etwas richten

 

Die Besichtigung muss rechtzeitig, also 3-4 Tage vorher, angekündigt werden und die Termine müssen mit dem Mieter oder der Mieterin abgestimmt werden. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur ausnahmsweise stattfinden.

Wollen Vermieter*innen die Wohnung Interessenten zeigen, können sie nicht dauernd von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen. Einmal in der Woche bzw. alle zehn Tage dürfte für eine Besichtigung ausreichend sein.

Vermieter*innen dürfen ihr Besichtigungsrecht auch nicht gewaltsam erzwingen, dies wäre Hausfriedensbruch.

Bestellerprinzip

Seit 01.06.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen. Das bedeutet: Wer bestellt, bezahlt! Wer die Maklerin oder den Makler also ausdrücklich schriftlich beauftragt hat, bezahlt sie oder ihn auch.

Mieter*innen müssen nur dann die Provision zahlen, wenn sie sich an den*die Makler*in wenden, diesen oder diese schriftlich mit der Wohnungssuche beauftragen und der*die Makler*in dann – nur aufgrund dieses Auftrages – die gewünschte Wohnung sucht und beschafft. Greifen Makler*innen auf eine Wohnung aus ihrem Bestand bzw. ihrer Datei (die möglicherweise zuvor durch Vermieter*innen bestückt wurde) zurück, müssen Mieter*innen nicht bezahlen. Häufig werden im Internet Wohnungen angeboten, deren Besichtigung jedoch von der Registrierung bei dem inserierenden Makler oder der inserierenden Maklerin abhängt. Dies ist eine eindeutige Umgehung des Bestellerprinzips und demnach ein Verstoß gegen das Gesetz.

In solchen Fällen können Mieter*innen die bereits gezahlte Provision zurückfordern.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Provision verjährt erst nach drei Jahren.

 

 

Betriebskosten

Die Vermieterin oder der Vermieter kann – sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde – Betriebskosten auf den*die Mieter*in umlegen. Dazu gehören gem. der Betriebskostenverordnung (BetrkVO): Grundsteuer, Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Aufzugskosten, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister*in, Gemeinschaftsantenne oder Kabelgebühren, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und sonstige Betriebskosten.

Es muss sich um laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln.

Im Mietvertrag ist vereinbart, ob die Betriebskosten in der Miete enthalten sind oder ob sie jährlich abgerechnet werden. Sind sie bereits in der Miete enthalten, spricht man von einer „Bruttomiete“, in einem solchen Fall haben Mieter*innen keinen Anspruch auf eine jährliche Abrechnung.

Sind sie nicht enthalten, spricht man von einer „Nettomiete zzgl. Vorauszahlungen“. Vermieter*innen rechnen dann sämtliche, auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zusammen und ziehen die monatlichen Vorauszahlungen ab.

Eine weitere Variante ist die „Nettomiete mit vereinbarter Pauschale“. Hier bezahlen Mieter*innen statt der Vorauszahlungen eine bestimmte Pauschale, Vermieter*innen können dann ebenfalls nicht abrechnen.

Vermieter*innen sind laut Gesetz verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Endet das Abrechnungsjahr also am 31.12.2020 haben sie bis zum 31.12.2021 Zeit, die Abrechnung zu erstellen. Dabei kommt es auf den Zugang beim Mieter oder der Mieterin an. Bekommt sie*er die Abrechnung also erst am 2.1.2022, muss sie*er dem Vermieter oder der Vermieterin nichts mehr bezahlen.

Ergibt die Abrechnung jedoch ein Guthaben, haben Mieter*innen Anspruch auf die Auszahlung, egal wann sie kommt.

In der Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter*innen genau erklären, welche Kosten sie abrechnen, wie hoch diese Kosten sind und wie sie den jeweiligen Anteil des Mieters oder der Mieterin errechnen.

Für München gibt es einen Betriebskostenspiegel, in dem die durchschnittlichen Betriebskosten aufgelistet sind. Liegen die vom Vermieter oder der Vermietern errechneten Beträge über diesen Durchschnittswerten, haben  Mieter*innen das Recht, sich die Unterlagen vorlegen zu lassen. Sie müssen allerdings in die Geschäftsräume des Vermieters oder der Vermieterin fahren, wenn sie nicht zu weit weg sind. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien hat man nicht.

Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar, kann der*die Mieter*in die Nachzahlung zurückhalten, bis der*die Vermieter*in alles erklärt hat. Aber Vorsicht: wenn der Nachzahlungsbetrag eine Monatsmiete übersteigt, sollten Sie den Betrag nicht zurückhalten, da der*die Vermieter*in sonst kündigen könnte. In einem solchen Fall sollte die Summe „unter Vorbehalt“ gezahlt und dann zurückgefordert werden. Notfalls mit Hilfe eines Gerichts.

 

Briefkästen

Mieter*innen haben Anspruch auf einen Briefkasten. Es muss sichergestellt sein, dass die Post den Mieter oder die Mieterin erreicht. Die Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der*die Mieter*in nach Meinung einiger Gerichte sogar die Miete bis zu 1 Prozent kürzen.

Mieter*innen können an den Briefkasten einen Aufkleber mit „Keine Werbung“ anbringen, um zu vermeiden, dass sie zu viel unnötige Werbung bekommen. Wird dieses Verbot nicht beachtet, kann die Mieterin oder der Mieter gegen das werbende Unternehmen auf Unterlassung klagen. Gegen persönlich adressierte Werbesendungen kann der*die Mieter*in nichts unternehmen. Hier hilft kein Werbeverbot am Briefkasten. Die Post muss die Werbesendung zustellen.

Der Vermieter oder die Vermieterin darf aber nicht generell verbieten, dass seinen*ihren Mieter*innen Werbung zugestellt wird. Manche Mieter*innen wollen bestimmte Werbung bekommen und darauf haben sie auch ein Recht.

Dachrinnenreinigung

Der*die Vermieter*in darf die Kosten für die Dachrinnenreinigung auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag steht. Das fällt dann unter „sonstige Betriebskosten“. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass „Kosten für die Dachrinnenreinigung“ unter Betriebskosten fallen. Entscheidend ist, ob die Dachrinnenreinigung immer wieder und  in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss oder ob es eine einmalige Maßnahme ist, weil die Dachrinne z.B. bereits verstopft ist. Aber: Voraussetzung dafür, dass diese Kosten von der Mieterin oder dem Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die „Dachrinnenreinigung“ als sonstige Betriebskosten auf den*die Mieter*in umgelegt wird. Die bloße Vereinbarung, dass der*die Mieter*in auch noch „sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus.

 

Eigenbedarfskündigung

Vermieter*innen können laut Gesetz Mieter*innen kündigen, wenn sie einen Grund haben. Also ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Ein solches berechtigtes Interesse ist u.a. der Eigenbedarf. Demnach darf der Vermieter oder die Vermieterin kündigen, wenn er*sie die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder für eine*n Familienangehörige*n benötigt.

Zu den Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, gehören neben Eltern und Kindern die Geschwister des Vermieters oder der Vermieterin, leibliche Nichten und Neffen, Enkel, Stiefkinder oder auch eine Pflegekraft für den*die Vermieter*in oder eine*n Angehörige*n. Nicht dazu gehören der Schwager oder die Schwägerin, Cousinen, Ex-Ehepartner, die Eltern der Lebensgefährtin, die Tochter der Schwiegertochter, ein im Ausland lebender Abkömmling des Großvaters etc.

Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist zunächst, dass die Vermieterin oder der Vermieter im Kündigungsschreiben die Person angibt, für die sie*er die Wohnung angeblich braucht und warum.

Fällt der Eigenbedarf, also der Kündigungsgrund, während der Kündigungsfrist weg, muss der*die Vermieter*in dies dem*der Mieter*in mitteilen und ihm*ihr anbieten, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Ziehen Mieter*innen aus, weil sie dem*der Vermieter*in den Eigenbedarf abnehmen und stellt sich heraus, dass die betreffende Person gar nicht in die Wohnung eingezogen ist (der*die Vermieter*in hat teurer weitervermietet oder die Wohnung verkauft), hat der*die betroffene Mieter*in einen Schadensersatzanspruch gegen den*die ehemalige*n Vermieter*in. Mieter*innen können dann sämtliche Kosten von der Vermieterin oder dem Vermieter zurück verlangen, die ihnen durch den Umzug entstanden sind, also Maklerkosten, Umzugskosten, evtl. höhere Miete… Vermieter*innen müssen dann substantiiert und plausibel darlegen, aus welchen Gründen der Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Mieter*innen können gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Dieser muss aber mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei der Vermieterin oder dem Vermieter sein. In diesem Widerspruch muss der*die Mieter*in erklären, warum es für ihn oder sie unzumutbar ist aus der Wohnung auszuziehen. Die Gründe müssen aber schwer wiegen, also hohes Alter, schwere Krankheit etc. Die Tatsache, dass die Kinder sich in der Gegend so wohl fühlen, dürfte nicht ausreichen.

Wenn Mieter*innen nicht aus der Wohnung ausziehen, können Vermieter*innen zu Gericht gehen und verlangen, dass Mieter*innen zum Auszug gezwungen werden (Räumungsklage).

Der Richter muss dann zunächst entscheiden, ob die Kündigung wirksam, also vor allem ausreichend begründet wurde, dann muss er die gegenseitigen Interessen abwägen: Auf der einen Seite das Interesse des Vermieters oder der Vermieterin bzw. des*der Angehörigen, in die Wohnung zu ziehen. Auf der anderen Seite das Interesse der Mieterin oder des Mieters, in der Wohnung zu bleiben.

 

Energiepass/Energieausweis

Vor einer geplanten Anmietung einer Wohnung konnten sich Mieter*innen früher nur sehr eingeschränkt darüber informieren, mit welchem Heizenergieverbrauch zu rechnen sei. Angesichts der stark gestiegenen Heizkosten hat die Frage nach den Energiekosten eine große Bedeutung erhalten. Deshalb sind die Vermieterinnen und Vermieter nun verpflichtet, für das Gebäude einen Energieausweis erstellen zu lassen. Er enthält Aussagen darüber, wie ein Gebäude energetisch einzuschätzen ist.

