Mieterwissen A-Z

Im Folgenden erhalten Sie allgemeine Antworten zu den  häufigsten Mieterfragen.  Für Ihren individuellen Fall empfehlen wir eine Rechtsberatung im Mieterverein München e.V.. Bitte vereinbaren Sie hierzu einen Termin unter 089  55 21 43 – 0

Abmahnung

Eine Abmahnung ist die schriftliche oder mündliche Aufforderung des Mieters oder Vermieters, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen.

Wenn der Mieter z.B. häufig Partys veranstaltet, auf denen es immer wieder zu laut wird, dann darf der Vermieter deshalb nicht gleich zum Gericht gehen und das für die Zukunft verbieten lassen. Erst recht darf er nicht gleich kündigen. Er muss erstmal einen „Warnschuss“ abgeben und den Mieter auffordern dieses Verhalten zukünftig nicht mehr zu ändern. Erst wenn das nicht hilft, kann der Vermieter kündigen oder auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen.

Das Gleiche gilt für den Mieter. Wenn z.B. der mitvermietete Keller bei Vertragsbeginn noch nicht frei ist, darf der Mieter deswegen nicht sofort fristlos kündigen, sondern er muss dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Erst wenn dies vergeblich war, kann er fristlos kündigen.

Eine Abmahnung ist für eine Kündigung ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn

  • Der Mieter in Zahlungsverzug ist, also einfach die Miete nicht bezahlt,
  • Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen,
  • Die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Hält der Mieter eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung für unberechtigt, kann er sie zurückweisen und seine Sicht der Dinge darlegen. Er kann sich nicht gerichtlich dagegen wehren und verlangen, dass der Vermieter die Abmahnung wieder zurücknimmt oder ein Gericht ihre Unwirksamkeit feststellt. Ein Nachteil entsteht dem Mieter dadurch nicht; denn wenn der Vermieter sich später auf diese Abmahnung beruft, muss er den vollen Beweis dafür liefern, dass die damaligen Vorwürfe zutreffend waren.

Abstand und Ablöse

Bei Neuvermietungen treffen Vermieter und Mieter oder alter und neuer Mieter häufig Vereinbarungen über Abstandszahlungen bzw. Ablösen über Gegenstände oder Einrichtungen, die in der Wohnung oder dem Haus bleiben.

Abstandszahlung bedeutet, dass der Nachmieter dem Vormieter für das Freimachen der Wohnung Geld bezahlt. Derartige Vereinbarungen sind gem. § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Nachmieter kann das Geld also zurückfordern.

Davon zu unterscheiden ist die Ablösevereinbarung, die entweder zwischen Vor- und Nachmieter oder zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. Hier handelt es sich um schlichte Kaufverträge über Gegenstände, die in der Wohnung verbleiben und die der neue Mieter kauft (z.B. eine Einbauküche oder einen Einbauschrank). Derartige Vereinbarungen sind aber nur  zulässig, wenn der Preis für den jeweiligen Gegenstand realistisch ist.

Vereinbarungen sind unzulässig , sobald  der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegt. Die Vereinbarung ist dann nur bis zum tatsächlichen Wert der Kaufsache plus die 50 Prozent  wirksam, den Rest kann der Käufer zurückfordern.

Ein Beispiel:

Der neue Mieter zahlt dem Vermieter für eine alte Küche aus dem Baumarkt eine Ablöse von 3000€. Der Zeitwert der Küche beträgt aber nur noch 500€. Die Vereinbarung ist dann nur wirksam bis zu einem Betrag von 750€ (500€ + 50%). Die restlichen 2250 € kann der Mieter zurückfordern.

Vorsicht: Seit Neuestem versuchen Vermieter allerdings die Kosten des Maklers dadurch zu umgehen, dass sie  die zu bezahlende Provision mit einer überhöhten Ablöse  ausgleichen wollen!Maklerprovision

Aufhebungsvertrag

Das ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, der den Mietvertrag beendet. Anders als bei einer Kündigung, wo entweder Mieter oder Vermieter einseitig den Mietvertrag beenden – ob der andere Teil will oder nicht – schließen die beiden hier einen Vertrag, in dem alle Punkte, die die Beendigung betreffen, geregelt werden.

Zum Beispiel:

  • Beendigungszeitpunkt
  • Welche Renovierungen müssen gemacht werden?
  • Wann wird die Kaution zurück bezahlt?
  • was ist mit Gegenständen oder Einbauten, die in der Wohnung bleiben? (s. Ablöse)
  • Eine evtl. Umzugsbeihilfe durch den Vermieter

Insbesondere wenn Mieter von heute auf morgen in einer anderen Stadt einen neuen Arbeitsplatz angeboten bekommen, muss die Wohnung kurzfristig gewechselt werden. Dann ist die dreimonatige Kündigungsfrist, die Mieter einhalten müssen, wenn sie kündigen wollen, zu lang. Das gilt erst recht, wenn im Mietvertrag das Kündigungsrecht der Vertragsparteien auf Jahre ausgeschlossen ist oder Mieter und Vermieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.

Beim Abschluss solcher Verträge sollte aber auf jeden Fall ein Jurist hinzu gezogen werden, der die einzelnen verhandelten Punkte noch einmal überprüft und entsprechend „wasserdicht“ formuliert.

Balkon

Gehört ein Balkon zur angemieteten Wohnung, kann ihn der Mieter grundsätzlich nach seiner freien Verfügung nutzen. Allerdings muss der Mieter schon auf die Nachbarn Rücksicht nehmen.

Der Mieter darf z.B  grundsätzlich die Wäsche auf dem Balkon trocknen. Blumenkästen und Blumentöpfe dürfen auf dem Balkon aufgestellt oder angebracht werden. Voraussetzung ist aber, dass die Blumentöpfe ordnungsgemäß befestigt sind. Es muss sichergestellt sein, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können.

Nachbarn müssen eventuell herabfallende Blüten oder Blätter dulden. Die Balkonbepflanzung, zum Beispiel stark wuchernder Knöterich, muss zurückgeschnitten werden, wenn sie über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02). Und natürlich muss beim Blumengießen darauf geachtet werden, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter trifft (AG München 271 C 73794/00).

Der Mieter darf auch einen unauffälligen Sichtschutz anbringen oder einen Sonnenschirm aufstellen. Bei der Montage einer Markise, muss er allerdings den Vermieter fragen, denn das ist ein sogenannter Eingriff in die Bausubstanz und den muss der Vermieter genehmigen.

Bearbeitungsgebühr

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter oder Hausverwaltungen nach Abschluss des Mietvertrages von dem neuen Mieter eine Bearbeitungsgebühr verlangen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter für den Abschluss des Mietvertrages eine Bearbeitungsgebühr an den Vermieter oder die Hausverwaltung zahlen muss, ist das nach Auffassung einiger Gerichte unwirksam. Der Mieter muss also nicht zahlen bzw. kann er  bereits gezahlte Beträge zurück verlangen.

Es gibt aber auch Gerichte, die eine entsprechende Vereinbarung dann für wirksam halten, wenn die Gebühr nicht höher als 75 € ist. Ist überhaupt keine Angabe über die Höhe gemacht worden, so ist die Vereinbarung in jedem Fall  unwirksam.

Besenrein

In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses die Wohnung „besenrein“ zurück zu geben hat.

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung im sauberen Zustand zurückzugeben ist. Mieter müssen dann aber nicht Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster in jedem Fall putzen.

Die Formulierung „besenrein“ begründet keine speziellen Reinigungsverpflichtungen, sondern heißt laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/05) „mit dem Besen grob gereinigt“. Der Mieter muss also grobe Verschmutzungen in der Wohnung , z.B. aber auch Spinnweben im Keller, beseitigen.

Allerdings heißt diese Vereinbarung über eine „besenreine Rückgabe“ nicht, dass keinerlei Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist in einem gesonderten Abschnitt im Mietvertrag geregelt und muss unbedingt von einem Fachmann auf deren Wirksamkeit hin überprüft werden.

 

Besichtigungsrecht

Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Mit dem Abschluss des Mietvertrages steht dem Mieter grundsätzlich das Recht zu, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. (BGH WuM 2014, 495) Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Vermieter einmal im Jahr die Wohnung ansehen darf, ist unwirksam.

Der Mieter muss eine Besichtigung nur unter bestimmten Voraussetzungen erlauben.

Voraussetzung ist zunächst einmal, dass der Vermieter einen konkreten Grund für die Besichtigung hat.

Beispiele:

  • Der Vermieter will das Haus oder die Wohnung verkaufen und sie Interessenten zeigen
  • Das Mietverhältnis ist beendet, der Vermieter will die Wohnung möglichen Nachmietern zeigen
  • Der Vermieter will die Wohnung modernisieren oder etwas richten

 

Die Besichtigung muss rechtzeitig, also 3-4 Tage vorher, angekündigt werden und die Termine müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur ausnahmsweise stattfinden.

Will der der Vermieter die Wohnung Interessenten zeigen, kann er nicht dauernd von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen. Einmal in der Woche bzw alle 10 Tage dürfte für eine Besichtigung ausreichend sein.

Der Vermieter darf sein Besichtigungsrecht auch nicht gewaltsam erzwingen, dies wäre Hausfriedensbruch.

Bestellerprinzip

Seit 01.06.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen. Das bedeutet, dass der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn ausdrücklich schriftlich beauftragt hat (bislang hat der Vermieter  den Makler beauftragt, die Provision in Höhe von 2 Monatsmieten musste aber der Mieter bezahlen).

Mieter müssen nur dann die Provision zahlen, wenn sie sich an den Makler wenden, ihn schriftlich mit der Wohnungssuche beauftragen und der Makler dann – nur aufgrund dieses Auftrages – die gewünschte Wohnung sucht und beschafft. Greift der Makler auf eine Wohnung aus seinem Bestand bzw. seiner Datei (die möglicherweise zuvor durch Vermieter bestückt wurde) zurück, muss der Mieter nicht zahlen. Häufig werden im Internet Wohnungen angeboten, deren Besichtigung jedoch von der Registrierung bei dem inserierenden Makler abhängt. Dies ist eine eindeutige Umgehung des Bestellerprinzips und demnach ein Verstoß gegen das Gesetz.

