Koalitionsvertrag: Das bringt die neue Bundesregierung für Münchens Mieter*innen

Nach dem positiven Mitgliedervotum der SPD steht einer neuen Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD nichts mehr im Wege. Doch was bringt der Koalitionsvertrag Münchens Mieter*innen? Der DMB Mieterverein München hat den Check gemacht:

Die Mietpreisbremse soll für vier Jahre verlängert werden, also bis Ende 2029 gelten. In Bayern wäre sie Ende 2025 ausgelaufen, in anderen Bundesländern schon früher. „Es ist eine gute Nachricht, dass die Mietpreisbremse verlängert wird. Denn sonst gäbe es auch für Münchens Mieter praktisch keine Obergrenze, welche Höhe der Miete bei einem neuen Mietvertrag maximal erlaubt ist“, sagt Monika Schmid-Balzert, stellvertretende Geschäftsführerin des DMB Mietervereins München. Mit der Mietpreisbremse gilt: zulässig ist maximal die ortsübliche Vergleichsmiete (ablesbar im Münchner Mietspiegel) plus zehn Prozent. Problem ist, dass die Mietpreisbremse zahlreiche Ausnahmen hat.

Schmid-Balzert: „Lücken müssen weiterhin geschlossen werden. Die Ausnahme „Neubau“ darf nicht für Wohnungen ab Oktober 2014, sondern erst ab Neubau und Erstbezug ab 2021 gelten. Und auch für möblierten Wohnraum braucht es dringend viel strengere Regeln.“ Im Koalitionsvertrag steht dazu nur recht unkonkret, es werde eine „erweiterte Regelung“ für möblierten Wohnraum, Kurzzeitvermietungen und Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten geben. Schmid-Balzert: „Wir werden streng darauf achten, dass eine genaue gesetzliche Regelung zu diesen Punkten kommt. In München gibt es mittlerweile extrem viele möblierte Wohnungen. Manche Vermieter hoffen, dass Mieter so nicht überprüfen können, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Dieses Spiel muss ein Ende haben.“ Wichtig sei es, dass feste Grenzen für den „Möblierungszuschlag“ gesetzt werden, so Schmid-Balzert. Und dass dieser auch getrennt ausgewiesen werden müsse.

Bis Ende 2026 soll eine Expertengruppe zudem beraten, ob es künftig ein Bußgeld fürs Nicht-Einhalten der Mietpreisbremse geben soll. „Wer über eine rote Ampel fährt, muss ein Bußgeld bezahlen. Und genauso muss es sein, wenn Vermieter die Mietpreisbremse nicht einhalten. Überprüfen könnte das beispielsweise das Finanzamt“, so Schmid-Balzert.

Keine Änderung wird es laut Koalitionsvertrag für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen geben („Kappungsgrenze). Hier sind für München weiterhin 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt – bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der DMB Mieterverein München hatte eine Absenkung auf sechs Prozent gefordert  –  oder gleich einen Mietenstopp, bis genügend bezahlbarer Wohnraum geschaffen ist. Monika Schmid-Balzert: „Wir bedauern es sehr, dass es keine Verbesserung für Mieter in bestehenden Mietverhältnissen geben wird. Denn viele Mieter in München müssen jetzt schon rechnen, wie viele Mieterhöhungen sie noch verkraften, bis sie ihre Wohnung finanziell nicht mehr stemmen können. Gleichzeitig gibt es aber keine bezahlbaren Alternativen für einen Umzug.“ Bewegung könnte dagegen in die bisher in der Praxis schwer umsetzbaren Regelungen zum „Mietwucher“ kommen. „Über das Thema Mietwucher soll auch die Expertengruppe beraten und es wäre wichtig, dass Mietwucher in Zukunft einfacher verfolgt werden kann. In München gibt es viele Mieten, die der Höhe nach unter den Bereich Mietwucher fallen. Nur das vor Gerichten durchzusetzen, ist für betroffene Mieter wegen der Gesetzeslage sehr schwierig“, so Schmid-Balzert.

Positiv ist, dass im Koalitionsvertrag verankert ist, dass es Investitionszuschüsse für die Neue Wohngemeinnützigkeit geben soll. Die Wiedereinführung einer Wohngemeinnützigkeit durch die Ampel war zwar ein wichtiger Schritt, aber ohne das nötige Geld praktisch schwer umsetzbar. „Aus Sicht des Mietervereins ist ein Umdenken in der gesamten Gesellschaft wichtig. Gemeinnütziger Wohnungsbau sollte die Regel sein und nicht die Ausnahme. Und diejenigen, die ihn anbieten, müssen bevorzugt werden vom Staat. Nur so werden wir das riesige Wohnproblem in den Griff bekommen“, so Monika Schmid-Balzert. „Auch ist es richtig, dass steuerlich belohnt und nicht bestraft werden soll, wer günstig vermietet.“ Wer sich etwa verpflichtet, Mieten dauerhaft unter dem Mietspiegel zu halten, könnte als privater Vermieter oder Vermieterin aus Sicht des Mietervereins auch von Teilen der Erbschaftssteuer befreit werden.

Schlecht für Münchens Mieter ist, dass es auch unter der neuen Regierung keine Bodenreform geben wird. Diese müsste auf Bundesebene regeln, dass Grund und Boden nicht unaufhörlich teurer werden. Dadurch werden einige wenige sehr reich und die Spekulation mit Grundstücken lohnt sich oftmals mehr als sie zu bebauen. In München machen die Bodenkosten den Großteil der Kosten beim Entstehen von neuem Wohnraum aus. Schmid-Balzert: „Auf extrem teurem Grund und Boden ist es sehr schwierig, bezahlbare Wohnungen zu schaffen. München versucht mit Instrumenten wie der SOBON oder der SEM das Problem zu verkleinern. Aber so richtig helfen würde nur eine grundlegende Bodenreform.“

Sehr hilfreich für Münchens Mieter*innen könnte sich auswirken, dass das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten rechtssicher zurückkommen soll. Ein preislimitierter Vorkauf soll vereinfacht werden. Das heißt, dass Kommunen wie München nicht zum eigentlich im Kaufvertrag vereinbarten Preis einsteigen müssten, sondern Immobilien in Erhaltungssatzungsgebieten auch günstiger kaufen könnten, wenn der Käufer keine Abwendungserklärung unterschreibt, in der er sich zu Mieterschutzregeln bekennt.

Positiv für Münchens Mietende könnte sein, dass die SPD in der neuen Regierung das Bauministerium und auch das Justizministerium leitet. Mieterschützende Regelungen, die eigentlich im Koalitionsvertrag vereinbar worden waren, kamen unter der Ampel größtenteils nicht in die Umsetzung, da das FDP-geführte Justizministerium mauerte. Monika Schmid-Balzert: „Wir erwarten von der neuen Regierung, dass sie ihre Versprechen aus dem Koalitionsvertrag zügig umsetzt. Wir hätten uns für die Mieter Deutschlands mehr erhofft. Nun liegt es aber vor allem auch an der SPD als Mieterpartei, das Vertrauen von Deutschlands Mietern nicht erneut zu beschädigen.“

Pressemitteilung vom 30.04.2025