Einem Energieausweis ist nicht unmittelbar zu entnehmen, wie hoch die Energiekosten sein werden. Sie lassen sich jedoch in etwa abschätzen, wenn man den aktuellen Energiepreis zugrunde legt. Zu beachten ist aber, dass der Energieverbrauch sehr unterschiedlich sein kann und vom jeweiligen Verhalten der Bewohner*innen, den Wetterbedingungen und gegebenenfalls von Leerständen im Gebäude abhängt. Außerdem bezieht sich der Energiepass immer auf das gesamte Haus und nicht auf eine einzelne Wohnung.

Es gibt zwei Varianten:

  1. Der Verbrauchsausweis dokumentiert den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes an Heizenergie. Grundlage dafür sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
  2. In einem Bedarfsausweis wird nicht der Verbrauch angegeben, sondern der Energiebedarf. Es wird konkret berechnet, wie viel Heizenergie benötigt wird. Dazu wird die Wärmedämmung von Außenwänden und Fenstern, des Kellers und des Daches bewertet. Außerdem spielt eine Rolle, welche energetische Qualität die Heizungsanlage hat und ob regenerative Energiequellen eingesetzt werden.

Ein Energieausweis ist sowohl für Neubauten als auch für bestehende Gebäude vorgeschrieben. Er muss vorgelegt werden, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird.

Feuchtigkeit

Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind Wohnungsmängel, die der Vermieter oder die Vermieter beseitigen muss und die den*die Mieter*in zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Sind Mieter*innen dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielsweise weil sie zu wenig heizen oder lüften, scheiden natürlich Mietminderungsansprüche aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99).

Ist zwischen den Vertragsparteien streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss zunächst einmal der*die Vermieter*in beweisen, dass nicht er*sie verantwortlich ist, weil etwa Baumängel die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben (BGH XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten durch die Mieterin oder den Mieter, muss der*die Vermieter*in ihn sie oder ihn hierüber aufklären und informieren. Erfolgt das nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, ist der*die Vermieter*in verantwortlich und nicht der*die Mieter*in (LG Gießen 1 S 63/00). Zumindest aber sorgt die mangelhafte Information der Mieterin oder des Mieters dafür, dass den Vermieter oder die Vermieterin ein Mitverschulden in Höhe von 50 Prozent trifft (LG Berlin 65 S 94/99).

s. richtig heizen

Fogging

Beim Fogging kommt es zu schwarzen, grauen bzw. ölig schmierigen Staubablagerungen. Zumeist tritt dieses Phänomen in der Heizperiode auf, und zwar in Wohnungen, die zuvor renoviert wurden. Aber auch Neubauwohnungen sind davon betroffen. Zumeist wurden bei Fertigstellung, Renovierung oder Umbau der Wohnungen Produkte eingesetzt, die sogenannte „höhersiedende organische Verbindungen“ in die Luft abgeben können. Das sind z.B. Bestandteile von Farben, Lacken oder Klebstoffen. Hinzu kommen häufig noch andere Faktoren, wie zum Beispiel bauliche Gegebenheiten (Kältebrücken, schadhafte Isolierungen, defekte Schornsteine und Kamine).

Wenn das Erscheinungsbild des Fogging in der Wohnung auftritt, haben Mieter*innen gegenüber Vermieter*innen einen Anspruch auf Beseitigung. Dies natürlich nur, wenn sie nicht selbst für den Zustand verantwortlich sind. Dasselbe gilt auch für das Mietminderungsrecht.

Wer letztlich für den Schaden verantwortlich ist, ist häufig schwer zu ermitteln. Die Gerichte gehen in diesen Fällen folgendermaßen vor:

Verlangt der*die Vermieter*in vom Mieter, dass die Flecken beseitigt werden sollen, muss er*sie beweisen, dass er nichts für diesen Schaden kann. Kann er dies beweisen, ist der Mieter oder die Mieterin an der Reihe: er oder sie muss beweisen, dass die Ursache nicht in seinem*ihrem Einflussbereich liegt.

Verlangen Mieter*innen z.B. Schadensersatz, müssen sie beweisen, dass der*die Vermieter*in den Schaden auch verschuldet hat bzw. das Fogging bereits bei Vertragsschluss vorhanden war und der*die Vermieter*in dies wusste.

Fristlose Kündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen können sowohl Mieter*innen als auch Vermieter*innen ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Es muss aber ein sogenannter wichtiger Grund vorliegen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für denjenigen, der kündigen will, unzumutbar sein. Dies wiederum hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Kündigung durch die Mieterin oder den Mieter:

– Die Benutzung der Wohnung stellt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit dar. Der*die Mieter muss also noch nicht krank sein, aber es besteht auf jeden Fall die Gefahr einer Erkrankung. Dies wäre z.B. der Fall bei Ungezieferbefall oder massivem Schimmelbefall. Der*die Mieter*in muss aber ein Attest vom Arzt vorlegen.

– Dem*der Mieter*in wird der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Der Mieter oder die Mieterin kann die Wohnung also nicht so nutzen, wie dies üblich ist, wenn die Wohnung z.B. wegen niedriger Zimmertemperaturen nicht bewohnt werden kann oder wenn die Wohnung nur mit rostverfärbtem Wasser versorgt wird. Auch wenn der*die Vermieter*in unbefugt die Wohnung der Mieterin oder des Mieters mit einem Zweitschlüssel betritt, kann der*die Mieter*in fristlos kündigen.

– Das Recht zur fristlosen Kündigung kann verwirkt sein, wenn es verspätet ausgeübt wird. Rechtzeitig ist sie ausgesprochen, wenn sie spätestens sechs Wochen nach der Vertragsverletzung vorgelegt wird.

 

Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin:

– Der*die Mieter*in gefährdet die Mietsache infolge mangelnder Sorgfalt erheblich, indem sie oder er z.B. immer wieder Wasserschäden verursacht oder die Wohnung total vermüllen lässt.

– Der*die Mieter*in überlässt die Wohnung ohne Genehmigung komplett einem oder einer Dritten (unerlaubte Untervermietung)

– Der*die Mieter*in stört den Hausfrieden. Das gilt z.B., wenn wegen schwerer Gewalttätigkeiten mehrfach die Polizei gerufen werden muss oder wenn die Nachtruhe durch häufige lautstarke Partys gestört wird.

– Der*die Mieter*in zahlt die Mieten ständig unpünktlich oder hat über zwei Monate überhaupt keine Miete bezahlt.

Aber: Bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, braucht es eine schriftliche Abmahnung.

Das gilt nicht, wenn der*die Vermieter*in wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen bzw. Zahlungsverzug fristlos kündigt. Dann kann er oder sie ohne Vorwarnung kündigen.

 

Garage

In der gemieteten Garage darf der*die Mieter*in das Auto abstellen, Zubehörteile und Reifen lagern, Regale befestigen oder Schränke aufstellen. Auch Motorräder, Mopeds, Fahrräder usw. dürfen hier geparkt werden. Für Fragen der Mieterhöhung und Kündigung ist entscheidend, ob die Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurde oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht, die Garage und die Wohnung also mit einem Mietvertrag angemietet wurden. Gibt es einen extra Mietvertrag nur für die Garage, kommt es auf den Inhalt des Vertrages an.

Fehlen hier konkrete Regelungen, gilt:

Kündigungen – egal ob von Mieter*in oder Vermieter*in – sind ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Miethöhe oder auch Erhöhungen können frei vereinbart werden. Typischerweise werden aber Garagen und Wohnungen zusammen vermietet. Für ein einheitliches Mietverhältnis spricht, wenn beides beim gleichen Vermieter oder der gleichen Vermieterin angemietet wird, wenn dies zeitgleich geschieht und wenn nur ein Vertragsformular genutzt wird.

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Garage und Wohnung ist eine separate Kündigung nur für die Garage im Regelfall nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Der*die Vermieter*in will im Zuge der Garagenkündigung hier neue Wohnungen schaffen und sie dann vermieten.

Eine Erhöhung der Garagenmiete ist grundsätzlich möglich, allerdings muss hier wieder unterschieden werden, ob die Miete für die Garage einzeln ausgewiesen ist oder in einem Gesamtbetrag mit der Wohnung. In beiden Fällen muss die Erhöhung begründet werden, es muss also dargelegt werden, dass die derzeit bezahlte Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete für vergleichbare Garagen entspricht.

Da in diesen Fällen der Teufel aber häufig im Detail sitzt, raten wir dringend sich bei einer Garagenmieterhöhung von einem*r Rechtsberater*in des DMB Mietervereins München e.V. beraten zu lassen.

Garten

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Mieter*innen die Gartenarbeiten erledigen müssen, kann der*die Vermieter*in keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von den Mieter*innen fordern. Beides geht nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/08).

Müssen die Mieterinnen und Mieter den Garten auf eigene Kosten pflegen, ist der*die Vermieter*in hierfür nicht mehr zuständig. Führt er trotzdem noch eigenständige Arbeiten durch, kann er dafür keine Kosten abrechnen.

Soweit Mieter*innen zur Gartenpflege verpflichtet sind, bedeutet dies:

Ohne spezielle Absprachen ist der*die Mieter*in nur für einfache Arbeiten, wie Rasen mähen, Unkraut jäten oder Umgraben von Beeten, zuständig (LG Siegen 3 S 211/90; LG Detmold 2 S 180/88). Im Mietvertrag kann aber zusätzlich geregelt werden, dass zu den Gartenpflegearbeiten auch das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern gehört, dass Rasenflächen neu anzulegen sind oder kranke, morsche Bäume gefällt werden müssen (LG Frankfurt 2-11 S 64/04).