In solchen Fällen kann der Mieter die bereits gezahlte Provision zurückfordern.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Provision verjährt erst nach 3 Jahren.

 

 

Betriebskosten

Der Vermieter kann – sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde – Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Dazu gehören gem. der Betriebskostenverordnung (BetrkVO): Grundsteuer, Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Aufzugskosten, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Kabelgebühren, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und sonstige Betriebskosten.

Es muss sich um laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln.

Im Mietvertrag ist vereinbart, ob die Betriebskosten in der Miete enthalten sind oder ob sie jährlich abgerechnet werden. Sind sie bereits in der Miete enthalten, spricht man von einer „Bruttomiete“, in einem solchen Fall hat der Mieter keinen Anspruch auf eine jährliche Abrechnung.

Sind sie nicht enthalten, spricht man von einer „Nettomiete zzgl. Vorauszahlungen“. Der Vermieter rechnet dann sämtliche, auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zusammen und zieht die monatlichen Vorauszahlungen ab.

Eine weitere Variante ist die „Nettomiete mit vereinbarter Pauschale“. Hier bezahlt der Mieter statt der Vorauszahlungen eine bestimmte Pauschale, der Vermieter kann dann ebenfalls nicht abrechnen.

Der Vermieter ist laut Gesetz verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Endet das Abrechnungsjahr also am 31.12.2016 hat er bis zum 31.12.2017 Zeit die Abrechnung zu erstellen. Dabei kommt es auf den Zugang beim Mieter an. Bekommt der Mieter die Abrechnung also erst am 2.1.2018, muss er dem Vermieter nichts mehr bezahlen.

Ergibt die Abrechnung jedoch ein Guthaben, hat der Mieter Anspruch auf die Auszahlung, egal wann sie kommt.

In der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter genau erklären, welche Kosten er abrechnet, wie hoch diese Kosten sind und wie er den jeweiligen Anteil des Mieters errechnet.

Für München gibt es einen Betriebskostenspiegel, in dem die durchschnittlichen Betriebskosten aufgelistet sind. Liegen die vom Vermieter errechneten Beträge über diesen Durchschnittswerten, hat der Mieter das Recht, sich die Unterlagen vorlegen zu lassen. Er muss allerdings in die Geschäftsräume des Vermieters fahren, wenn sie nicht zu weit weg sind. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien hat er nicht. und die einzelnen Posten nachzuprüfen.

Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar, kann der Mieter die Nachzahlung zurückhalten, bis der Vermieter alles erklärt hat. Aber Vorsicht: wenn der Nachzahlungsbetrag eine Monatsmiete übersteigt, sollten Sie den Betrag nicht zurückhalten, da der Vermieter sonst kündigen könnte. In einem solchen Fall sollte die Summe „unter Vorbehalt“ gezahlt und dann zurückgefordert werden. Notfalls mit Hilfe des Gerichts.

 

Briefkästen

Mieter haben Anspruch auf einen Briefkasten. Es muss sichergestellt sein, dass die Post den Mieter erreicht. Die Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen und Durchnässung geschützt sein. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Mieter nach Meinung einiger Gerichte sogar die Miete bis zu 1 Prozent kürzen.

Der Mieter kann an seinen Briefkasten einen Aufkleber mit „Keine Werbung“ anbringen, um zu vermeiden, dass er zu viel unnötige Werbung bekommt. Wird dieses Verbot nicht beachtet, kann der Mieter gegen das werbende Unternehmen auf Unterlassung klagen. Gegen persönlich adressierte Werbesendungen kann der Mieter nichts unternehmen. Hier hilft kein Werbeverbot am Briefkasten. Die Post muss die Werbesendung zustellen.

Der Vermieter darf aber nicht generell verbieten, dass seinen Mietern Werbung zugestellt wird. Manche Mieter wollen bestimmte Werbung bekommen und darauf haben sie auch ein Recht.

Dachrinnenreinigung

Der Vermieter darf die Kosten für die Dachrinnenreinigung auf seine Mieter umlegen, wenn er dies in den Mietvertrag geschrieben hat. Das fällt dann unter „sonstige Betriebskosten“. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass „Kosten für die Dachrinnenreinigung“ unter Betriebskosten fallen. Entscheidend ist, ob die Dachrinnenreinigung immer wieder und  in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss oder ob es  eine einmalige Maßnahme ist, weil die Dachrinne z.B. bereits verstopft ist. Aber: Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die „Dachrinnenreinigung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch noch „sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus.

 

Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann laut Gesetz dem Mieter nur kündigen, wenn er einen Grund, ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist u.a. der Eigenbedarf. Danach darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigt.

Zu den Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, gehören neben Eltern und Kindern die Geschwister des Vermieters, leibliche Nichten und Neffen, Enkel, Stiefkinder, eine Pflegekraft für den Vermieter oder einen Angehörigen. Nicht dazu gehören der Schwager oder die Schwägerin, Cousinen, der geschiedene Ehegatte, die Eltern der Lebensgefährtin, die Tochter der Schwiegertochter, ein im Ausland lebender Abkömmling des Großvaters etc.

Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist zunächst, dass der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben die Person angibt, für die er die Wohnung angeblich braucht und warum.

Fällt der Eigenbedarf, also der Kündigungsgrund, während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen und ihm anbieten, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Zieht der Mieter aus, weil er dem Vermieter seinen Eigenbedarf abnimmt und stellt sich heraus, dass die betreffende Person gar nicht in die Wohnung eingezogen ist (der Vermieter hat teurer weitervermietet oder die Wohnung verkauft), hat der betroffene Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den ehemaligen Vermieter. Er kann dann sämtliche Kosten vom Vermieter zurück verlangen, die ihm durch den Umzug entstanden sind, also Maklerkosten, Umzugskosten, evtl. höhere Miete… Der Vermieter muss dann substantiiert und plausibel darlegen, aus welchen Gründen der Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Der Mieter kann gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Dieser muss aber mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. In diesem Widerspruch muss der Mieter erklären, warum es für ihn unzumutbar ist aus der Wohnung auszuziehen. Die Gründe müssen aber schwer wiegen, also hohes Alter, schwere Krankheit etc. Die Tatsache, dass die Kinder sich in der Gegend so wohl fühlen, dürfte nicht ausreichen.

Wenn der Mieter nicht aus der Wohnung auszieht, kann der Vermieter zu Gericht gehen und verlangen, dass der Mieter zum Auszug gezwungen wird (Räumungsklage)

Der Richter muss dann zunächst entscheiden, ob die Kündigung wirksam, also vor allem ausreichend begründet wurde, dann muss er die gegenseitigen Interessen abwägen: Auf der einen Seite das Interesse des Vermieters bzw. eines Angehörigen in die Wohnung zu ziehen, auf der anderen Seite, das Interesse des Mieters in der Wohnung zu bleiben.

 

Energiepass/Energieausweis

Vor einer geplanten Anmietung einer Wohnung konnte sich der Mieter früher nur sehr eingeschränkt darüber informieren, mit welchem Heizenergieverbrauch zu rechnen ist. Angesichts der stark gestiegenen Heizkosten hat die Frage nach den Energiekosten eine große Bedeutung erhalten. Deshalb sind die Vermieter nun verpflichtet, für das Gebäude einen Energieausweis erstellen zu lassen. Er enthält Aussagen darüber, wie ein Gebäude energetisch einzuschätzen ist.

Einem Energieausweis ist nicht unmittelbar zu entnehmen, wie hoch die Energiekosten sein werden. Sie lassen sich jedoch in etwa abschätzen, wenn man den aktuellen Energiepreis zugrunde legt. Zu beachten ist aber, dass der Energieverbrauch sehr unterschiedlich sein kann und vom jeweiligen Verhalten der Bewohner, den Wetterbedingungen und gegebenenfalls von Leerständen im Gebäude abhängt. Außerdem bezieht sich der Energiepass immer auf das gesamte Haus und nicht auf eine einzelne Wohnung.

Es gibt zwei Varianten:

  1. Der Verbrauchsausweis dokumentiert den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes an Heizenergie. Grundlage dafür sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
  2. In einem Bedarfsausweis wird nicht der Verbrauch angegeben, sondern der Energiebedarf. Es wird konkret berechnet, wie viel Heizenergie benötigt wird. Dazu wird die Wärmedämmung von Außenwänden und Fenstern, des Kellers und des Daches bewertet. Außerdem spielt eine Rolle, welche energetische Qualität die Heizungsanlage hat und ob regenerative Energiequellen eingesetzt werden.

Ein Energieausweis ist sowohl für Neubauten als auch für bestehende Gebäude vorgeschrieben. Er muss vorgelegt werden, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird.

Feuchtigkeit

Feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung sind Wohnungsmängel, die der Vermieter beseitigen muss und die den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigen.

Ist der Mieter dagegen für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich, beispielsweise weil er zu wenig heizt oder lüftet, scheiden natürlich Mietminderungsansprüche aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quer gelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99).

Ist zwischen den Vertragsparteien streitig, ob falsches Mieterverhalten oder Baumängel Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss zunächst einmal der Vermieter beweisen, dass nicht er verantwortlich ist, weil etwa Baumängel die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben (BGH XII ZR 272/97).

