Das ist neu für Münchens Mieter

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrechtsanpassungsgesetz. Mit Änderungen, die sich auch auf Münchens Mieter auswirken:

Modernisierungsumlage

Wer modernisierte, konnte bisher jedes Jahr elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen. In München stiegen die Mieten dadurch häufig um zehn Euro pro Quadratmeter und mehr. Die Modernisierungsumlage: Ein Instrument zur legalen Entmietung. Nach neuem Recht dürfen nun nur acht Prozent der Kosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Wichtiger ist aber: Zusätzlich gibt es nun eine Obergrenze. Innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die monatliche Miete um maximal drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden, bei Ausgangsmieten unter sieben Euro pro Quadratmeter im Monat netto sind es sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter.

Mietervereins-Vorsitzende Beatrix Zurek: „Negativ ist, dass die neue Regelung erst für Modernisierungen gilt, die seit dem 1.1.2019 angekündigt werden.“ Das heißt: Wer seine Modernisierungs-Maßnahme den Mietern noch kurz vor Jahreswechsel bekannt gegeben hat, kann die Kosten noch nach altem Recht auf die Mieter umlegen.

Ein Beispiel ist das „BULS“-Projekt der GBW in Schwabing (Brabanter-, Luxemburger-, Ungerer- und Stengelstraße). Hier modernisiert das Unternehmen nach eigenen Angaben 104 Wohnungen. Die Modernisierungs-Ankündigung kam zum Jahresende bei den Mietern an, so können noch elf Prozent der Kosten jährlich auf sie umgelegt werden. Die angekündigten Mieterhöhungen sind erheblich. Der Mieterverein hat ein aktuelles Beispiel eines Mieters vorliegen, bei dem die Miete nach der Modernisierung um 11,25 Euro pro Quadratmeter steigen würde. Bei 52,31 Quadratmetern Wohnfläche wären das monatlich 588,49 Euro Erhöhung. Die Nettogrundmiete würde von 307,71 Euro auf 896,20 Euro steigen. Eine Erhöhung um 191 Prozent, die Miete wird fast verdreifacht. Die Miete mit Betriebs- und Heizkosten läge bei 1.177,74 Euro statt bisher 497,71 Euro.

Die Juristen des Vereins prüfen nun, ob alle Forderungen der GBW rechtens sind, so können die Mieterhöhungen teils abgemildert werden. Mietervereins-Vorsitzende Beatrix Zurek: „Das Vorgehen der GBW ist Entmietung pur. So handelt jetzt eine ehemals dem Freistaat gehörende Wohnungsbaugesellschaft.“

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete in Gebieten mit angespannter Wohnlage bei Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Doch bisher war die Mietpreisbremse ein stumpfes Schwert. Aufgrund zahlreicher Ausnahmen war es für Mieter schwierig zu wissen, ob die geforderte Miete preislich zulässig ist. Neu ist jetzt, dass der Vermieter bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren muss, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Unterlässt der Vermieter dies, kann er sich zumindest zwei Jahre lang nicht auf diese Ausnahme berufen. Es ist für Mieter außerdem einfacher geworden, eine Verletzung der Mietpreisbremse zu rügen.

Mietervereins-Vorsitzende Beatrix Zurek: „Die Mietpreisbremse wurde an sich verbessert. Wichtig ist aber zu wissen, dass sie in München derzeit immer noch nicht gilt. Dafür müsste die Staatsregierung eine neue Verordnung erlassen, was wir als Mieterverein für dringend erforderlich halten.“ Der Hintergrund: Die Mietpreisbremse ist ein bundesweites Gesetz, das die Landesregierung für den Freistaat per Verordnung anwendbar machen muss. Doch in der Verordnung hat die Landesregierung nicht für alle betroffenen Städte und Gemeinde einzeln begründet, warum die Mietpreisbremse jeweils gelten soll. Das wäre aber juristisch nötig, ein Formfehler. Deswegen ist die Verordnung laut Entscheidung des Landgerichts München I vom Dezember 2017 „nichtig“ – die Mietpreisbremse gilt in Bayern nicht.

 

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