Im Gegenzug haben Mieter*innen, die den Garten mitgemietet haben, aber auch das Recht, diesen nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen. So können Mieter*innen beliebig Blumen sähen, Sträucher anpflanzen oder kleine Bäume (OLG Köln 11 U 242/93). Und Miete*innenr können in ihrem Garten ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, genauso wie einen kleinen Teich (LG Lübeck 14 S 61/92; LG Regensburg S 320/83).

Immer öfter kommt es zum Streit um die Gartennutzung. Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt.

Gartennutzung: Bei Mehrfamilienhäusern darf der*die Mieter*in den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mieter*innen zur Verfügung steht. Mieterinnen und Mieter eines Einfamilienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenpflege: Der*die Vermieter*in muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter*innen des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).Der Mieter oder die Mieterin selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder sich das aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Er oder sie muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasen mähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Kinder: Ist der Garten mitvermietet oder darf der*die Mieter*in den Garten nutzen, dürfen Kinder des Mieters oder der Mieterin und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

Planschbecken: Eine Mieterin oder ein Mieter darf im Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wansbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

Ernte: Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der*die Mieter*in für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter*in und Vermieter*in haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart (AG Leverkusen 28 C 277/93).

Grillen: Grillen im Garten ist grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass kein Qualm konzentriert in die Wohnung oder in die Schlafräume der Nachbar*innen zieht. Am besten vorher Nachbar*innen informieren und Rücksicht nehmen (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96).

Gartenparty: Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbar*innen im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).

Grillen

Grundsätzlich ist Grillen auf dem Balkon, im Hof und im Garten erlaubt.

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die besagt, wann und wie oft das Grillen erlaubt ist. Es gibt lediglich Urteile, das sind aber immer Einzelfallentscheidungen. Allgemein gilt das sogenannte Rücksichtnahmegebot. Die Grenze ist bei den berechtigten Belangen der Nachbar*innen zu ziehen.

Es gibt Mietverträge, in denen z.B. geregelt ist, wie oft und wann gegrillt werden darf. Auch Hausordnungen beinhalten oft solche Klauseln. Wenn es derartige Vorschriften gibt, muss sich die Mieterin oder der Mieter auch daran halten. Tut sie oder er es nicht, kann der*die Vermieter eine Abmahnung herausschicken und bei einer weiteren Missachtung sogar kündigen.

Wenn das Grillen mit Freund*innen zu einer richtigen Grillparty ausufert, müssen sich die Mieter*innen an die örtlichen Lärmschutzverordnungen halten. Demnach dürfen sie zwar tagsüber auf dem Balkon essen und trinken und sich in normaler Lautstärke unterhalten, die Nachbar*innen dürfen aber nicht unzumutbar gestört werden. Ab 22 Uhr muss dann auf die Nachtruhe geachtet  und die Party nach drinnen verlegt werden.

Wichtig ist es auch darauf zu achten, dass keine unangenehmen Gerüche und Rauch in die Wohnungen der Nachbar*innen dringen. Dies kann ein Verstoß gegen das örtliche Landesemmissionsschutzgesetz darstellen und somit eine Ordnungswidrigkeit sein, auf die ein Bußgeld folgt. Um dieser Problematik aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, einen Elektrogrill zu benutzen.

Eine Übersicht über die derzeitige Rechtsprechung:

Das Landgericht München hat entschieden, dass das Grillen in den Sommermonaten auf dem Balkon üblich sei und von den Nachbar*innen geduldet werden müsse. Der*die Vermieter*in könne es aber verbieten, wenn es dabei zu wesentlichen Störungen wie Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß und Wärme bei den Nachbar*innen kommt.

Das Landgericht Stuttgart fand insgesamt sechs Stunden pro Jahr geringfügig und deshalb für die Nachbar*innen zumutbar.

Das Amtsgericht Bonn hält das Grillen einmal im Monat für zulässig, wenn die übrigen Hausbewohner*innen zwei Tage vorher informiert werden.

Grundsätzlich gilt also, nach vorheriger Ankündigung bei den Nachbar*innen kann gegen einen Grillabend bis 22 Uhr niemand etwas haben. Im besten Fall lädt man die Nachbar*innen einfach mit ein.

 

Hausfriedensbruch

Wer unerlaubt in ein Haus oder eine Mietwohnung eindringt oder dort verweilt, obwohl er zum Verlassen aufgefordert wurde, begeht Hausfriedensbruch und kann auf Antrag bestraft werden (§123 StGB).

Selbst die Vermieterin oder der Vermieter kann im eigenen Haus Hausfriedensbruch begehen, wenn sie oder er nämlich gegen den Willen des Mieters oder der Mieterin in eine Wohnung eindringt.

Auch wenn der*die Vermieter*in ohne Wissen des Mieters oder der Mieterin mit einem Zweitschlüssel die Mietwohnung betritt, ist dies Hausfriedensbruch und berechtigt die Mietpartei auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

Hausfriedensbruch kann sogar die Mieterin oder der Mieter selbst begehen, wenn sie oder er nämlich nach dem Gewaltschutzgesetz von der Nutzung der Wohnung vorübergehend ausgeschlossen wurde. Dies, weil sie oder er  eine*n mit in der Wohnung lebende*n Partner*in verletzt oder misshandelt hat.

Hausordnung

Vor allem in größeren Wohnanlagen und Mietshäusern gibt es normalerweise eine Hausordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Mietparteien untereinander. Jede Mieterin und jeder Mieter kann von der Hausgemeinschaft grundsätzlich die Einhaltung der Hausordnung verlangen.

In einer Hausordnung wird üblicherweise geregelt:

– Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen. Ruhezeiten können festgelegt werden.

– Benutzung der gemeinschaftlichen Räume, wie Waschküche, Trockenraum und Speicher.

– Reinigungspflichten, z.B. kann hier ein Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Hausflur aufgestellt werden.

– Einhaltung der Sauberkeit und Ordnung. Geregelt werden kann das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, die Beseitigung von Abfällen usw.

– Regelung zur Sicherheit im Haus, z.B. Schließzeiten für die Haustür, Verbot der Lagerung von gefährlichen Stoffen im Keller oder auf dem Speicher usw.

– Eine Hausordnung darf keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen.

Das bedeutet, dass die Mietpartei zu Tätigkeiten, wie z.B. Reinigung des Treppenhauses oder des Winterdienstes, nur verpflichtet werden kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist bzw. wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Dann muss im Mietvertrag selbst ein Hinweis auf die Hausordnung aufgenommen sein.

Hat die Mietpartei die Hausordnung dagegen getrennt vom Mietvertrag erhalten oder gibt es nur eine im Treppenflur ausgehängte Hausordnung, dann kann dies für sie keine eigenständigen Verpflichtungen begründen. Das gleiche gilt, wenn auf Vermieter*innenseite  erst nach Abschluss des Mietvertrages, d.h. nachträglich eine Hausordnung aufstellt. Auch hier darf die Hausordnung nur ordnende Regelungen enthalten.

Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung darf nicht zu einem Heizkostenquiz für Mieter*innen werden, sondern muss aus sich heraus verständlich sein.

Mindestanforderungen, die an eine Heizkostenabrechnung zu stellen sind:

Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Sie muss die Mietpartei in die Lage versetzen, den Anspruch der Vermieter*in nachprüfen zu können. Die/der Mieter*in muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

Alle Einzelangaben, wie auch die Abrechnung insgesamt, müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters oder einer Mieterin abzustellen.

Verbrauchsabrechnung ist Pflicht

Rechnet die/der Vermieter*in entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat die Mietpartei das Recht, den Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]).

Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus müssen praktisch immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter*in und Vermieter*in zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet die Vermieter*innenseite entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche (Quadratmeter) ab, kann die/der Mieter*in von dem auf ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen.
Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war bzw. wenn die Mieterin oder der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an den Heizkörpern montiert waren.

 

Indexmiete

Mieter*innen und Vermieter*innen können bereits bei Abschluss des Mietvertrages festlegen, dass und wie die Miete künftig steigen soll. So kann beispielsweise die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt werden. Bei derartigen Indexmietverträgen wird die Miete im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt.

Indexmietverträge – gleichgültig, ob befristet oder unbefristet – müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Die Vermieter*innenseite kann dann die ursprünglich vereinbarte bisherige Miete frühestens nach einem Jahr erhöhen. Hierzu ist erforderlich, dass die/der Vermieter*in in einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung den alten und den aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes angibt. Die Differenz muss er in Prozente umrechnen und daraus dann die neue Miete oder den Mieterhöhungsbetrag berechnen. Anders als bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, ist eine Zustimmung der Mietpartei zur Mieterhöhung nicht erforderlich. Die erhöhte Miete muss dann von Beginn des übernächsten Monats an gezahlt werden.

Der Vorteil von Indexmietverträgen ist, dass Mieter*innen keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten der Vermieter*innenseite erhalten können. Der Nachteil ist, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten.

Kaution

Nahezu immer fordern Vermieter*innen beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll  Vermieter*innen für den Fall absichern, dass Mieter*innen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Mieter*innen müssen eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Die Mietpartei muss die Mietsicherheit nicht „auf einen Schlag“ bezahlen. Er kann die Kaution in drei Raten bezahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

Die typische Form der Mietsicherheit ist die sogenannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – „konkursfest“ anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter*in und Vermieter*in auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das „verpfändete Sparbuch“ gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, also übergibt, die Mietpartei das Sparbuch an die Vermieter*innenseite. Verbreitet ist auch die Kautionsform „Bankbürgschaft“. Anstatt eine Geldsumme zu bezahlen, können Mieter*innen den Vermieter*innen auch Bürgschaften stellen. Durch die Übernahme einer Bürgschaft verpflichtet sich  das Geldinstitut, für offene Vermieterforderungen einzustehen. Die Haftung ist begrenzt auf drei Monatsmieten.

Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen der Mietpartei zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen der oder dem Mieter*in zu.

Kautionssumme und Zinsen müssen Mieter*innen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat die Vermieter*innenseite Zeit zu prüfen, ob sie oder er noch Ansprüche gegen die Mieter*innen geltend machen kann.