Häufig ist der Einbau von Isolierglasfenstern Ursache für Feuchtigkeitsschäden. Erfordern die neuen Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten durch den Mieter, muss der Vermieter ihn hierüber aufklären und informieren. Tut er dies nicht und kommt es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung, ist der Vermieter verantwortlich und nicht der Mieter (LG Gießen 1 S 63/00). Zumindest aber sorgt die mangelhafte Information des Mieters dafür, dass den Vermieter ein Mitverschulden in Höhe von 50 Prozent trifft (LG Berlin 65 S 94/99).

s. richtig heizen

Fogging

Beim Fogging kommt es zu schwarzen, grauen bzw. ölig schmierigen Staubablagerungen. Zumeist tritt dieses Phänomen in der Heizperiode auf, und zwar in Wohnungen, die zuvor renoviert wurden. Aber auch Neubauwohnungen sind davon betroffen. Zumeist wurden bei Fertigstellung, Renovierung oder Umbau der Wohnungen Produkte eingesetzt, die sogenannte „höhersiedende organische Verbindungen“ in die Luft abgeben können. Das sind z.B. Bestandteile von Farben, Lacken, Klebstoffen. Hinzu kommen häufig noch andere Faktoren, wie zum Beispiel bauliche Gegebenheiten (Kältebrücken, schadhafte Isolierungen, defekte Schornsteine und Kamine).

Wenn das Erscheinungsbild des Fogging in der Wohnung auftritt, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung. Dies natürlich nur, wenn er nicht selbst für den Zustand verantwortlich ist. Dasselbe gilt auch für das Mietminderungsrecht.

Wer letztlich für den Schaden verantwortlich ist, ist häufig schwer zu ermitteln. Die Gerichte gehen in diesen Fällen folgendermaßen vor:

Verlangt der Vermieter vom Mieter, dass die Flecken beseitigt werden sollen, muss er beweisen, dass er nichts für diesen Schaden kann, es also nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Kann er dies beweisen, ist der Mieter an der Reihe: er muss beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Einflussbereich liegt.

Verlangt der Mieter z.B. Schadensersatz geltend, muss er beweisen, dass der Vermieter den Schaden auch verschuldet hat bzw. das Fogging bereits bei Vertragsschluss vorhanden war und der Vermieter dies wusste.

Fristlose Kündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen können sowohl Mieter als auch Vermieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Es muss aber ein sog. wichtiger Grund vorliegen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für denjenigen, der kündigen will, unzumutbar sein. Dies wiederum hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Kündigung durch den Mieter:

– Benutzung der Wohnung stellt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit dar. Der Mieter muss also noch nicht krank sein, aber es besteht auf jeden Fall die Gefahr einer Erkrankung. Dies wäre z.B. der Fall bei Ungezieferbefall oder massivem Schimmelbefall. Der Mieter muss aber ein Attest vom Arzt vorlegen.

– Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Der Mieter kann die Wohnung also nicht so nutzen, wie dies üblich ist, wenn die Wohnung z.B. wegen niedriger Zimmertemperaturen nicht bewohnt werden kann oder wenn die Wohnung nur mit rostverfärbtem Wasser versorgt wird. Auch wenn der Vermieter unbefugt die Wohnung des Mieters mit einem Zweitschlüssel betritt, kann der Mieter fristlos kündigen.

– Das Recht zur fristlosen Kündigung kann verwirkt sein, wenn es verspätet ausgeübt wird. Rechtzeitig ist sie ausgesprochen, wenn sie spätestens 6 Wochen nach der Vertragsverletzung des Vermieters vorgelegt wird.

 

Kündigung durch den Vermieter:

– Der Mieter gefährdet die Mietsache infolge mangelnder Sorgfalt erheblich, indem er z.B. immer wieder Wasserschäden verursacht oder die Wohnung total vermüllen lässt.

– Der Mieter überlässt die Wohnung ohne Genehmigung komplett einem Dritten (unerlaubte Untervermietung)

– Der Mieter stört den Hausfrieden. Das gilt z.B., wenn wegen schwerer Gewalttätigkeiten mehrfach die Polizei gerufen werden muss oder wenn die Nachtruhe durch häufige lautstarke Partys gestört wird.

– Der Mieter zahlt die Mieten ständig unpünktlich oder hat über zwei Monate überhaupt keine Miete bezahlt.

Aber: Bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, muss der Vertragspartner schriftlich abgemahnt werden.

Das gilt nicht, wenn der Vermieter wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen bzw. Zahlungsverzug fristlos kündigt. Dann kann der Vermieter ohne Vorwarnung kündigen.

 

Garage

In der gemieteten Garage darf der Mieter seinen PKW abstellen, Zubehörteile und Reifen lagern, Regale befestigen oder Schränke aufstellen. Auch Motorräder, Mopeds, Fahrräder usw. dürfen hier geparkt werden. Für Fragen der Mieterhöhung und Kündigung ist entscheidend, ob die Garage unabhängig von der Wohnung angemietet wurde oder ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht, die Garage und die Wohnung also mit einem Mietvertrag angemietet wurden. Gibt es einen extra Mietvertrag nur für die Garage kommt es auf den Inhalt des Vertrages an.

Fehlen hier konkrete Regelungen, gilt:

Kündigungen – egal ob von Mieter oder Vermieter – sind ohne Angabe von Gründen möglich. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Miethöhe oder auch Erhöhungen können frei vereinbart werden. Typischerweise werden aber Garagen und Wohnungen zusammen vermietet. Für ein einheitliches Mietverhältnis spricht, wenn beides beim gleichen Vermieter angemietet wird, wenn dies zeitgleich geschieht und wenn nur ein Vertragsformular genutzt wird.

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Garage und Wohnung ist eine separate Kündigung nur für die Garage im Regelfall nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Der Vermieter will im Zuge der Garagenkündigung hier neue Wohnungen schaffen und sie dann vermieten.

Eine Erhöhung der Garagenmiete ist grundsätzlich möglich, allerdings muss hier wieder unterschieden werden, ob die Miete für die Garage einzeln ausgewiesen ist oder in einem Gesamtbetrag mit der Wohnung. In beiden Fällen muss die Erhöhung begründet werden, es muss also dargelegt werden, dass die derzeit bezahlte Miete nicht mehr der ortsüblichen Miete für vergleichbare Garagen entspricht.

Da in diesen Fällen der Teufel aber häufig im Detail sitzt, raten wir dringend sich bei einer Garagenmieterhöhung von einem Rechtsberater des Mietervereins München e.V. beraten zu lassen.

Garten

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Gartenarbeiten erledigen müssen, kann der Vermieter keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern. Beides geht nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 124/08).

Müssen die Mieter den Garten auf eigene Kosten pflegen, ist der Vermieter hierfür nicht mehr zuständig. Führt er trotzdem noch eigenständige Arbeiten durch, kann er dafür keine Kosten abrechnen.

Soweit Mieter zur Gartenpflege verpflichtet sind, bedeutet dies:

Ohne spezielle Absprachen ist der Mieter nur für einfache Arbeiten, wie Rasen mähen, Unkraut jäten oder Umgraben von Beeten, zuständig (LG Siegen 3 S 211/90; LG Detmold 2 S 180/88). Im Mietvertrag kann aber zusätzlich geregelt werden, dass zu den Gartenpflegearbeiten auch das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern gehört, dass Rasenflächen neu anzulegen sind oder kranke, morsche Bäume gefällt werden müssen (LG Frankfurt 2-11 S 64/04).

Im Gegenzug haben Mieter, die den Garten mitgemietet haben, aber auch das Recht, diesen nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen. So können Mieter beliebig Blumen sähen, Sträucher anpflanzen oder kleine Bäume (OLG Köln 11 U 242/93). Und Mieter können in ihrem Garten ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, genauso wie einen kleinen Teich (LG Lübeck 14 S 61/92; LG Regensburg S 320/83).

Immer öfter kommt es zum Streit um die Gartennutzung. Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt.

Gartennutzung: Bei Mehrfamilienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Einfamilienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenpflege: Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder sich das aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasen mähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Kinder: Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

Planschbecken: Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wansbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

Ernte: Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der Mieter für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart (AG Leverkusen 28 C 277/93).

Grillen: Grillen im Garten ist grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass kein Qualm konzentriert in die Wohnung oder in die Schlafräume der Nachbarn zieht. Am besten vorher Nachbarn informieren und Rücksicht nehmen (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96).

Gartenparty: Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).

Grillen

Grundsätzlich ist Grillen auf dem Balkon, im Hof und im Garten erlaubt.

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die besagt, wann und wie oft das Grillen erlaubt ist. Es gibt lediglich Urteile, das sind aber immer Einzelfallentscheidungen. Allgemein gilt das sogenannte Rücksichtnahmegebot. Die Grenze ist bei den berechtigten Belangen der Nachbarn zu ziehen.

Es gibt Mietverträge, in denen z.B. geregelt ist, wie oft und wann gegrillt werden darf. Auch Hausordnungen beinhalten oft solche Klauseln. Wenn es derartige Vorschriften gibt, muss sich der Mieter auch daran halten. Tut er es nicht, kann ihn der Vermieter abmahnen und bei einer weiteren Missachtung sogar kündigen.

Wenn das Grillen mit Freunden zu einer richtigen Grillparty ausufert, müssen sich die Mieter an die örtlichen Lärmschutzverordnungen halten. Demnach dürfen sie zwar tagsüber auf dem Balkon essen und trinken und sich in normaler Lautstärke unterhalten, die Nachbarn dürfen aber nicht unzumutbar gestört werden. Ab 22 Uhr muss dann auf die Nachtruhe geachtet  und die Party nach drinnen verlegt werden.

Wichtig ist es auch darauf zu achten, dass keine unangenehmen Gerüche und Rauch in die Wohnungen der Nachbarn dringen. Dies kann ein Verstoß gegen das örtliche Landesemmissionsschutzgesetz und somit eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld darstellen. Um dieser Problematik aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, einen Elektrogrill zu benutzen.

Eine Übersicht über die derzeitige Rechtsprechung:

Das Landgericht München hat entschieden, dass das Grillen in den Sommermonaten auf dem Balkon üblich sei und von den Nachbarn geduldet werden müsse. Der Vermieter könne es aber verbieten, wenn es dabei zu wesentlichen Störungen wie Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß und Wärme bei den Nachbarn kommt.

Das Landgericht Stuttgart fand insgesamt 6 Stunden/Jahr geringfügig und deshalb für die Nachbarn zumutbar.

Das Amtsgericht Bonn hält das Grillen einmal im Monat für zulässig, wenn die übrigen Hausbewohner 2 Tage vorher informiert werden.

