Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Wird das vermietete Haus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für die Mieter grundsätzlich nichts. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Das bedeutet im Einzelnen:

Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. „Er tritt als Rechtsnachfolger in die Position des alten Vermieters ein. Der neue Vermieter kann nicht verlangen, dass die Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder auch nur einzelne Teile verändern müssen. Alles bleibt wie es ist“, erklärt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München e.V.

Miete und Nebenkosten: Die Miete sollte nicht voreilig an den Käufer gezahlt werden. „Er kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, man sollte sich als Mieter also unbedingt den Grundbuchauszug zeigen lassen. Erst wenn der Erwerber dort eingetragen ist, ist er Eigentümer und berechtig die Miete zu kassieren“, so Rastätter. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächst möglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen. „Aber einen Kündigungsgrund benötigt er auch“, so Rastätter.

Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können.

Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

 

Meldung vom 01.03.2017