Je nach Einzelfall muss die Mietpartei sechs, neun oder gar mehr als zwölf Monate warten, bis die Vermieter*innenseite die Mietkaution zurückzahlen muss. Wenn am Ende des Mietverhältnisses die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr noch nicht erstellt wurde und nicht klar ist ob bzw. in welcher Höhe Mieter*innen noch Nachzahlungen leisten muss, haben Vermieter*innen das Recht einen Teil der Kaution einzubehalten. Natürlich muss dieser Teil in etwa der zu erwartenden Nachzahlung entsprechen.

Kinderlärm

Von Kindern ausgehende Störungen führten in der Vergangenheit häufig zu Auseinandersetzungen. Die Gerichte haben sich dabei zunehmend für mehr Toleranz gegenüber Kindern ausgesprochen. Seit Juli 2011 regelt nun § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertagesstätten, Kinder- und Ballspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall „nicht als schädliche Umwelteinwirkungen“ gelten. Das bedeutet also, dass gegen Kinderlärm niemand etwas haben darf.

Üblicher Kinderlärm ist nie ein Kündigungsgrund. Es ist selbstverständlich, dass Kinder in der Wohnung spielen dürfen. Ihr Spielen darf aber nicht zu einer unzumutbaren Störung anderer Hausbewohner*innen führen. Darauf müssen Eltern, insbesondere während der allgemeinen Ruhezeiten – mittags von 13 bis 15 Uhr und abends ab 22 Uhr bis zum nächsten Morgen 7 Uhr – achten. Die Hausordnung kann auch andere Ruhezeiten festlegen.

 

Kleinreparaturen

Die oder der Vermieter*in ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zuständig. Für Kleinreparaturen hat sie oder er aber die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach Mieter*innen die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlen müssen.

Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  •  Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
  • Die Reparatur darf höchstens den im Mietvertrag vereinbarten Betrag kosten.
  • Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff der Mietpartei Mieters unterliegt. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschaltern, Steckdosen usw.
  • Es muss eine Obergrenze genannt sein, die für die einzelne Reparatur nicht überschritten werden darf. Das ist in der Regel bis zu 75€. Das bedeutet, dass die Reparaturen, die mehr als diese 75 € ausmachen eben keine Kleinreparatur mehr darstellen und komplett vom Vermieter zu bezahlen sind. Es gibt dann nicht etwa eine Beteiligung der Mieter*innen in Höhe der 75€!
  • In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Mieter*innen müssen danach in einem Jahr höchstens 120 – 150 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen bezahlen oder 8 % der Jahresmiete.

Unwirksam sind Vereinbarungen, die Mieter*innen verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Genauso unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen Mieter*innen die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Sache der Vermieter*innenseite. Diese kann bei entsprechender Vertragsgestaltung eben nur verlangen, dass Mieter*innen für Kleinreparaturen zahlen, mehr nicht.

Kündigung seitens der Mietpartei

Wollen Mieter*innen einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag kündigen, muss dies schriftlich passieren. Das Schreiben muss an alle Vermieter*innen adressiert sein und von allen Mieter*innen persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. E-Mail reicht nicht aus.

Zwar müssen Mieter*innen – anders als Vermieter*innen – keine Gründe für die Kündigung nennen, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Dabei spielt die Dauer des Mietverhältnisses keine Rolle. Mieter*innen können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, muss immer zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss der Vermieter*innenseite bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll. Will die Mietpartei zum 30. April kündigen und ausziehen, muss die Kündigung dem Vermieter also spätestens am 3. Werktag des Februar vorliegen.

Haben Mieter*innen und Vermieter*innen einen Zeitmietvertrag oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, müssen sich Mieter*innen an diese Vereinbarung halten und können nicht zwischenzeitlich kündigen. Anders nur, wenn er ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht hat, zum Beispiel weil die Vermieter*innenseite die Miete erhöht oder modernisieren will.

Das Recht auf fristlose Kündigung greift nur in Ausnahmefällen, wenn die normale Abwicklung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, beispielsweise wenn Gesundheitsgefahren drohen oder trotz Mahnung der Vermieter*innenseite den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht sicherstellt.

Brief, Bote oder Einschreiben

Bei wichtigen Schreiben muss die oder Absender*in nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den oder die Empfänger*in pünktlich erreicht hat. Kündigt die Mietpartei, muss sie beweisen, dass die Vermieter*innenseite die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat (siehe oben). Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einer Zeugin oder einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch eine Botin oder einen Boten abgeben zu lassen. Am besten Zeug*in oder Bot*in über den Inhalt des Schreibens informieren, damit sie oder er weiß, worum es geht und das notfalls bezeugen kann. Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Die oder der Postzustellerin wirft dann das Schreiben in den Briefkasten der Empfänger*innenseite ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob die Vermieter*innenseite den Briefkasten leert oder nicht.

Übergabeeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein haben einen Nachteil, wenn die Empfangsseite nicht zu Hause ist. Dann wirft die oder der Postzusteller*in nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Erst wenn die Vermieter*innenseite es dort abholt, ist es ihm zugegangen. Kündigungen per Fax oder E-Mail sind unzulässig, es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift.

Kündigung seitens der Vermietpartei

Vermieter*innen dürfen nur kündigen, wenn es einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, d.h. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gibt. Dies ist der Fall, wenn

  • die oder der Mieter*in die Vertragspflichten verletzt,
  • die oder der Vermieter*in die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt (Eigenbedarf),
  • die oder der Vermieter*in durch die Weitervermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleide.

Die Begründung muss schriftlich sein.

Vermieter*innen müssen sich an bestimmte Kündigungsfristen halten: Bei einem Mietverhältnis, das seit weniger als fünf Jahren besteht, bestehen drei Monate Kündigungsfrist, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und ab acht Jahren gelten neun Monate Kündigungsfrist.

Die Mietpartei hat die Möglichkeit, gegen eine solche Kündigung einen sogenannten Widerspruch einzulegen. Dies muss aber spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehen. Ein Widerspruch ist möglich, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für die oder den Mieter*in, deren/dessen Familie oder auch für Angehörige ihres oder seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde und diese auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter*innenseite nicht zu rechtfertigen ist.

Bevor die Mieterin oder der Mieter jedoch einen Widerspruch verfasst bzw. wegen einer Kündigung auszieht, sollte sie oder er sich unbedingt von einem Juristen beraten lassen.

Lärm

Wer sich durch lärmende Nachbarschaft unzumutbar gestört fühlt und bisher ergebnislos versucht hat, mit den Lärmverursachern zu reden, kann sich wehren.

Mieter*innen können die zuständige Ordnungsbehörde einschalten. Bei nächtlichen Ruhestörungen kann er in dringenden Fällen die Polizei rufen. Rücksichtslos lärmenden Nachbarschaft oder anderen Störenden droht ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro.

Mieter*innen können auch die- oder denjenigen, die/der den Lärm verursacht hat, auf Unterlassung verklagen. Die Klage muss möglichst konkret gefasst werden. Genannt werden muss, welche Handlung unterlassen und welche konkreten Auswirkungen verhindert werden sollen. Wenn schnelles und kurzfristiges Handeln erforderlich ist und wenn Wiederholungsgefahr droht, kann beim zuständigen Amtsgericht auch eine einstweilige Verfügung beantragt werden.

Die lärmgestresste Mietpartei kann aber auch direkt Ansprüche gegen die Vermieter*innenseite geltend machen: Ist jeder Schritt aus der Nachbarwohnung zu hören, jedes Laufenlassen von Wasser usw. kann dies auf eine mangelhafte Schallisolierung zurückzuführen sein. Verantwortlich ist die oder der Vermieter*in. Die Mietpartei kann die Beseitigung des Mangels fordern und die Miete mindern.

Nach einem Dachgeschossausbau oder beim Verlegen eines neuen Fußbodens – Parkett oder Laminat – werden häufig Fehler bei der Trittschalldämmung gemacht. Störungen in der darunter liegenden Wohnung rechtfertigen Minderungs- und Nachbesserungsansprüche der Mietpartei.

Auch wenn Vermieter*innen mit den Lärmstörungen nicht unmittelbar etwas zu tun hat, zum Beispiel bei Beeinträchtigungen von einer gegenüber liegenden Baustelle oder einer benachbarten Diskothek, können sich Mieter*innen direkt an sie oder ihn wenden. Die oder der Vermieter*in muss versuchen, das Mieter-Recht auf ungestörtes Wohnen durchzusetzen. Mieter*innen können,  solange der Wohnwert durch die benachbarte Baustelle beeinträchtigt ist, auch die Miete kürzen.

Auch wenn es um Lärm aus den Nachbarwohnungen geht, können sich die oder der Mieter*in direkt an die Vermieter*in-Seite wenden. Diese muss dafür sorgen, dass die mietvertraglichen Vorgaben oder die Vorgaben der Hausordnung eingehalten werden. In Extremfällen haben Mieter*innen das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, z.B. bei dauernden, gravierenden, insbesondere nächtlichen Lärmstörungen aus Nachbarwohnungen oder aus einer im Haus liegenden Gaststätte.

Makler*in-Provision

Seit 01.06.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Makler*innen-Verträgen. Das bedeutet, dass die oder der Makler*in von der- oder demjenigen bezahlt wird, die/der sie oder ihn ausdrücklich schriftlich beauftragt hat (zuvor hatte die Vermieter*innen-Seite die Vermaklung beauftragt, die Provision in Höhe von zwei Monatsmieten musste aber die Mietpartei bezahlen).