Grundsätzlich gilt also, nach vorheriger Ankündigung bei den Nachbarn kann gegen einen Grillabend bis 22 Uhr niemand etwas haben. Im besten Fall lädt man die Nachbarn einfach mit ein.

 

Hausfriedensbruch

Wer unerlaubt in ein Haus oder eine Mietwohnung eindringt oder dort verweilt, obwohl er zum Verlassen aufgefordert wurde, begeht Hausfriedensbruch und kann auf Antrag bestraft werden (§123 StGB).

Selbst der Vermieter kann im eigenen Haus Hausfriedensbruch begehen, wenn er nämlich gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung eindringt.

Auch wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters mit einem Zweitschlüssel die Mietwohnung betritt, ist dies Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

Hausfriedensbruch kann sogar der Mieter selbst begehen, wenn er nämlich nach dem Gewaltschutzgesetz von der Nutzung der Wohnung vorübergehend ausgeschlossen wurde, weil er seinen mit in der Wohnung lebenden Partner verletzt oder misshandelt hat.

Hausordnung

Vor allem in größeren Wohnanlagen und Mietshäusern gibt es normalerweise eine Hausordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Mieter untereinander. Jeder Mieter kann von den anderen Hausbewohnern grundsätzlich die Einhaltung der Hausordnung verlangen.

In einer Hausordnung wird üblicherweise geregelt:

– Vermeidung von Lärmstörungen und anderen Belästigungen. Ruhezeiten können festgelegt werden.

– Benutzung der gemeinschaftlichen Räume, wie Waschküche, Trockenraum und Speicher.

– Reinigungspflichten, z.B. kann hier ein Reinigungsplan für das Treppenhaus und den Hausflur aufgestellt werden.

– Einhaltung der Sauberkeit und Ordnung. Geregelt werden kann das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, die Beseitigung von Abfällen usw.

– Regelung zur Sicherheit im Haus, z.B. Schließzeiten für die Haustür, Verbot der Lagerung von gefährlichen Stoffen im Keller oder auf dem Speicher usw.

– Eine Hausordnung darf dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen.

Das bedeutet, dass der Mieter zu Tätigkeiten, wie z.B. Reinigung des Treppenhauses oder des Winterdienstes, nur verpflichtet werden kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist bzw. wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Dann muss im Mietvertrag selbst ein Hinweis auf die Hausordnung aufgenommen sein.

Hat der Mieter die Hausordnung dagegen getrennt vom Mietvertrag erhalten oder gibt es nur eine im Treppenflur ausgehängte Hausordnung, dann kann dies keine eigenständigen Verpflichtungen für den Mieter begründen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages, d.h. nachträglich eine Hausordnung aufstellt. Auch hier darf die Hausordnung nur ordnende Regelungen enthalten.

Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung darf nicht zu einem Heizkostenquiz für Mieter werden, sondern muss aus sich heraus verständlich sein.

Mindestanforderungen, die an eine Heizkostenabrechnung zu stellen sind:

Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Sie muss den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachprüfen zu können. Der Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

Alle Einzelangaben, wie auch die Abrechnung insgesamt, müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.

Verbrauchsabrechnung ist Pflicht

Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]).

Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus müssen praktisch immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet der Vermieter entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der Wohnfläche (Quadratmeter) ab, kann der Mieter von dem auf ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen.
Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war bzw. wenn der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an den Heizkörpern montiert waren.

 

Indexmiete

Mieter und Vermieter können bereits bei Abschluss des Mietvertrages festlegen, dass und wie die Miete künftig steigen soll. So kann beispielsweise die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt werden. Bei derartigen Indexmietverträgen wird die Miete im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt.

Indexmietverträge – gleichgültig, ob befristet oder unbefristet – müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Der Vermieter kann dann die ursprünglich vereinbarte bisherige Miete frühestens nach einem Jahr erhöhen. Hierzu ist erforderlich, dass der Vermieter in einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung den alten und den aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes angibt. Die Differenz muss er in Prozente umrechnen und daraus dann die neue Miete oder den Mieterhöhungsbetrag berechnen. Anders als bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche  Vergleichsmiete, ist eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nicht erforderlich. Die erhöhte Miete muss dann von Beginn des übernächsten Monats an gezahlt werden.

Der Vorteil von Indexmietverträgen ist, dass Mieter keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters erhalten können. Der Nachteil ist, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten

Kaution

Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Der Mieter muss eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht „auf einen Schlag“ zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

Die typische Form der Mietsicherheit ist die sogenannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – „konkursfest“ anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das „verpfändete Sparbuch“ gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt, der Mieter das Sparbuch an den Vermieter. Verbreitet ist auch die Kautionsform „Bankbürgschaft“. Anstatt eine Geldsumme zu zahlen, kann der Mieter dem Vermieter auch einen Bürgen stellen. Durch die Übernahme einer Bürgschaft verpflichtet sich  das Geldinstitut, für offene Vermieterforderungen einzustehen. Die Haftung ist begrenzt auf drei Monatsmieten.

Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu.

Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Je nach Einzelfall muss der Mieter sechs, neun oder gar mehr als zwölf Monate warten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen muss. Wenn am Ende des Mietverhältnisses die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr noch nicht erstellt wurde und nicht klar ist ob bzw. in welcher Höhe der Mieter noch Nachzahlungen leisten muss, hat der Vermieter das Recht einen Teil der Kaution einzubehalten. Natürlich muss dieser Teil in etwa der zu erwartenden Nachzahlung entsprechen.

Kinderlärm

Von Kindern ausgehende Störungen führten in der Vergangenheit häufig zu Auseinandersetzungen. Die Gerichte haben sich dabei zunehmend für mehr Toleranz gegenüber Kindern ausgesprochen. Seit Juli 2011 regelt nun § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertagesstätten, Kinder- und Ballspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall „nicht als schädliche Umwelteinwirkungen“ gelten. Das bedeutet also, dass gegen Kinderlärm niemand etwas haben darf.

Üblicher Kinderlärm ist nie ein Kündigungsgrund. Es ist selbstverständlich, dass Kinder in der Wohnung spielen dürfen. Ihr Spielen darf aber nicht zu einer unzumutbaren Störung anderer Hausbewohner führen. Darauf müssen Eltern, insbesondere während der allgemeinen Ruhezeiten – mittags von 13 bis 15 Uhr und abends ab 22 Uhr bis zum nächsten Morgen 7 Uhr – achten. Die Hausordnung kann auch andere Ruhezeiten festlegen.

 

Kleinreparaturen

Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zuständig. Für Kleinreparaturen hat er aber die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlen muss.

Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  •  Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
  • Die Reparatur darf höchstens den im Mietvertrag vereinbarten Betrag kosten.
  • Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschaltern, Steckdosen usw.
  • Es muss eine Obergrenze genannt sein, die für die einzelne Reparatur nicht überschritten werden darf. Das ist in der Regel bis zu 75€. Das bedeutet, dass die Reparaturen, die mehr als diese 75 € ausmachen eben keine Kleinreparatur mehr darstellen und komplett vom Vermieter zu bezahlen sind. Es gibt dann nicht etwa eine Beteiligung des Mieters in Höhe der 75€!
  • In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.

Unwirksam sind Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Genauso unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen der Mieter die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Sache des Vermieters. Der kann bei entsprechender Vertragsgestaltung eben nur verlangen, dass der Mieter für Kleinreparaturen zahlt, mehr nicht.

Kündigung des Mieters

Will der Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag kündigen muss er dies schriftlich tun. Das Schreiben muss an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. Email reicht nicht aus.

Zwar müssen Mieter – anders als Vermieter – keine Gründe für die Kündigung nennen, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Dabei spielt die Dauer des Mietverhältnisses keine Rolle. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, muss immer zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll. Will der Mieter zum 30. April kündigen und ausziehen, muss die Kündigung dem Vermieter also spätestens am 3. Werktag des Februar vorliegen.

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, muss sich der Mieter an diese Vereinbarung halten und kann nicht zwischenzeitlich kündigen. Anders nur, wenn er ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht hat, zum Beispiel weil der Vermieter die Miete erhöht oder modernisieren will.

Das Recht auf fristlose Kündigung greift nur in Ausnahmefällen, wenn die normale Abwicklung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, beispielsweise wenn Gesundheitsgefahren drohen oder trotz Mahnung der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht sicherstellt.

Brief, Bote oder Einschreiben

Bei wichtigen Schreiben muss der Absender nicht nur nachweisen, dass der Brief angekommen ist, sondern auch, dass er den Empfänger pünktlich erreicht hat. Kündigt der Mieter, muss er beweisen, dass den Vermieter die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats erreicht hat (siehe oben). Die sicherste Methode ist, den Brief selbst zusammen mit einem Zeugen zu überbringen oder ihn durch einen Boten abgeben zu lassen. Am besten den Zeugen oder Boten über den Inhalt des Schreibens informieren, damit er weiß, worum es geht und er das notfalls bezeugen kann. Zweitbeste Lösung ist das Einwurfeinschreiben. Der Postzusteller wirft dann das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers ein und dokumentiert das. Der Brief ist zugegangen, egal ob der Vermieter den Briefkasten leert oder nicht.

Übergabeeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein haben einen Nachteil, wenn der Empfänger nicht zu Hause ist. Dann wirft der Postzusteller nur eine Mitteilung in den Briefkasten, das Kündigungsschreiben selbst wandert zur Post. Erst wenn der Vermieter es dort abholt, ist es ihm zugegangen. Kündigungen per Fax oder Email sind unzulässig, es fehlt an der eigenhändigen Unterschrift.

Kündigung des Vermieters

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, d.h. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies ist der Fall, wenn

  • der Mieter seine Vertragspflichten verletzt,
  • der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt (Eigenbedarf)
  • der Vermieter durch die Weitervermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Die Begründung muss schriftlich sein.

Der Vermieter muss sich an bestimmte Kündigungsfristen halten: Bei einem Mietverhältnis, das seit weniger als 5 Jahren besteht, hat er 3 Monate Kündigungsfrist, zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren muss er 9 Monate vorher die Kündigung aussprechen.

