Modernisierungs-Umlage: So brutal ist legale Entmietung

Beim Mieterverein München steigen die Fälle von horrenden Mieterhöhungen durch Modernisierung. Die  Pläne der Groko, die Umlage zu senken, reichen nicht aus. Vorsitzende Beatrix Zurek: „Die Modernisierungsumlage muss komplett weg. Tausende Münchner fürchten um ihre Wohnung – und es werden immer mehr“.  Unsere Karte zeigt hunderte aktuelle Fälle. 

Die Miete mehr als doppelt so hoch – von einem Tag auf den anderen? So steht es in dem Schreiben, das Tilman Schaich von seinem Vermieter bekommen hat – und alle anderen Bewohner in dem Haus in der Isarvorstadt. Bisher zahlt der 47-jährige Designer für seine 69-Quadratmeter-Wohnung 675 Euro warm. „Ich soll nach der Modernisierung 821 Euro mehr zahlen“, sagt Schaich, der sich Hilfe vom Mieterverein gesucht hat. Das Haus wurde von einem Investor gekauft und inzwischen bereits einmal weiterverkauft. Die Modernisierungen, die der neue Eigentümer ankündigt, bedeuten für manche Bewohner, dass sich die Miete verdreifacht. „Das ist absurd“, sagt Schaich. „Das hieße für viele von uns, dass wir ausziehen müssten: Manche leben 30 Jahre in diesem Haus. “

Das, was Tilman Schaich erlebt, ist rigorose Entmietung – auf legalem Weg. Das erleben in München tausende Mieter, und die Tendenz ist steigend. „Zwar gibt es das Phänomen schon einige Jahre. Aber bei uns nehmen die Fälle von diesen Modernisierungs-Mieterhöhungen zurzeit nochmal drastisch zu“, sagt Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mieterverein München e.V. „Auf diesem Weg werden in München tausende Mieter, die immer brav ihre Miete bezahlt haben, aus der Stadt vertrieben. Alleine von Januar bis Oktober 2017 zählt der Mieterverein mehr als 600 neu betroffene Mitglieder.“ Zusammen mit den früheren Fällen, die noch laufen, berät der Mieterverein zurzeit tausende Mieter nur wegen Modernisierungen. Zurek: „Da lässt sich nur erahnen, wie viele insgesamt in ganz München davon betroffen sind.“

Der Mieterverein kann Mietern wie Tilman Schaich zwar helfen – aber nur in begrenztem Rahmen. „Wir können die geforderten Mieterhöhungen oft senken, weil nicht alles, was verlangt wird, rechtens ist“, erklärt Zurek. „Wir können in Härtefällen manche Erhöhung verhindern. Wir können Abfindungen verhandeln. Aber das Grundproblem ist das Gesetz, das die Entmietung auf diesem Weg überhaupt möglich macht: Die Modernisierungsumlage. Ein antiquiertes, ungerechtes Gesetz.“ Die Pläne der Groko,  die Umlage auf Druck der SPD zu senken, reichen laut Zurek nicht aus: „Das ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, aber das bringt  zu wenig. Die Modernisierungsumlage muss komplett weg. Durch sie wird München brutal entmietet. “

Das Bundesgesetz erlaubt dem Vermieter, die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umzulegen. Elf Prozent der Kosten muss der Mieter bezahlen, und zwar jedes Jahr wieder. Nach neun Jahren hat der Mieter also 99 Prozent der Kosten abgezahlt – und zahlt weiterhin die erhöhte Miete. „Das Gesetz stammt aus der 70ern, als die Zinsen hoch waren und der Gesetzgeber Modernisierung fördern wollte. In Zeiten der Nullzinspolitik ist es geradezu absurd“, sagt Zurek.

Der übliche Weg: Der Vermieter schickt eine Modernisierungs-Ankündigung, in der eine horrende Mieterhöhung steht. „Diese Schreiben werden oft zur Einschüchterung benutzt, die ersten ziehen dann schon aus“, sagt Zurek. Oftmals sind gar nicht alle angekündigten Maßnahmen wirklich vom Mieter zu zahlen. „Deswegen empfehlen wir jedem, sich beraten zu lassen, wenn so ein Schreiben kommt“, sagt Zurek. Danach zieht sich die Modernisierung oft jahrelang hin, die Mieter, die sich rechtlich wehren, müssen nicht selten auf einer Baustelle ausharren. „Diese Nerven muss man erstmal haben“, sagt Zurek. „Und wir brauchen uns nichts vormachen: Der Sinn und Zweck, überhaupt zu modernisieren, ist in vielen Fällen schlicht, die alten Mieter loszuwerden. Denn dann ist die Wohnung ein Vielfaches Wert und wird gerne als Eigentumswohnung zum Höchstpreis verkauft. In München ist das ein Riesengeschäft für Investoren.“