Mieter*innen müssen nur dann die Provision zahlen, wenn sie sich an ein Maklerbüro wenden, dieses schriftlich oder in Textform mit der Wohnungssuche beauftragen und die oder der Makler*in dann – nur aufgrund dieses Auftrages – die gewünschte Wohnung sucht und beschafft. Greift das Maklerbüro auf eine Wohnung aus seinem Bestand bzw. seiner Datei (die möglicherweise zuvor durch Vermieter*innen bestückt wurde), muss die Mietpartei nicht zahlen. Häufig werden im Internet Wohnungen angeboten, deren Besichtigung jedoch von der Registrierung bei dem inserierenden Maklerbüro abhängt. Dies ist eine eindeutige Umgehung des Besteller*innenprinzips und demnach ein Verstoß gegen das Gesetz.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Provision verjährt erst nach drei Jahren.

Mängel

Schimmel, Lärm, kein warmes Wasser… sämtliche Mängel, die in einer Mietwohnung auftreten und für die die Mietpartei nicht verantwortlich ist, müssen der die Vermieter*innen-Seite unverzüglich und korrekt mitgeteilt werden. Nur dann haben Mieter*innen zum einen den Anspruch, dass der Mangel behoben wird, und zum anderen einen Anspruch auf Mietminderung.

Aber wie formuliert man als ein Mensch ohne juristische Fachkenntnisse eine korrekte Mängelanzeige?

  1. Mangel ganz genau beschreiben. Eine dritte Person, die Ihre Wohnung nicht kennt, muss sich die Situation in der Wohnung genau bildlich vorstellen können. Außerdem sollten Fotos angefertigt werden.
  2. Es muss z.B. bei einem Schimmelfleck genau dargelegt werden, wo sich der Fleck befindet (welches Zimmer, welche Wand, wo an der Wand …), wie groß er ist (Länge, Breite), wann er aufgetreten ist. Bei Lärmbelästigung muss ausgeführt werden, wann welcher Lärm stattgefunden hat und wie stark die Lautstärke war (dB Messung).
  3. Die Wohnqualität muss eingeschränkt sein.
  4. Ein Recht auf Mietminderung hat man nicht, weil ein Mangel vorhanden ist, sondern weil die Wohnung nicht mehr die gleiche Qualität hat wie beim Einzug. Deshalb müssen Sie in der Mängelanzeige auch erklären, wie Sie durch den Mangel beeinträchtigt werden.
  5. Anzeige eines Mietvorbehalts. Daher sollten Sie, um sich die Möglichkeit einer Mietminderung offen zu halten, die Miete zunächst nur „unter Vorbehalt“ zahlen. Am besten verwenden Sie dazu folgenden Satz: „Aufgrund der genannten Mängel und der damit verbundenen Beeinträchtigung der Wohnqualität zahle ich die Miete ab sofort unter Vorbehalt. Außerdem behalte ich mir auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vor.“
  6. Wichtig ist, dass Sie nicht einfach einen Teil der Miete einbehalten mit der Begründung, Sie würden die Miete mindern. Dies kann u.U. zu einer Kündigung durch den Vermieter führen.
  7. Setzen Sie eine Frist (ca. zwei bis drei Wochen) bis wann der Vermieter die Mängel behoben haben bzw. eine Stellungnahme abgegeben haben soll, wann er die Mängel beseitigt bzw. beseitigen lässt.
  8. Verweigert der Vermieter die Mängelbeseitigung, bleibt als letzte Möglichkeit noch der Gang zu Gericht.
  9. Die Höhe einer Mietminderung ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Eine Beratung im DMB Mieterverein München e.V. zum Thema ist wichtig. Außerdem ist es in Einzelfällen auch ratsam, die Miete gar nicht zu mindern, sondern den Vermieter aufzufordern, einen Teil der Miete zurück zu zahlen. Auch dazu sollten Sie von Expert*innen Rechtsrat einholen.

 

Mieterhöhung

Vermieterinnen und Vermieter können im laufenden Mietverhältnis die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Mieterhöhung:

  • Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung aufgrund einer durchgeführten Modernisierung (s. Modernisierung)

Ortsübliche Vergleichsmiete:

Im § 558 BGB steht, dass die Vermieter*innen-Seite die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Sie oder er muss aber beweisen, dass die derzeit bezahlte Miete unter dieser ortsüblichen Miete liegt. Das kann entweder anhand eines geltenden Mietspiegels geschehen, anhand von drei Vergleichswohnungen, die allesamt mehr Miete kosten oder anhand eines Gutachtens.

Aber: in Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert muss die Vermieter*innenseite eine Mietspiegelberechnung vorlegen, anhand der die Mietpartei nachvollziehen kann, dass die Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.

In München gibt es einen qualifizierten Mietspiegel!

Fehlt der Mieterhöhung diese Erklärung bzw. der Beweis, ist die gesamte Mieterhöhung schon formell unwirksam und muss nicht bezahlt werden!

Da es sich bei einer Mieterhöhung um eine Änderung des Vertrages handelt, muss die Mietpartei der Erhöhung zustimmen, wenn sie oder er sie für gerechtfertigt hält bzw. wenn sie sowohl formell als auch hinsichtlich der Höhe wirksam ist.

Außerdem gilt:

  • Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen und von allen Vermieter*innen unterschrieben werden. Auch Textform, also die  maschinelle Unterschrift, ist zulässig.
  • Vermieter*innen müssen die sogenannte Jahressperrfrist einhalten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung darf der Mietpartei eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.
  • Zu beachten ist auch die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in München höchstens um 15 Prozent steigen. Aber auch das nur, wenn mit den Mieterhöhungen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.
  • Mieterhöhungen sind ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien einen Staffel- oder Indexmietvertrag oder einen Zeitmietvertrag mit einer festen Miete abgeschlossen haben.

Mieter*innen, die die Mieterhöhungserklärung der Vermieter*innen-Seite erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate. Stimmt die Mietpartei der Mietererhöhung nicht zu, muss die Vermietpartei klagen, wenn sie die Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat sie drei Monate Zeit.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer die Zustimmung der Mietpartei.

Modernisierung

Unter einer Modernisierung versteht man Maßnahmen der Vermieter*innen-Seite am Haus oder in der Wohnung, durch die

  • Energie eingespart,
  • der Wasserverbrauch reduziert,
  • der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (z.B. Anbau eines Balkons) oder
  • das allgemeine Wohnverhältnis auf Dauer verbessert wird (z.B. Lift).

Außerdem spricht man von Modernisierung, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird, also z.B. durch den Ausbau des Speichers.

Vermieter*innen können einen Teil von acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sofern die Wohnung von der Maßnahme betroffen ist (das ist z.B. beim Ausbau des Speichers nicht der Fall, trotzdem müssen Mieter*innen diesen Ausbau dulden und möglicherweise – nach vorheriger Kündigung – ihren Speicher opfern). Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter. Um diesen Betrag darf die monatliche Miete nach der Modernisierung maximal erhöht werden innerhalb von sechs Jahren.

Um eine Modernisierung durchzuführen und eine eventuelle Mieterhöhung geltend machen zu können, müssen Vermieter*innen aber einige Dinge beachten:

Es muss eine detaillierte Modernisierungsankündigung vorliegen. Aus dieser muss hervorgehen, was genau, wann, in welchem Umfang und wie lange umgesetzt werden soll. Außerdem muss die Vermietpartei mitteilen, wie hoch die Miete nach den Arbeiten sein wird. Anhand dieser Ankündigung kann die Mietpartei dann überlegen, ob sie die Maßnahmen dulden und ob er die Mieterhöhung zahlen muss.

Viele der angekündigten Maßnahmen stellen gar keine Modernisierung dar, sondern eine schlichte Instandsetzung, für die die Vermietpartei zuständig ist. Dies muss die oder der Mieter*in zwar dulden, aber sie oder er muss keine oder eine geringere Mieterhöhung zahlen.

Die Prüfung, ob eine Maßnahme geduldet werden und ob eine Mieterhöhung bezahlt werden muss, sollte man als Mieter*in allerdings von Expert*innen prüfen lassen. Der DMB Mieterverein München e.V. prüft die Schreiben der Vermietpartei und führt auch den erforderlichen Schriftwechsel.

Gegen die Mieterhöhung und die einzelnen Maßnahmen können Mieter*innen Widerspruch einlegen wegen wirtschaftlicher bzw. sozialer Härte. Dies ist sinnvoll, wenn den Mieter*innen aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse oder aufgrund einer gesundheitlichen Situation eine solche Modernisierungsmaßnahme nicht zuzumuten ist.

Allerdings laufen hier sehr kurze Fristen: Die Mietpartei muss sich innerhalb eines Monats ab Erhalt des Ankündigungsschreibens an die Vermieter*innen-Seite wenden!

Nachmieter*in

Mieter*innen haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, Nachmieter*innen stellen zu können. Vermieter*innen können sich Vertragspartner*innen grundsätzlich selbst aussuchen.

Die gesetzlich vorgegebene dreimonatige Kündigungsfrist hilft Mieter*innen nicht, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder im Vertrag einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbart haben.
Wollen Mieter*innen in diesen Fällen vor Ablauf der Mietzeit ausziehen, müssen sie versuchen, eine oder einen Nachmieter*in zu stellen. Einen Anspruch darauf haben sie aber nur, wenn die Vermietpartei einverstanden ist oder wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde. Eine oder einen Nachmieter*in darf die Mietpartei auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die Gerichte akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn die Mietpartei aufgrund einer schweren Erkrankung in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Auch wenn die Mietpartei wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Familiennachwuchs ankündigt bzw. die oder der Mieter*in  heiraten will und die bisherige Wohnung objektiv zu klein ist, liegt ein Härtegrund vor. Kein Härtegrund besteht, wenn die Mietpartei in eine preiswertere oder schönere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen will.

Ist die oder der Mieter*in berechtigt, eine oder einen Nachmieter*in zu stellen, reicht es aus, wenn sie oder er der Vermieter*innen-Seite eine oder einen geeignete*n Nachmieter*in vorschlägt. Wer nachmieten möchte, muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen.
Akzeptiert die Vermietpartei den Vorschlag bezüglich Nachmiete, wird die bisherige Mietpartei aus dem Mietvertrag „entlassen“. Sie ist nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen.