Der Mieter hat die Möglichkeit, gegen eine solche Kündigung einen sog. Widerspruch einzulegen. Dies muss aber spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehen. Ein Widerpruch ist möglich, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder für einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde und diese auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Bevor der Mieter jedoch einen Widerspruch verfasst bzw. wegen einer Kündigung auszieht, sollte er sich unbedingt von einem Juristen beraten lassen.

Lärm

Wer sich durch lärmende Nachbarn unzumutbar gestört fühlt und bisher ergebnislos versucht hat, mit den Lärmverursachern zu reden, oder immer wieder ohne Erfolg etwas mehr Rücksichtnahme eingefordert hat, muss trotzdem nicht klein beigeben, er hat gute Rechte, die er nutzen muss:

Der Mieter kann die zuständige Ordnungsbehörde einschalten. Bei nächtlichen Ruhestörungen kann er in dringenden Fällen die Polizei rufen. Rücksichtslos lärmenden Nachbarn oder Störern droht ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro.

Der Mieter kann auch denjenigen, der den Lärm verursacht hat, auf Unterlassung verklagen. Die Klage muss möglichst konkret gefasst werden. Genannt werden muss, welche Handlung unterlassen und welche konkreten Auswirkungen verhindert werden sollen. Wenn schnelles und kurzfristiges Handeln erforderlich ist und wenn Wiederholungsgefahr droht, kann beim zuständigen Amtsgericht auch eine einstweilige Verfügung beantragt werden.

Der lärmgestresste Mieter kann aber auch direkt Ansprüche gegen seinen Vermieter geltend machen: Ist jeder Schritt aus der Nachbarwohnung zu hören, jedes Laufenlassen von Wasser usw. kann dies auf eine mangelhafte Schallisolierung zurückzuführen sein. Verantwortlich ist der Vermieter. Der Mieter kann die Beseitigung des Mangels fordern und die Miete mindern.

Nach einem Dachgeschossausbau oder beim Verlegen eines neuen Fußbodens – Parkett oder Laminat – werden häufig Fehler bei der Trittschalldämmung gemacht. Störungen in der darunter liegenden Wohnung rechtfertigen Minderungs- und Nachbesserungsansprüche des Mieters.

Auch wenn der Vermieter mit den Lärmstörungen nicht unmittelbar etwas zu tun hat, zum Beispiel bei Beeinträchtigungen von einer gegenüber liegenden Baustelle oder einer benachbarten Diskothek, kann sich der Mieter direkt an ihn wenden. Der Vermieter muss versuchen, das Mieterrecht auf ungestörtes Wohnen durchzusetzen. Der Mieter kann, solange der Wohnwert durch die benachbarte Baustelle beeinträchtigt ist, auch die Miete kürzen.

Auch wenn es um Lärm aus den Nachbarwohnungen geht, kann sich der Mieter direkt an den Vermieter wenden. Der muss dafür sorgen, dass die mietvertraglichen Vorgaben oder die Vorgaben der Hausordnung eingehalten werden. In Extremfällen hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, z. B. bei dauernden, gravierenden, insbesondere nächtlichen Lärmstörungen aus Nachbarwohnungen oder aus einer im Haus liegenden Gaststätte.

Maklerprovision

Seit 01.06.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen. Das bedeutet, dass der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn ausdrücklich schriftlich beauftragt hat (bislang hat der Vermieter den Makler beauftragt, die Provision in Höhe von 2 Monatsmieten musste aber der Mieter bezahlen).

Mieter müssen nur dann die Provision zahlen, wenn sie sich an den Makler wenden, ihn schriftlich oder in Textform mit der Wohnungssuche beauftragen und der Makler dann – nur aufgrund dieses Auftrages – die gewünschte Wohnung sucht und beschafft. Greift der Makler auf eine Wohnung aus seinem Bestand bzw. seiner Datei (die möglicherweise zuvor durch Vermieter bestückt wurde), muss der Mieter nicht zahlen. Häufig werden im Internet Wohnungen angeboten, deren Besichtigung jedoch von der Registrierung bei dem inserierenden Makler abhängt. Dies ist eine eindeutige Umgehung des Bestellerprinzips und demnach ein Verstoß gegen das Gesetz.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Provision verjährt erst nach 3 Jahren.

Mängel

Schimmel, Lärm, kein warmes Wasser….sämtliche Mängel, die in einer Mietwohnung auftreten und für die der Mieter nicht verantwortlich ist, müssen dem Vermieter unverzüglich und korrekt mitgeteilt werden. Nur dann hat der Mieter zum einen den Anspruch, dass der Mangel behoben wird und zum anderen einen anspruch auf Mietminderung.

Aber wie formuliert man als juristischer Laie eine korrekte Mängelanzeige?

  1. Mangel ganz genau beschreiben. Eine dritte Person, die Ihre Wohnung nicht kennt, muss sich die Situation in der Wohnung genau bildlich vorstellen können. Außerdem sollten Fotos angefertigt werden.
  2. Es muss z.B. bei einem Schimmelfleck genau dargelegt werden, wo sich der Fleck befindet (welches Zimmer, welche Wand, wo an der Wand…), wie groß er ist (Länge, Breite), wann er aufgetreten ist. Bei Lärmbelästigung muss ausgeführt werden, wann welcher Lärm stattgefunden hat und wie stark die Lautstärke war (dB Messung).
  3. Die Wohnqualität muss eingeschränkt sein
  4. Ein Recht auf Mietminderung hat man nicht, weil ein Mangel vorhanden ist, sondern weil die Wohnung nicht mehr die gleiche Qualität hat, wie beim Einzug. Deshalb müssen Sie in der Mängelanzeige auch erklären, wie Sie durch den Mangel beeinträchtigt werden.
  5. Anzeige eines Mietvorbehalts. Daher sollten Sie, um sich die Möglichkeit einer Mietminderung offen zu halten, die Miete zunächst nur „unter Vorbehalt“ zahlen. Am besten verwenden Sie dazu folgenden Satz:„Aufgrund der genannten Mängel und der damit verbundenen Beeinträchtigung der Wohnqualität zahle ich die Miete ab sofort unter Vorbehalt. Außerdem behalte ich mir auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vor.“
  6. Wichtig ist, dass Sie nicht einfach einen Teil der Miete einbehalten mit der Begründung, Sie würden die Miete mindern. Dies kann u.U. zu einer Kündigung durch den Vermieter führen.
  7. Setzen Sie eine Frist (ca. 2-3 Wochen) bis wann der Vermieter die Mängel behoben haben bzw. eine Stellungnahme abgegeben haben soll, wann er die Mängel beseitigt bzw. beseitigen lässt.
  8. Verweigert der Vermieter die Mängelbeseitigung, bleibt als letzte Möglichkeit noch der Gang zu Gericht.
  9. Die Höhe einer Mietminderung ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Eine Beratung im Mieterverein München e.V. ist wichtig! Außerdem ist es in Einzelfällen auch ratsam, die Miete gar nicht zu mindern, sondern den Vermieter aufzufordern, einen Teil der Miete zurück zu zahlen. Auch dazu sollten Sie von einem Fachmann Rechtsrat einholen.

 

Mieterhöhung

Der Vermieter kann im laufenden Mietverhältnis die Miete unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Mieterhöhung:

  • Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung aufgrund einer durchgeführten Modernisierung (s. Modernisierung)

Ortsübliche Vergleichsmiete:

Im § 558 BGB steht, dass der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Er muss aber beweisen, dass die derzeit vom Mieter bezahlte Miete unter dieser ortsüblichen Miete liegt. Das kann er entweder anhand eines geltenden Mietspiegels vorrechnen, er kann drei Vergleichswohnungen nennen, die allesamt mehr Miete kosten oder er kann ein Gutachten vorlegen.

Aber: in Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert muss er eine Mietspiegelberechnung vorlegen, anhand der der Mieter nachvollziehen kann, dass seine Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.

In München gibt es einen qualifizierten Mietspiegel!

Fehlt der Mieterhöhung diese Erklärung bzw. der Beweis, ist die gesamte Mieterhöhung schon formell unwirksam und muss nicht bezahlt werden!

Da es sich bei einer Mieterhöhung um eine Änderung des Vertrages handelt, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen, wenn er sie für gerechtfertigt hält bzw. wenn sie sowohl formell als auch hinsichtlich der Höhe wirksam ist.

Außerdem gilt:

  • Mieterhöhungen müssen schriftlich erfolgen und von      allen Vermietern unterschrieben werden. Auch Textform, also die      maschinelle Unterschrift, ist zulässig.
  • Der Vermieter muss die sogenannte Jahressperrfrist einhalten.      Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung      darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.
  • Zu beachten ist auch die Kappungsgrenze.      Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 15 Prozent steigen. Aber auch das nur, wenn mit      den Mieterhöhungen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten      wird.
  • Mieterhöhungen sind      ausgeschlossen, wenn die Vertragsparteien einen Staffel- oder Indexmietvertrag oder einen Zeitmietvertrag mit einer festen Miete abgeschlossen haben.

Mieter, die die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate. Stimmt der Mieter der Mietererhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen, wenn er seine Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat er drei Monate Zeit.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer die Zustimmung des Mieters.

Mietpreisbremse

Seit August 2015 gilt in 144 Bayrischen Gemeinden die Mietpreisbremse, natürlich auch in München. Sie soll verhindern, dass Vermieter bei dem Neuabschluss eines Mietvertrages Wuchermieten verlangen können.

Ein Vermieter darf bei der Wiedervermietung einer Immobilie nicht mehr den Preis verlangen, den der Markt hergibt. Er muss sich an der sog. „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren. Diese wiederum wird anhand des jeweils gültigen Mietspiegels – sofern vorhanden – errechnet. Auf diese ortsübliche Miete darf er dann lediglich 10 % aufschlagen.