Besonders hart trifft es Alteingesessene, oft ältere Menschen, die alte Mietverträge zu günstigen Konditionen haben. Beatrix Zurek: „Und gerade die finden auf dem heutigen Markt keine Alternative. Da bringen auch Abfindungen, die manche Eigentümer zahlen, nicht viel. Mit dieser Umlage wird München mit seiner viel beschworenen München-Mischung buchstäblich kaputtmodernisiert.“

Das denkmalgeschützte Haus, in dem Tilman Schaich wohnt, steht inzwischen wieder zum Verkauf – mit dem Hinweis, dass viele Wohnungen bereits leer sind und dass es dort keine Erhaltungssatzung gibt, die eine Luxusmodernisierung oder den Verkauf einzelner Eigentumswohnungen verhindert. Tilman Schaich will alles versuchen: „Wir wissen, dass man uns hier raushaben will. Aber wir haben uns zusammengetan und Hilfe geholt. Wir kommen uns vor, wie ein kleines gallisches Dorf. Aber wir wollen hier wohnen bleiben.“

Allein von Januar bis November 2017 sind beim Mieterverein München mehr als 600 Fälle von Modernisierungs-Mieterhöhungen dazugekommen. Mit älteren Fällen, die noch laufen, sind es tausende Fälle, die zurzeit vom Mieterverein betreut werden. Oft wird das Haus komplett an einen Investor verkauft und alle Parteien bekommen gleichzeitig solche Erhöhungen. Da sich nicht alle Mieter vom Mieterverein beraten lassen, liegt die Zahl der tatsächlich Betroffenen noch deutlich höher. Die Auswertung der Fälle von Januar bis Oktober 2017 zeigt: Die verlangten Mieterhöhungen betragen bis zu 13,85 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt wurde die Miete um vier Euro pro Quadratmeter angehoben. Die Karte zeigt: Modernisierungsmieterhöhungen gibt es auf ganz München verteilt.

Hier weitere konkrete  Beispiele aus dem Jahr 2017. Sie stammen alle aus Mehrfamilienhäusern, in denen auch alle anderen Mietparteien entsprechende Erhöhungen bekommen haben.

Schwabing:
Wohnfläche: 112 qm
geplante Maßnahmen: neue Heizanlage, neue Fenster, neue Elektroleitungen, energetische Sanierung der Fassade, energetische Sanierung Dach, neue Balkone, Einbau eines Aufzugs, neue Außenanlagen.
Miete alt: 564 Euro
Modernisierungszuschlag: 1545 Euro
Miete neu: 2109 Euro
Erhöhung um: 273 Prozent

Untergiesing:
Wohnfläche: 50 qm
Geplante Maßnahmen: neue Heizanlage, neue Elektroleitungen, Dämmung der Außenwand, neue Bäder, neue Böden, Türen, Sanierung des Treppenhauses, Ausbau des Dachgeschosses
Miete alt: 298 Euro
Modernisierungszuschlag: 374
Miete neu: 672 Euro
Erhöhung um: 125 Prozent

Haidhausen
Wohnfläche: 60 qm
Geplante Maßnahmen: Dämmung der Fassade, neue Fenster, neue Heizanlage, neue Bäder, neue Elektroleitungen.
Miete alt: 810 Euro
Modernisierungszuschlag: 957 Euro
Miete neu: 1767 Euro
Erhöhung um: 118 Prozent

Großhadern:
Wohnfläche: 58 qm
Geplante Maßnahmen: Dämmung der Fassade, neue Fenster, neue Wohnungstüren
Miete alt: 308 Euro
Modernisierungszuschlag: 133 Euro
Miete neu: 441 Euro
Erhöhung um: 43 Prozent

Neuhausen:
Wohnfläche: 142 qm
Geplante Maßnahmen: Einbau eines Aufzuges, Dämmung der Fassade, neue Fenster, neue Rollos, neue Wohnungstüren, neue Balkone,
Miete alt: 916 Euro
Modernisierungszuschlag: 1347 Euro
Miete neu: 2263 Euro
Erhöhung um: 147 Prozent

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