Parabolantenne

Um eine Parabolantenne installieren zu können, benötigen Mieter*innen  die Erlaubnis der Vermietpartei. Zumindest, wenn er die Schüssel außen an der Hauswand anbringt. Das ist dann ein Eingriff in die Bausubstanz. Etwas anderes dürfte gelten, wenn es sich um eine mobile Parabolantenne handelt, die z.B. auf der Innenseite des Balkons, nicht sichtbar aufgestellt wird.

Für Wohnungen mit einem digitalen Breitbandkabelanschluss liegt regelmäßig ein sachbezogener Grund vor, Mieter*innen eine Parabolantenne nicht zu erlauben (BGH WuM 2007, 380).

Es gibt aber Sonderfälle, in denen die Vermieter*innen-Seite den Einbau genehmigen muss:

Ausländische Mieter*innen haben ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an einer Satellitenschüssel oder Parabolantenne, um Fernsehprogramme aus ihrer Heimat sehen zu können. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 67/08) hat erneut klargestellt, dass Vermieter*innen verpflichtet sind, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn über den Kabelanschluss kein Sender aus der Heimat der Mietpartei empfangen werden kann.

Es muss eine Abwägung vorgenommen werden zwischen den Interessen der Mieter*innen und denen der Vermieter*innen. Dabei muss das Informationsinteresse der ausländischen Mietpartei, aber auch die Freiheit der Religionsausübung berücksichtigt werden, wenn die Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen über den Fernsehsender möglich ist.

Nach neuerer Rechtsprechung soll die Mietpartei aber nicht automatisch Anspruch auf Zugang zu allen überhaupt frei über Satellit verfügbaren Programmen haben. Hier wird auch auf die Möglichkeit des Empfangs über Internet verwiesen (BGH WuM 2013, 476). Eine Auswahl von ca. fünf bis sechs Heimatprogrammen soll im Regelfall ausreichen.

 

Parkett

Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist Sache der Vermieter*innen-Seite. Wenn diese Arbeiten im Mietvertrag der Mietpartei auferlegt werden, ist das unwirksam. Abschleifen und Versiegeln gehört auch nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Beim Auszug entsteht häufig Streit, wer für Druckstellen, Wasserflecken, Kratzer und Ähnliches verantwortlich ist. Für Schäden, die auf die normale Abnutzung zurückzuführen sind, müssen Mieter*innen nicht aufkommen. Kleine Kratzer und Druckstellen sind übliche Gebrauchsspuren. Anders ist es, wenn Mieter*innen beim Gießen einer Pflanze einen Wasserfleck verursacht hat oder durch das Herabfallen eines schweren Gegenstands eine tiefe Delle im Boden ist. Dann muss die Mietpartei Schadensersatz bezahlen.

Allerdings muss bei der Berechnung des Schadensersatzes der Abzug „neu für alt“ berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass die Mietpartei weniger zahlen muss, je älter und abgewohnter der Boden ist.

Derartige Schäden werden in der Regel von der Haftpflichtversicherung gezahlt.

Rauchen

Mieter*innen, die in der Wohnung rauchen, verhalten sich grundsätzlich nicht vertragswidrig (vgl. Urteil des BGH vom 28.06.2006. VIII ZR 124/05).

Allerdings steht der Vermieter*innen-Seite ein Schadenersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches zu, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können (Urteil des BGH vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).

Inzwischen hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass – wie bei Lärmbeeinträchtigungen bereits anerkannt – eine durch das Rauchverhalten der Nachbarschaft gestörte Mietpartei in ihrem Besitzrecht beeinträchtigt sein kann. Aufgrund dieser Besitzstörung, so der Bundesgerichtshof, stehen der beeinträchtigten Mietpartei gegenüber der rauchenden Nachbarschaft auch entsprechende Abwehransprüche zu, und zwar unabhängig davon, ob dem Störenfried das Rauchen durch die Vermieterin oder den Vermieter gestattet ist (vgl. Urteil des BGH vom 16.01.2015, V ZR 110/14).

Allerdings bestehen diese Abwehransprüche nicht uneingeschränkt. Die gestörte Mietpartei wiederum muss auch auf das Recht der anderen, rauchenden Mietpartei Rücksicht nehmen, deren Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Zu dieser Vertragsmäßigkeit gehört grundsätzlich auch das Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon.

Dabei könne sich, so der Bundesgerichtshof, für die gestörte Mietpartei aus dem Mietvertrag und einer darin in Bezug genommenen Hausordnung ergeben, dass sie das Rauchverhalten durch Mitmieter*innen in einem bestimmten Umfang dulden muss und daher nicht abwehren kann. Ferner kann der oder dem Raucher*in das Rauchverhalten nicht untersagt werden, wenn hierdurch nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, nur eine unwesentliche Beeinträchtigung hervorgerufen wird. Mithin ist ein maßvolles Rauchen zu dulden.

Der beeinträchtigten Mietpartei stehen auch unter bestimmten Voraussetzungen Minderungsansprüche gegenüber der Vermietpartei zu. So hat das Landgericht Hamburg einer beeinträchtigten Mietpartei eine Minderung gegenüber der  Vermieter*innen-Seite zugestanden in Höhe von 5 % der Bruttomiete (Landgericht Hamburg, Az.: 1 S 91/10). s. Mängel

Renovieren

Unter Schönheitsreparaturen werden alle malermäßigen Arbeiten verstanden, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Dazu gehört alles, was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich in der Regel mit Farbe, Tapete und gegebenenfalls Gips erneuern lässt.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietpartei beim Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02).

Konsequenz dieser Rechtsprechung ist, dass Mieter*innen bei entsprechender Vertragsgestaltung keinerlei Renovierungsarbeiten erfüllen müssen, weder während der Mietzeit noch bei seinem Auszug.

Der Bundesgerichtshof hat zwei Grundsatzentscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung gefällt. In beiden Fällen (VIII ZR 308/02 und VIII ZR 335/02) enthielt der Mietvertrag eine unwirksame Regelung zur „Auszugsrenovierung“. Vereinbarungen, die Mieter*innen verpflichten, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu renovieren, benachteiligen Mieter*innen unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Ist dann zusätzlich im Vertrag vereinbart, dass Mieter*innen laufende Renovierungsarbeiten übernehmen müssen, beispielsweise Küche, Diele und Bad alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre und Nebenräume alle 7 Jahre, könne sich die Vermieter*innen-Seite in aller Regel auf diese Absprache nicht berufen. Der Bundesgerichtshof sieht beide Vereinbarungen als Gesamtregelung an. Ist ein Teil unwirksam, kann sich die Vermietpartei auch auf den anderen Teil der Regelung nicht mehr berufen. Dabei spiele es keine Rolle, ob die einzelnen Regelungen in einem Vertrags-Paragrafen enthalten sind, ob sie an verschiedenen Stellen im Mietvertrag abgedruckt sind oder ob ein Teil der Renovierungsregelung als „Anlage“ bezeichnet wird.

Ein weiteres Grundsatzurteil wurde vom BGH im Jahr 2015 gesprochen:

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mietpartei ist nur dann zulässig, wenn dieser eine renovierte Wohnung überlassen wurde. Bei unrenovierten Wohnung sind sämtliche Klauseln unwirksam, da der Mieter dann ja auch die Abnutzung durch den Vormieter beseitigen müsste.

Ausnahme: Nur wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird, können Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter übertragen werden.

Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, kann – wenn der Zustand der Räume sich nach vielen Jahren deutlich verschlechtert hat – dem oder der Vermieter*in zum Malen und Tapezieren während des Mietverhältnisses verpflichten, wie der Bundesgerichtshof 2020 entschieden hat. Aber nur, wenn Mieter*innen sich an den Kosten beteiligen (BGH VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18).

Beim Auszug dürfen Mieter*innen die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurück geben.

 

Richtig heizen

Immer wieder kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung. Schimmelpilz und schwarze Flecken sind Mängel der Mietsache, die Vermietpartei muss diese Schäden beseitigen und die Mietpartei ist zur Mietminderung berechtigt.

Es sei denn, die Mietpartei hat die Schäden selbst verursacht, weil sie zu wenig geheizt und zu wenig gelüftet hat.

20 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften:

  • Auch im Herbst und Frühjahr sollten vom Mieter (bei Anwesenheit) folgende Temperaturen eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20°C, im Bad 21°C, nachts im Schlafzimmer darf es auch ein paar Grad kühler sein. Als Faustregel gilt: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden.
  • Die Heizung auch bei Abwesenheit tagsüber nie ganz abstellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
    Innentüren zwischen unterschiedlich beheizten Räumen tags und nachts geschlossen halten.
  • Nicht vom Wohnzimmer das Schlafzimmer mitheizen. Das „Überschlagenlassen“ des nicht geheizten Schlafzimmers führt nur warme, d. h. feuchte Luft ins Schlafzimmer. Diese schlägt dort ihre Feuchtigkeit nieder.
  • Richtig lüften bedeutet: Die Fenster kurzzeitig (fünf Minuten reichen oft schon aus) ganz öffnen (Stoßlüften). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.
  • Morgens in der Wohnung einen kompletten Luftwechsel durchführen. Am besten Durchzug machen, ansonsten in jedem Zimmer das Fenster weit öffnen.
  • Die Mindestzeit für die Lüftung hängt von dem Unterschied der Zimmertemperatur zur Außentemperatur und davon ab, wieviel Wind weht.
  • Selbst bei Windstille und geringem Temperaturunterschied reichen in der Regel 15 Minuten Stoßlüftung aus.
  • Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.
  • Einmal täglich lüften genügt nicht. Vormittags und nachmittags nochmals die Zimmer lüften, in denen sich Personen aufgehalten haben. Abends einen kompletten Luftwechsel inkl. Schlafzimmer vornehmen.
  • Nicht von einem Zimmer in ein anderes, sondern nach draußen lüften.
  • Bei innen liegendem Bad ohne Fenster auf dem kürzesten Weg (durch ein anderes Zimmer) lüften. Die anderen Türen geschlossen halten. Besonders nach dem Baden oder Duschen soll sich der Wasserdampf nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen.
  • Große Mengen Wasserdampf (z. B. durch Kochen) möglichst sofort nach draußen ablüften. Auch hier durch Schließen der Zimmertüren verhindern, dass sich der Dampf in der Wohnung verteilt.
    Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet werden muss, weil ein Trockenraum fehlt, dieses Zimmer öfter lüften. Zimmertüre geschlossen halten.
  • Nach dem Bügeln lüften.
  • Auch bei Regenwetter lüften. Wenn es nicht gerade zum Fenster hereinregnet, ist die kalte Außenluft trotzdem trockener als die warme Zimmerluft.
  • Luftbefeuchter sind fast immer überflüssig.
  • Bei Abwesenheit über Tage ist natürlich auch das Lüften tagsüber nicht möglich, aber auch nicht nötig! Hier reicht es, morgens und abends richtig zu lüften.
  • Bei neuen, besonders dichten Isolierglasfenstern häufiger lüften als früher. Auch dann spart man im Vergleich zum alten Fenster Heizenergie.
  • Große Schränke sollten nicht zu dicht an kritische Wände angerückt werden. Aber: Zwei bis vier Zentimeter Abstand müssen reichen.