Entscheidend und wichtig ist jedoch, dass die Mietpreisbremse nicht von alleine wirkt. Der Mieter muss auf die Mietpreisbremse treten. Das bedeutet, er muss dem Vermieter nach Mietvertragsabschluss ausdrücklich und schriftlich mitteilen (das nennt man „qualifizierte Rüge“), dass die von ihm verlangte und im Mietvertrag vereinbarte Miete über der zulässigen Miete liegt. Ferner muss er darauf hinweisen, dass er diese Differenz ab sofort nur noch unter Vorbehalt bezahlt und den Vermieter auffordern den zu viel bezahlten Betrag einschließlich Zinsen  zurückzubezahlen.

Ohne ein solches Schreiben kann der Mieter die überzahlte Miete nicht zurückfordern!

Der Vermieter muss die überhöhte Miete um den unzulässigen Teil reduzieren, der Mieter muss sie nicht mehr bezahlen.

Es gibt aber Ausnahmen:

Der Vermieter muss sich nicht an die Mietpreisbremse halten, wenn er einen Neubau vermietet. Als Neubau gelten alle Wohnungen und Häuser, die nach dem 01.01.2014 erstmals genutzt wurden. Auch die Folgevermietungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse!

Er muss sich auch nicht daran halten, wenn er die betreffende Wohnung oder Haus umfassend modernisiert hat. Das ist der Fall, wenn die Modernisierung mit einem Neubau vergleichbar ist. Hier gilt die Bremse aber nur bei der ersten Vermietung nach Umbau, nicht bei Folgevermietungen.

Außerdem muss der Vermieter nicht weniger verlangen als er in dem vorherigen Mietverhältnis bekommen hat. Hat der Vormieter also 1200€ bezahlt, die ortsübliche Miete liegt aber nur bei 1000€, darf der Vermieter trotzdem die alte Miete beibehalten.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskünfte über Tatsachen geben, die für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt werden, dem Mieter aber nicht zugänglich sind. Gemeint sind Auskünfte zur Baualtersklasse des Hauses, zur Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis, zu durchgeführten Modernisierungsarbeiten oder zur Frage Neubau bzw. umfassend modernisiert oder nicht.

 

Bei Staffelmieten gilt, dass die jeweilig vereinbarte Staffel zu keinem Zeitpunkt die ortsübliche Miete + 10 % übersteigen darf. Das gilt aber nur für Staffelmietverträge, die nach dem 01.08.2015 abgeschlossen werden.

Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete.

Der Mieterverein München e.V. unterstützt Sie bzw. übernimmt natürlich die Berechnung der ortsüblichen Miete und den Schriftwechsel mit dem Vermieter.

Modernisierung

Unter einer Modernisierung versteht man Maßnahmen des Vermieters am Haus oder in der Wohnung durch die

  • Energie eingespart,
  • der Wasserverbrauch reduziert,
  • der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (z.B. Anbau eines Balkons)
  • oder
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z.B. Lift)

Außerdem spricht man von Modernisierung, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird, also z.B. durch den Ausbau des Speichers.

Der Vermieter kann einen Teil von 11% seiner Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sofern die Wohnung von der Maßnahme betroffen ist (das ist z.B. beim Ausbau des Speichers nicht der Fall, trotzdem müssen die Mieter diesen Ausbau dulden und möglicherweise – nach vorheriger Kündigung – ihren Speicher opfern)

Um eine Modernisierung durchzuführen und eine eventuelle Mieterhöhung geltend machen zu können, muss der Vermieter aber einige Dinge beachten:

Er muss eine detaillierte Modernisierungsankündigung vorlegen, aus der hervorgeht, was er genau, wann, in welchem Umfang und wie lange machen will. Außerdem muss er mitteilen, wie hoch die Miete nach den Arbeiten sein wird. Anhand dieser Ankündigung kann der Mieter dann überlegen, ob er die Maßnahmen dulden und ob er die Mieterhöhung zahlen muss.

Viele der angekündigten Maßnahmen stellen gar keine Modernisierung dar, sondern eine schlichte Instandsetzung, die Erneuerung alter Fenster z.B. Dies muss der Mieter zwar dulden, aber er muss keine oder eine geringere Mieterhöhung zahlen.

Die Prüfung, ob eine Maßnahme geduldet werden und ob eine Mieterhöhung gezahlt werden muss, sollte man als Mieter allerdings einen Fachmann überprüfen lassen. Der Mieterverein München e.V. überprüft die Schreiben des Vermieters und führt auch den erforderlichen Schriftwechsel.

Gegen die Mieterhöhung und die einzelnen Maßnahmen kann der Mieter Widerspruch wegen wirtschaftlicher bzw. sozialer Härte einlegen. Dies ist sinnvoll, wenn dem Mieter aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse oder aufgrund seiner gesundheitlichen Situation eine solche Modernisierungsmaßnahme nicht zuzumuten ist.

Allerdings laufen hier sehr kurze Fristen: der Mieter muss sich innerhalb eines Monats ab Erhalt des Ankündigungsschreiben an den Vermieter wenden!

Nachmieter

Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter stellen zu können. Der Vermieter kann sich seinen Vertragspartner grundsätzlich selbst aussuchen.

Die gesetzlich vorgegebene dreimonatige Kündigungsfrist hilft Mietern nicht, wenn sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder im Vertrag einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbart haben.
Wollen Mieter in diesen Fällen vor Ablauf der Mietzeit ausziehen, müssen sie versuchen, einen Nachmieter zu stellen. Einen Anspruch darauf haben sie aber nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart wurde. Einen Nachmieter darf der Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der den Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die Gerichte akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn der Mieter aufgrund einer schweren Erkrankung in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen muss. Auch wenn der Mieter wegen eines berufsbedingten Wohnortwechsels umziehen muss oder wenn sich Familiennachwuchs ankündigt bzw. der Mieter heiraten will und die bisherige Wohnung objektiv zu klein ist, liegt ein Härtegrund vor.
Kein Härtegrund besteht, wenn der Mieter in eine preiswertere oder schönere Wohnung oder ein eigenes Haus ziehen will.

Ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, reicht es aus, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu zahlen.
Akzeptiert der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag „entlassen“. Er ist nicht mehr verpflichtet, weiter Miete zu zahlen.

Parabolantenne

Um eine Parabolantenne installieren zu können, benötigt der Mieter  die Erlaubnis des Vermieters, zumindest wenn er die Schüssel außen an der Hauswand anbringt. Das ist dann ein Eingriff in die Bausubstanz. Etwas anderes dürfte gelten, wenn es sich um eine mobile Parabolantenne handelt, die z.B. auf der Innenseite des Balkons, nicht sichtbar aufgestellt wird.

Für Wohnungen mit einem digitalen Breitbandkabelanschluss liegt regelmäßig ein sachbezogener Grund vor, dem Mieter eine Parabolantenne nicht zu erlauben (BGH WuM 2007, 380).

Es gibt aber Sonderfälle, in denen der Vermieter den Einbau genehmigen muss:

Ausländische Mieter haben ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse an einer Satellitenschüssel oder Parabolantenne, um Fernsehprogramme aus ihrer Heimat sehen zu können. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 67/08) hat erneut klargestellt, dass Vermieter verpflichtet sind, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn über den Kabelanschluss kein Sender aus der Heimat des Mieters empfangen werden kann.

Es muss eine Abwägung vorgenommen werden zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters. Dabei muss das Informationsinteresse des ausländischen Mieters, aber auch die Freiheit der Religionsausübung berücksichtigt werden, wenn die Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen über den Fernsehsender möglich ist.

Nach neuerer Rechtsprechung soll der Mieter aber nicht automatisch Anspruch auf Zugang zu allen überhaupt frei über Satellit verfügbaren Programmen haben. Hier wird auch auf die Möglichkeit des Empfangs über Internet verwiesen (BGH WuM 2013, 476). Eine Auswahl von ca. 5 bis 6 Heimatprogrammen soll im Regelfall ausreichen.

 

Parkett

Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist Sache des Vermieters. Wenn diese Arbeiten im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden, ist das unwirksam. Abschleifen und Versiegeln gehört auch nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Beim Auszug entsteht häufig Streit wer für Druckstellen, Wasserflecken, Kratzer und Ähnliches verantwortlich ist. Für Schäden, die auf die normale Abnutzung zurückzuführen sind, muss der Mieter nicht aufkommen. Kleine Kratzer und Druckstellen sind übliche Gebrauchsspuren. Anders ist es, wenn der Mieter beim Gießen einer Pflanze einen Wasserfleck verursacht hat oder durch das Herabfallen eines schweren Gegenstands eine tiefe Delle im Boden ist. Dann muss der Mieter Schadensersatz bezahlen.

Allerdings muss bei der Berechnung des Schadensersatzes der Abzug „neu für alt“ berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass der Mieter weniger zahlen muss, je älter und abgewohnter der Boden ist.

Derartige Schäden werden in der Regel von der Haftpflichtversicherung gezahlt.

Rauchen

Ein Mieter, der in der Wohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig (vgl. Urteil des BGH vom 28.06.2006. VIII ZR 124/05).

Allerdings steht seinem Vermieter ein Schadenersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches zu, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können (Urteil des BGH vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).

Inzwischen hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass – wie bei Lärmbeeinträchtigungen bereits anerkannt – ein durch das Rauchverhalten seines Nachbarn gestörter Mieter in seinem Besitzrecht beeinträchtigt sein kann. Aufgrund dieser Besitzstörung, so der Bundesgerichtshof, stehen dem beeinträchtigten Mieter gegenüber seinem rauchenden Nachbarn auch entsprechende Abwehransprüche zu, und zwar unabhängig davon, ob dem Mieter das Rauchen durch seinen Vermieter gestattet ist (vgl. Urteil des BGH vom 16.01.2015, V ZR 110/14).

Allerdings bestehen diese Abwehransprüche nicht uneingeschränkt, weil der gestörte Mieter wiederum auch auf das Recht des anderen, rauchenden Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon gehört.