Schlüssel

Die zwei bis drei Schlüsselsätze für Haus, Wohnung und Briefkasten, die eine Mieterin oder ein Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhält, reichen im Regelfall nicht aus. Deshalb können Mieter*innen von der Vermieter*innen-Seite weitere Schlüssel verlangen. Alle Familienmitglieder, aber auch Babysitter, Reinigungskräfte usw., können einen Schlüssel beanspruchen. Die Mietpartei kann auch zusätzliche Haustürschlüssel für den Briefzusteller und Zeitungsboten verlangen. Das entschied zum Beispiel das Amtsgericht Mainz (Az. 80 C 96/07). Auch Ersatzschlüssel, die bei Nachbarn oder Freunden hinterlegt werden, muss die Vermietpartei zur Verfügung stellen.

Sind Schlüssel verloren gegangen, muss die Vermieter*innen-Seite sofort darüber informiert werden. Die dadurch entstehenden Kosten muss die Mietpartei nur übernehmen, wenn er für den Verlust verantwortlich ist oder wenn ein Missbrauch der Schlüssel nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Mietvertragsklausel ist unwirksam, die es der Vermieter*innen-Seite erlaubt, ohne Rücksicht auf Verschulden auf Kosten der Mietpartei Ersatzschlüssel zu beschaffen oder neue Schlösser einbauen zu lassen (Brandenburgisches Oberlandesgericht 7 U 165/03).

Die oder der Vermieter*in darf ohne Wissen der Mietpartei oder gegen deren Willen keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Nutzt die Vermieter*innen-Seite einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit der Mietpartei deren Wohnung zu betreten, ist das Hausfriedensbruch und berechtigt Mieter*innen zur fristlosen Kündigung. Beim Auszug muss die Mietpartei sämtliche Schlüssel zurückgeben – auch die, die er auf eigene Kosten hat anfertigen lassen. Ist der oder die Vermieter*in nicht bereit, für diese zu bezahlen, muss der oder die Mieter*in sie im Beisein von Zeug*innen – dazu zählt auch die Vermietpartei – unbrauchbar machen. Bei der Rückgabe der Schlüssel genügt es nicht, sie kommentarlos in den Briefkasten der Hausmeisterei zu werfen oder sie an die Nachbarschaft zu geben. Vielmehr muss die Mietpartei die Schlüssel der Vermieter*innen-Seite oder deren  Verwalter*in persönlich übergeben (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg 4 C 776/81). Anders nur, wenn beide Parteien eine andere Form der Schlüsselübergabe vereinbaren.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen werden alle Malerarbeiten verstanden, die mit Farbe, Tapete und Gips ausgeführt werden können.

Ob ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses renovieren muss oder nicht, hängt von seinem Vertrag und davon ab, ob er die Wohnung renoviert oder unrenoviert bezogen hat.

Bei der Prüfung der jeweiligen Klausel sollte unbedingt ein:e Rechtsberater:in hinzugezogen werden, da in Sachen Schönheitsreparaturen der Teufel häufig im Detail sitzt und eine falsche Auslegung einer solchen Klausel sehr teuer für die Mieter werden kann.

Laut dem Bundesgerichtshof ist eine Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag unwirksam, wenn der Mieter darin verpflichtet wird in jedem Fall alle 3,5 oder 7 Jahre zu streichen. Sobald eine Klausel unwirksam ist, gilt das Gesetz. Im Gesetz steht , dass der Vermieter für die Renovierung am Schluss verantwortlich ist. Wenn allerdings die Wörter „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ dabei stehen, ist die Klausel nicht unwirksam und der Mieter muss streichen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das ebenfalls unwirksam.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann zulässig, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wurde. Bei einer unrenovierten Wohnung sind sämtliche Klauseln unwirksam, da der Mieter dann ja auch die Abnutzung durch den Vormieter beseitigen müsste.

Ausnahme: Nur wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich vom Vermieter gewährt wird, können Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter übertragen werden. Aufgrund einer Vereinbarung, die zwischen Neu- und Altmieter über die Renovierung abgeschlossen wurde, kann der Vermieter die Schlussrenovierung nicht verlangen.

Wenn die Wohnung vom Mieter gestrichene farbige Wände hat oder mit einer Mustertapete ausgestattet ist, muss der Mieter tätig werden. Die Wände müssen weiß bzw. in neutralen Farben gestrichen sein.

Auf jeden Fall sollte der Vertrag hinsichtlich der Verpflichtung zur Renovierung von einem Fachmann geprüft werden.

Staffelmiete

Mit der Staffelmiete wird eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses für die folgenden Jahre abgeschlossen und die Mietzinssteigerung von vornherein festgelegt. Dabei muss folgendes beachtet werden:

  1. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen.
  2. Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 Prozent steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus.

Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, müssen Mieter*innen die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten nicht. Vermieter*innen können dann aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen.

Haben Mieter*innen die erhöhten Mieten gezahlt, obwohl die Vereinbarung unwirksam war, können sie diese zurückfordern. Umgekehrt können Vermieter*innen nicht bezahlte Staffeln auch rückwirkend geltend machen.

Staffelmieten können für einen unbegrenzten Zeitraum vereinbart werden.

Thermenwartung

Wartungskosten für die Etagenheizung bzw. für Warmwassergeräte können als Betriebskosten per Mietvertrag auf die Mieter*innen umgelegt werden.

Häufig findet man in Formularmietverträgen aber eine Klausel unabhängig von den Betriebskosten, z.B. unter „Instandhaltung/Instandsetzung“, wonach Mieter*innen verpflichtet sind, Kosten für die Thermenwartung zu übernehmen bzw. einen Wartungsvertrag mit einem bestimmten Unternehmen abzuschließen. Hier muss man unterscheiden: wenn die oder der Mieter*in die Kosten tragen soll, ist die Klausel wirksam; eine Obergrenze muss nicht genannt werden (BGH WuM 2013, 31). Allerdings darf die Klausel die Mietpartei nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen. Diese Verpflichtung führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Tierhaltung

Ob Tierhaltung in der Mietwohnung erlaubt ist, hängt von der entsprechenden Klausel im Mietvertrag ab, das Gesetz trifft hierzu keine Regelung.

Es gibt folgende Varianten:

Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung

In diesem Fall ist das Halten von gewöhnlichen Haustieren wie Hunde oder Katzen erlaubt. Das Halten ungewöhnlicher Tiere wie Würge- oder Giftschlangen gehört jedoch nicht dazu.

Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht

Enthält der Mietvertrag keine Regelung, kommt es darauf an, ob die vom Mieter geplante Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht.

Bei Kleintieren wie Hamster, Schildkröten, Fische, Ziervögel usw. besteht Einigkeit, dass sie gehalten werden dürfen. Eine Genehmigung ist hier nicht erforderlich.

Bei Hunden und Katzen ist die Antwort nicht so einfach. Hier muss im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten entschieden werden. Berücksichtigt werden müssen hier unter anderem die Art und Größe des Tieres, das Verhalten, die Größe der Wohnung, die Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, die Interessen der Mitbewohner- und Nachbarschaft…..

Vermieter*innen sind z.B. nicht verpflichtet, das Halten eines Bullterriers oder eines Rottweilers zu dulden, während gegen einen Yorkshire-Terrier wohl nichts einzuwenden ist. Es muss auch ein Unterschied gemacht werden, ob eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der sich einen Schäferhund zulegen will, in einem großen Einfamilienhaus mit Garten oder in einem 1-Zimmer-Appartement wohnt.

Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung

Enthält der Mietvertrag ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung, ist diese Klausel unwirksam, da dann auch das Halten einer Schildkröte oder eines Goldfisches verboten wäre. Die Unwirksamkeit bedeutet nicht, dass nun das Halten jeglicher Tiere erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (s.o.)

Auch ein generelles Hunde- oder Katzenhaltungsverbot ist unwirksam – auch hier muss im Einzelfall entschieden werden.

Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters

Eine solche Klausel ist ebenfalls unwirksam. Der Mietvertrag muss auf jeden Fall berücksichtigen, dass die Haltung von Kleintieren vertragsgemäß ist. Hunde- und Katzenhaltung darf aber von der Zustimmung abhängig gemacht werden. Allerdings dürfen Vermieter*innen nicht einfach willkürlich darüber entscheiden, sie müssen schon den jeweiligen Einzelfall betrachten und begründen, warum sie die Tierhaltung in diesem Fall ablehnen.

Treppenhaus

Haben Sie Ihre Winterschuhe auch vor der Wohnungstüre im Treppenhaus stehen? Und die von den Kindern, und die vom Besuch – und deswegen steht da praktischerweise gleich ein ganzes Schuhregal, gleich neben dem Ficus und dem Kinderwagen?