Dabei könne sich, so der Bundesgerichtshof, für den gestörten Mieter aus seinem Mietvertrag und einer darin in Bezug genommenen Hausordnung ergeben, dass er das Rauchverhalten durch Mitmieter in einem bestimmten Umfang dulden muss und daher nicht abwehren kann. Ferner kann dem Raucher sein Rauchverhalten nicht untersagt werden, wenn hierdurch nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist, nur eine unwesentliche Beeinträchtigung hervorgerufen wird. Mithin ist ein maßvolles Rauchen zu dulden.

Dem beeinträchtigten Mieter stehen auch unter bestimmten Voraussetzungen Minderungsansprüche gegenüber seinem Vermieter zu. So hat das Landgericht Hamburg dem beeinträchtigten Mieter eine Minderung gegenüber seinem Vermieter zugestanden in Höhe von 5 % der Bruttomiete (Landgericht Hamburg, Az.: 1 S 91/10). s. Mängel

Renovieren

Unter Schönheitsreparaturen werden alle malermäßigen Arbeiten verstanden, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Dazu gehört alles, was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich in der Regel mit Farbe, Tapete und ggfs. Gips erneuern lässt.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02).

Konsequenz dieser Rechtsprechung ist, dass der Mieter bei entsprechender Vertragsgestaltung keinerlei Renovierungsarbeiten erfüllen muss, weder während der Mietzeit noch bei seinem Auszug.

Der Bundesgerichtshof hat zwei Grundsatzentscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen und Renovierung gefällt. In beiden Fällen (VIII ZR 308/02 und VIII ZR 335/02) enthielt der Mietvertrag eine unwirksame Regelung zur „Auszugsrenovierung“. Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu renovieren, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Ist dann zusätzlich im Vertrag vereinbart, dass der Mieter laufende Renovierungsarbeiten übernehmen müsse, beispielsweise Küche, Diele und Bad alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre und Nebenräume alle 7 Jahre, könne sich der Vermieter in aller Regel auf diese Absprache nicht berufen. Der Bundesgerichtshof sieht beide Vereinbarungen als Gesamtregelung an. Ist ein Teil unwirksam, kann sich der Vermieter auch auf den anderen Teil der Regelung nicht mehr berufen. Dabei spiele es keine Rolle, ob die einzelnen Regelungen in einem Vertrags-Paragrafen enthalten sind, ob sie an verschiedenen Stellen im Mietvertrag abgedruckt sind oder ob ein Teil der Renovierungsregelung als „Anlage“ bezeichnet wird.

Ein weiteres Grundsatzurteil wurde vom BGH im Jahr 2014 gesprochen:

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann zulässig. Wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wurde. Bei unrenovierten Wohnung sind sämtliche Klauseln unwirksam, da der Mieter dann ja auch die Abnutzung durch den Vormieter beseitigen müsste.

Ausnahme: Nur wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird, können Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter übertragen werden.

Beim Auszug darf der Mieter die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurück geben.

Richtig heizen

Immer wieder kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung. Schimmelpilz und schwarze Flecken sind Mängel der Mietsache, der Vermieter muss diese Schäden beseitigen und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

Es sei denn, der Mieter hat die Schäden selbst verursacht, weil er zu wenig geheizt und zu wenig gelüftet hat.

20 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften:

Auch im Herbst und Frühjahr sollten (bei Anwesenheit) folgende Temperaturen eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20°C, im Bad 21°C, nachts im Schlafzimmer 14°C. Als Faustregel gilt: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden.

Die Heizung auch bei Abwesenheit tagsüber nie ganz abstellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
Innentüren zwischen unterschiedlich beheizten Räumen tags und nachts geschlossen halten.

Nicht vom Wohnzimmer das Schlafzimmer mitheizen. Das „Überschlagenlassen“ des nicht geheizten Schlafzimmers führt nur warme, d. h. feuchte Luft ins Schlafzimmer; diese schlägt dort ihre Feuchtigkeit nieder.

Richtig lüften bedeutet: Die Fenster kurzzeitig (5 Minuten reichen oft schon aus) ganz öffnen (Stoßlüften). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.

Morgens in der Wohnung einen kompletten Luftwechsel durchführen. Am besten Durchzug machen, ansonsten in jedem Zimmer das Fenster weit öffnen.

Die Mindestzeit für die Lüftung hängt von dem Unterschied der Zimmertemperatur zur Außentemperatur und davon ab, wieviel Wind weht.

Selbst bei Windstille und geringem Temperaturunterschied reichen in der Regel 15 Minuten Stoßlüftung aus.

Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.

Einmal täglich lüften genügt nicht. Vormittags und nachmittags nochmals die Zimmer lüften, in denen sich Personen aufgehalten haben. Abends einen kompletten Luftwechsel inkl. Schlafzimmer vornehmen.

Nicht von einem Zimmer in ein anderes, sondern nach draußen lüften.

Bei innen liegendem Bad ohne Fenster auf dem kürzesten Weg (durch ein anderes Zimmer) lüften. Die anderen Türen geschlossen halten. Besonders nach dem Baden oder Duschen soll sich der Wasserdampf nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen.

Große Mengen Wasserdampf (z. B. durch Kochen) möglichst sofort nach draußen ablüften. Auch hier durch Schließen der Zimmertüren verhindern, daß sich der Dampf in der Wohnung verteilt.
Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet werden muss, weil ein Trockenraum fehlt, dieses Zimmer öfter lüften. Zimmertüre geschlossen halten.

Nach dem Bügeln lüften.

Auch bei Regenwetter lüften. Wenn es nicht gerade zum Fenster hereinregnet, ist die kalte Außenluft trotzdem trockener als die warme Zimmerluft.

Luftbefeuchter sind fast immer überflüssig.

Bei Abwesenheit über Tage ist natürlich auch das Lüften tagsüber nicht möglich, aber auch nicht nötig! Hier reicht es, morgens und abends richtig zu lüften.

Bei neuen, besonders dichten Isolierglasfenstern häufiger lüften als früher. Auch dann spart man im Vergleich zum alten Fenster Heizenergie.

Große Schränke sollten nicht zu dicht an kritische Wände angerückt werden. Aber: Zwei bis vier Zentimeter Abstand müssen reichen.

Schlüssel

Die zwei bis drei Schlüsselsätze für Haus, Wohnung und Briefkasten, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhält, reichen im Regelfall nicht aus. Deshalb können Mieter von Ihrem Vermieter weitere Schlüssel verlangen. Alle Familienmitglieder, aber auch Babysitter, Reinigungskräfte usw., können einen Schlüssel beanspruchen. Der Mieter kann auch zusätzliche Haustürschlüssel für den Briefzusteller und Zeitungsboten verlangen. Das entschied zum Beispiel das Amtsgericht Mainz (Az. 80 C 96/07). Auch Ersatzschlüssel, die bei Nachbarn oder Freunden hinterlegt werden, muss der Vermieter zur Verfügung stellen.

Sind Schlüssel verloren gegangen, muss der Vermieter sofort darüber informiert werden. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Mieter nur übernehmen, wenn er für den Verlust verantwortlich ist oder wenn ein Missbrauch der Schlüssel nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Mietvertragsklausel ist unwirksam, die es dem Vermieter erlaubt, ohne Rücksicht auf Verschulden auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder neue Schlösser einbauen zu lassen (Brandenburgisches Oberlandesgericht 7 U 165/03).

Der Vermieter darf ohne Wissen des Mieters oder gegen dessen Willen keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Nutzt der Vermieter einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters dessen Wohnung zu betreten, ist das Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung. Beim Auszug muss der Mieter sämtliche Schlüssel zurückgeben – auch die, die er auf eigene Kosten hat anfertigen lassen. Ist der Vermieter nicht bereit, für diese zu bezahlen, muss der Mieter sie im Beisein des Vermieters oder eines Zeugen unbrauchbar machen. Bei der Rückgabe der Schlüssel genügt es nicht, sie kommentarlos in den Briefkasten des Hausmeisters zu werfen oder sie einem anderen Mieter zu geben. Vielmehr muss der Mieter die Schlüssel dem Vermieter oder seinem Verwalter persönlich übergeben (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg 4 C 776/81). Anders nur, wenn Mieter und Vermieter eine andere Form der Schlüsselübergabe vereinbaren.

Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen werden alle malermäßigen Malerarbeiten verstanden, die mit Farbe, Tapete und Gips ausgeführt werden können.

Ob ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses renovieren muss oder nicht, hängt von seinem Vertrag und davon ab, ob er die Wohnung renoviert oder unrenoviert bezogen hat.

Bei der Prüfung der jeweiligen Klausel sollte unbedingt ein Rechtsberater hinzugezogen werden, da hier der Teufel häufig im Detail sitzt und eine falsche Auslegung einer solchen Klausel sehr teuer für die Mieter werden kann.

Laut dem Bundesgerichtshof ist eine Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag unwirksam, wenn der Mieter darin verpflichtet wird in jedem Fall alle 3,5,7 Jahre zu streichen. Sobald eine Klausel unwirksam ist, gilt das Gesetz und im Gesetz steht , dass der Vermieter für die Renovierung am Schluss verantwortlich ist. Wenn allerdings das Wort „im Allgemeinen“ oder „normalerweise“ dabei steht, ist die Klausel nicht unwirksam und der Mieter muss streichen.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das ebenfalls unwirksam.

Aber: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann zulässig. Wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wurde. Bei unrenovierten Wohnung sind sämtliche Klauseln unwirksam, da der Mieter dann ja auch die Abnutzung durch den Vormieter beseitigen müsste.

Ausnahme: Nur wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, können Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter übertragen werden.

Wenn die Wohnung farbige wände hat oder mit einer Mustertapete ausgestattet ist, muss der Mieter auch tätig werden. Die Wände müssen weiß bzw. in neutral gestrichenen Farben gestrichen sein.

Auf jeden Fall sollte der Vertrag hinsichtlich der Verpflichtung zur Renovierung von einem Fachmann geprüft werden!!!

Staffelmiete

Mit der Staffelmiete wird eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses für die folgenden Jahre abgeschlossen und die Mietzinssteigerung von vornherein festgelegt. Dabei muss folgendes beachtet werden:

  1. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen.
  2. Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten qm-Preises nicht aus.

Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten nicht. Der Vermieter kann dann aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen.

Hat der Mieter die erhöhten Mieten gezahlt, obwohl die Vereinbarung unwirksam war, kann er sie zurückfordern. Umgekehrt kann der Vermieter bei nicht bezahlten Staffeln, diese auch rückwirkend geltend machen.

Staffelmieten können für einen unbegrenzten Zeitraum vereinbart werden.

Thermenwartung

Wartungskosten für die Etagenheizung bzw. für Warmwassergeräte können als Betriebskosten per Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden.

Häufig findet man in Formularmietverträgen aber eine Klausel unabhängig von den Betriebskosten, z.B. unter „Instandhaltung/Instandsetzung“, wonach der Mieter verpflichtet ist, Kosten für die Thermenwartung zu übernehmen bzw. einen Wartungsvertrag mit einem bestimmten Unternehmen abzuschließen. Hier muss man unterscheiden: wenn der Mieter die Kosten tragen soll, ist die Klausel wirksam; eine Obergrenze muss nicht genannt werden ( BGH WuM 2013, 31). Allerdings darf die Klausel den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen. Diese Verpflichtung führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

Tierhaltung

Ob Tierhaltung in der Mietwohnung erlaubt ist, hängt von der entsprechenden Klausel im Mietvertrag ab, das Gesetz trifft hierzu keine Regelung.

Es gibt folgende Varianten:

Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung

In diesem Fall ist das Halten von gewöhnlichen Haustieren wie Hunde oder Katzen erlaubt. Das Halten ungewöhnlicher Tiere wie Würge- oder Giftschlangen gehören jedoch nicht dazu.

Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht

Enthält der Mietvertrag keine Regelung, kommt es darauf an, ob die vom Mieter geplante Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht.

Bei Kleintieren wie Hamster, Schildkröten, Fische, Ziervögel usw. besteht Einigkeit, dass sie gehalten werden dürfen. Eine Genehmigung ist hier nicht erforderlich.

Bei Hunden und Katzen ist die Antwort nicht so einfach. Hier muss im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten entschieden werden. Berücksichtigt werden muss hier die Art, die Größe, das Verhalten, die Größe der Wohnung, die Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, die Interessen der Mitbewohner und Nachbarn…..

Der Vermieter ist z.B. nicht verpflichtet, das Halten eines Bullterriers oder eines Rottweilers zu dulden, während gegen einen Yorkshire-Terrier wohl nichts einzuwenden ist. Es muss auch ein Unterschied gemacht werden, ob der Mieter, der sich einen Schäferhund zulegen will, in einem großen Einfamilienhaus mit Garten oder in einem 1-Zimmer-Appartement wohnt.

Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung

Enthält der Mietvertrag ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung, ist diese Klausel unwirksam, da dann auch das Halten einer Schildkröte oder eines Goldfisches verboten wäre. Die Unwirksamkeit bedeutet nicht, dass nun das Halten jeglicher Tiere erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (s.o.)

Auch ein generelles Hunde- oder Katzenhaltungsverbot ist unwirksam auch hier muss im Einzelfall entschieden werden.

Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters

Eine solche Klausel ist ebenfalls unwirksam. Der Mietvertrag muss auf jeden Fall berücksichtigen, dass die Haltung von Kleintieren vertragsgemäß ist. Hunde- und Katzenhaltung darf aber von der Zustimmung abhängig gemacht werden. allerdings darf der Vermieter nicht einfach willkürlich darüber entscheiden, er muss schon den jeweiligen Einzelfall betrachten und begründen, warum er die Tierhaltung in diesem Fall ablehnt.

Untermiete

Bei der Untermiete sind zwei Fälle zu unterscheiden:

–       Die vollständige Untervermietung der Wohnung oder des Hauses

–       Die teilweise Untervermietung (einzelne Zimmer)

Vollständige Untervermietung:

Die Untervermietung des gesamten Mietobjekts bedarf der Zustimmung des Vermieters. Gibt der Vermieter seine Erlaubnis nicht, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt auch bei Zeitmietverträgen.

Wird die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet und erfährt der Vermieter davon, so kann er nach vorheriger Abmahnung das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Teilweise Untervermietung:

In den meisten Fällen geht es darum, ob der Mieter einen Teil des Wohnraums untervermieten darf. Hier sagt das Gesetz, dass der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis hat, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. Hierfür genügen einleuchtende wirtschaftliche Gründe, wie Eintritt von Arbeitslosigkeit, Trennung und Auszug des Lebensgefährten. Der Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht davon abhängig, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Es genügt, wenn er ein Zimmer und /oder die Schlüssel für sich behält. Daher ist auch ein vorübergehender Auslandsaufenthalt des Mieters ein Grund zur Untervermietung.

Hat der Mieter solch ein berechtigtes Interesse, kann er dem Vermieter den konkreten Untermieter benennen und sich die Erlaubnis holen. Der Vermieter darf seine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Wichtig ist, dass der Eigentümer aber nach wie vor nur seinen Mieter als Ansprechpartner hat. Wenn der Untermieter also Schäden in der Wohnung verursacht, kann der Hauptmieter den Vermieter nicht an den Untermieter verweisen. Er muss für diese Schäden haften.

 

Verkauf der Mietwohnung

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, haben viele Mieter Angst vor Mieterhöhungen oder Kündigungen des neuen Vermieters. Zu Unrecht.

Die wichtigsten Grundsätze zusammengefasst:

Wer eine Haus oder eine Wohnung kauft, wird nicht nur neuer Eigentümer, sondern auch neuer Vermieter. Er tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind völlig überflüssig. Miete und monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen natürlich an den neuen Vermieter überwiesen werden. Er ist auch für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich. Anders nur, wenn es sich um Abrechnungszeiträume handelt, die schon vor dem Verkauf des Hauses abgeschlossen waren. Dann muss der alte Vermieter abrechnen.

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung hat die gleichen Rechte, wie sie auch der bisherige Eigentümer und Vermieter hatte. Auch er kann die Miete nur erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Jahressperrfrist beachtet werden.

Der Neue hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann nur kündigen, wenn er sich auf einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden, je nach Wohndauer zwischen 3 und 9, unter Umständen sogar 12 Monate.

Werden die Häuser und Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten zu Gunsten der dort wohnenden Mieter besondere Schutzregelungen. Zum einen gibt es Kündigungssperrfristen zwischen 3 und 10 Jahren, das heißt Zeiten, in denen der Vermieter keine Kündigungen aussprechen darf. Darüber hinaus haben Mieter in umgewandelten Wohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. In München gilt derzeit die Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach dem Verkauf der Wohnung.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter nicht, wenn der Eigentümer und Vermieter wechselt. Die Rückzahlung kann nur verlangt werden, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der neue Vermieter muss dann die Kaution zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an den Vorgänger halten.

Vorkaufsrecht

Werden die Wohnungen eines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen, haben die dort wohnenden Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Vorkaufsrecht bedeutet, dass die Wohnungen zunächst einmal den Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Die Mieter haben das Recht, mit ihrer Vorkaufsentscheidung solange zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Verkaufsinteressenten verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich der Mieter der Wohnung entscheiden, ob er „seine“ Wohnung kaufen will oder nicht. Er kann dies dann zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat damit das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst einzutreten.

Liegt der notarielle Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer vor, müssen Mieter sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nicht. Dies muss schriftlich geschehen.

Ausnahme: Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen seiner Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft.

 

Warmwasser

Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Es gehört zu den vertraglichen Vermieterpflichten rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 – 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen. Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind ein Wohnungsmangel. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe, so lange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen.

s. Heizkosten

Wohnungsgröße

Häufig stimmt die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl überein. Das kann große Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen und auf die Festsetzung der Miete haben.

Bei Mieterhöhungen muss die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung zugrunde gelegt werden. Es ist unerheblich, welche Quadratmeterzahl im Mietvertrag angegeben bzw. wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Etwaige Vereinbarungen der Parteien dürfen laut Bundesgerichtshof keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fixierte Umstände berücksichtigt.

Noch nicht geklärt ist allerdings, was bei Betriebskostenabrechnungen und der Festsetzung der Miethöhe (Mietpreisbremse) gelten soll. Hier gilt vorerst noch die 10 %-Grenze, wonach eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche von weniger als 10 % nicht berücksichtigt wird.

Zur Grundfläche zählen alle Räume und Raumteile in der Wohnung mit, die mindestens zwei Meter hoch sind. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählen gar nicht mit.

Die Anrechnung der Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen hängt vom Mietvertragsbeginn ab:

Wurde der Mietvertrag vor dem 01.01.2004 abgeschlossen und ist im Mietvertrag keine Berechnungsmethode vereinbart, gilt die II. Berechnungsverordnung. Danach dürfen diese Flächen bis zur Hälfte angerechnet werden, ohne dass es auf die Lage oder Nutzbarkeit ankommt.

Bei Verträgen, die ab Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt hingegen die Wohnflächenverordnung. Danach sind die Flächen von Balkonen, Loggien etc. in der Regel zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte anzurechnen. Hier spielen Lage und Nutzbarkeit eine Rolle.

 

Zeitmietvertrag

Zeitmietverträge, in denen eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt wird, müssen von beiden Vertragspartnern eingehalten werden. Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen.

Bei Zeitmietverträgen wird nach Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch neben dem Vertragsbeginn auch ein konkretes Vertragsende von Anfang an im Vertrag fest vereinbart. Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss bei Zeitmietverträgen aber zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben sein.
Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird. Das bedeutet, der Mieter kann einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also mit Dreimonatsfrist, kündigen.

Drei denkbare Befristungsgründe nennt das Gesetz:

  • Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selber nutzen, Eigenbedarf;
  • er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann oder
  • er will die Wohnung  an einen Angestellten seiner Firma vermieten.

Haben Mieter und Vermieter einen derartigen Zeitmietvertrag mit Begründung vereinbart, muss der Mieter am Ende der Laufzeit ausziehen. Er kann sich nicht auf irgendwelche Schutzrechte berufen.

 
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