Das Treppenhaus in einem Mehrfamilienhaus gehört zu den Gemeinschaftsräumen. Das heißt,  es kann von allen Mieter*innen und Besucher*innen genutzt werden. Es kann aber Probleme geben, wenn eine Mietpartei das Treppenhaus als Abstellkammer oder Wintergarten nutzt. Was ist im Treppenhaus noch erlaubt, und was nicht mehr? Ein Überblick:

Grundsätzlich gilt in einem Mehrfamilienhaus die Hausordnung. Was hier geregelt ist, gilt. Dies, sofern die Regelung nicht offensichtlich willkürlich ist und klar ist, dass auch die Interessen der Mieter berücksichtigt wurden.

Schuhe/Schuhregal:

Wenn feuerpolizeiliche Gründe nicht dagegen sprechen und die abgestellten Schuhe beziehungsweise das Schuhregal niemanden behindern, zum Beispiel, weil sie unter dem Lichtschalter der Treppenhauslampe stehen, dürfte nichts dagegen sprechen. Natürlich ist hier immer der Einzelfall zu berücksichtigen. Fußmatten sind auf jeden Fall erlaubt.

Kinderwagen:

Kinderwagen dürfen abgestellt werden – mit kleinen Einschränkungen: Der Hausflur muss groß genug sein. Die Fluchtwege müssen frei sein. Werden aber durch den Kinderwagen die anderen Bewohner*innen des Hauses belästigt, weil der Hausflur ungünstig geschnitten ist, können Vermieter*innen verlangen, dass der Kinderwagen in der Wohnung abgestellt wird.

Rollstuhl/Rollator:

Auch hier gilt, dass die Fluchtwege frei sein müssen und der Rollstuhl niemanden stören darf.

Fahrräder:

Grundsätzlich haben Fahrräder nichts im Treppenhaus zu suchen, weil sie mit der Nutzung der Wohnung nichts zu tun haben. In der Regel ist den Mieter*innen daher zuzumuten, das Rad im Hof, im Keller oder auch auf der Straße abzustellen. 

Pflanzen:

Wenn es keine Genehmigung von Vermieter*innen-Seite gibt, dürfen Mieter*innen in der Regel Pflanzen nicht zur Verschönerung oder zur Überwinterung im Treppenhaus abstellen.

Untermiete

Bei der Untermiete sind zwei Fälle zu unterscheiden:

–       Die vollständige Untervermietung der Wohnung oder des Hauses

–       Die teilweise Untervermietung (einzelne Zimmer)

Vollständige Untervermietung:

Die Untervermietung des gesamten Mietobjekts bedarf der Zustimmung der Vermieter*innen-Seite. Gibt diese die Erlaubnis nicht, können Mieter*innen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt auch bei Zeitmietverträgen.

Wird die Wohnung ohne Erlaubnis der vermietenden Partei untervermietet und erfährt diese davon, so kann sie nach vorheriger Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Teilweise Untervermietung:

In den meisten Fällen geht es darum, ob Mieter*innen einen Teil des Wohnraums untervermieten dürfen. Hier sagt das Gesetz, dass Mieter*innen einen Anspruch auf die Erlaubnis hat, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse dafür entsteht. Hierfür genügen einleuchtende wirtschaftliche Gründe, wie Eintritt von Arbeitslosigkeit, Trennung und Auszug von Lebensgefährt*innen. Der Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht davon abhängig, dass die Mietpartei ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Es genügt, wenn sie ein Zimmer und /oder die Schlüssel für sich behält. Daher ist auch ein vorübergehender Auslandsaufenthalt des Mieters ein Grund zur Untervermietung.

Hat die Mietpartei solch ein berechtigtes Interesse, kann sie der oder dem Vermieter*in  einen konkreten Namen zur Untermiete  benennen und sich die Erlaubnis holen. Die Vermieter*innen-Seite darf ihre Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des oder der Untermietenden ein wichtiger Grund vorliegt.

Wichtig ist, dass die oder der Eigentümer*in aber nach wie vor nur eine oder einen Mieter*in als Ansprechpartner*in hat. Wenn die oder der Untermieter*in also Schäden in der Wohnung verursacht, kann die oder der Hauptmieter*in die Vermieter*innen-Seite nicht an die Untermiet-Partei verweisen. Sie oder er muss dann für diese Schäden haften.

 

Verkauf der Mietwohnung

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, haben viele Mieter*innen Angst vor Mieterhöhungen oder Kündigungen der neuen Vermieter*innen-Partei. Zu Unrecht.

Die wichtigsten Grundsätze zusammengefasst:

Wer eine Haus oder eine Wohnung kauft, wird nicht nur Eigentümer*in, sondern auch Vermieter*in. Sie oder er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind völlig überflüssig. Miete und monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen natürlich an die neue Vermieter*innen-Seite überwiesen werden. Diese ist auch für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Anders nur, wenn es sich um Abrechnungszeiträume handelt, die schon vor dem Verkauf des Hauses abgeschlossen waren. Dann muss der oder die alte Vermieter*in abrechnen.

Die oder der Käufer*in des Hauses oder der Wohnung hat die gleichen Rechte, wie sie auch die bisherigen Eigentümer*innen und Vermieter*innen hatten. Dazu gehört zwar grundsätzlich auch die Möglichkeit einer Mieterhöhung, allerdings nur dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Jahressperrfrist beachtet werden.

Der oder die Neue hat keine besonderen Kündigungsrechte. Der Mietvertrag kann nur gekündigt werden, wenn man sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden: Je nach Wohndauer sind das zwischen drei und neun, unter Umständen sogar zwölf Monate.

Werden die Häuser und Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten zu Gunsten der dort wohnenden Mieter*innen besondere Schutzregelungen. Zum einen gibt es Kündigungssperrfristen zwischen drei und zehn Jahren. Das sind Zeiten, in denen Vermieter*innen keine Kündigungen aussprechen dürfen. Darüber hinaus haben Mieter*innen in umgewandelten Wohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. In München gilt derzeit die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach dem Verkauf der Wohnung.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter*innen nicht, wenn Eigentümer*in und Vermieter*in wechselt. Die Rückzahlung kann nur verlangt werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Die neue Vermietpartei muss dann die Kaution zurückzahlen. Wird sie oder er zahlungsunfähig, kann sich die Mietpartei an den oder die Vorgänger*in halten.

Vorkaufsrecht

Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen, haben die dort wohnenden Mieter*innen ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Vorkaufsrecht bedeutet, dass die Wohnungen zunächst einmal den Mieter*innen zum Kauf angeboten werden müssen. Die Mieter*innen haben das Recht, mit ihrer Vorkaufsentscheidung solange zu warten, bis die Wohnung an eine*n andere*n Verkaufsinteressent*in verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer*in und Käufer*in vorgelegt wird, in dem auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich die Mietpartei der Wohnung entscheiden, ob sie „ihre“ Wohnung kaufen will oder nicht. Sie kann dies dann zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Die Mietpartei hat damit das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst einzutreten.

Liegt der notarielle Kaufvertrag zwischen Käufer*in und Verkäufer*in vor, müssen Mieter*innen sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nicht. Dies muss schriftlich geschehen.

Ausnahme: Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn die vermietende Partei die Wohnung an Familien- oder Haushaltsangehörige verkauft.

 

Warmwasser

Vermieter*innen müssen die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Es gehört zu den vertraglichen Vermieter*innenpflichten, rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen. Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind ein Wohnungsmangel. Mieter*innen haben Anspruch auf Abhilfe: So lange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen.

s. Heizkosten

Wohnungsgröße

Häufig stimmt die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl überein. Das kann große Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen und auf die Festsetzung der Miete haben.

Bei Mieterhöhungen muss die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung zugrunde gelegt werden. Es ist unerheblich, welche Quadratmeterzahl im Mietvertrag angegeben bzw. wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Etwaige Vereinbarungen der Parteien dürfen laut Bundesgerichtshof keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fixierte Umstände berücksichtigt.

Noch nicht geklärt ist allerdings, was bei Betriebskostenabrechnungen und der Festsetzung der Miethöhe (Mietpreisbremse) gelten soll. Hier gilt vorerst noch die 10- Prozent-Grenze. Dies bedeutet, dass eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche von weniger als 10 Prozent nicht berücksichtigt wird.

Zur Grundfläche zählen alle Räume und Raumteile in der Wohnung mit, die mindestens zwei Meter hoch sind. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählen gar nicht mit.

Die Anrechnung der Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen hängt vom Mietvertragsbeginn ab:

Wurde der Mietvertrag vor dem 01.01.2004 abgeschlossen und ist im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart, gilt die II. Berechnungsverordnung. Danach dürfen diese Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden, ohne dass es auf die Lage oder Nutzbarkeit ankommt.

Bei Verträgen, die ab Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt hingegen die Wohnflächenverordnung. Danach sind die Flächen von Balkonen, Loggien etc. in der Regel zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte anzurechnen. Hier spielen Lage und Nutzbarkeit eine Rolle.

 

Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge, in denen eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt wird, müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Auch Mieter*innen können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen.

Bei Zeitmietverträgen wird nach Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch neben dem Vertragsbeginn auch ein konkretes Vertragsende von Anfang an im Vertrag fest vereinbart. Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss bei Zeitmietverträgen zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein.
Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird. Das bedeutet, dass Mieter*innen einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also mit Dreimonatsfrist, kündigen können.

Drei denkbare Befristungsgründe nennt das Gesetz:

  • Vermieter*innen wollen die Wohnung nach Ablauf der Befristung selber nutzen, Eigenbedarf
  • Sie oder er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann
  • Vermieter*innen wollen die Wohnung  an einen Angestellten der eigenen Firma vermieten

Haben die Vertragspartner*innen einen derartigen Zeitmietvertrag mit Begründung vereinbart, muss die Mietpartei am Ende der Laufzeit ausziehen. Sie kann sich nicht auf irgendwelche Schutzrechte berufen.

 
Hier erreichen Sie uns