Betriebskostenabrechnung – darauf sollten Mieter*innen achten

Viele Münchnerinnen und Münchner bekommen derzeit ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022. Mehrere Hundert Euro geforderte Nachzahlung sind da keine Seltenheit: Die Energiekrise in Folge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine und gestiegene Löhne und Kosten machen sich bemerkbar. Trotzdem müssen Mieter*innen nicht alles akzeptieren, was ihnen vorgelegt wird. Der DMB Mieterverein München gibt Tipps:

Was steht im Mietvertrag?

„Im Mietvertrag ist geregelt, ob man als Mieter überhaupt Betriebskosten bezahlen muss und wenn ja, welche“, sagt Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Mietervereins München.

Oft findet sich hier lediglich ein Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II BV oder nach 2004 die Betriebskostenverordnung BetrKVO. Dort sind alle Betriebskostenarten aufgeführt. Alle Kosten in der Betriebskostenabrechnung, die nicht im Mietvertrag bzw. in Anlage 3 zu § 27 II BV oder der BetrKVO vermerkt sind, dürfen auch nicht auf den Mieter oder die Mieterin umgelegt werden. Das sind etwa Verwaltungskosten oder Reparaturkosten.

Was sind überhaupt Betriebskosten?

Betriebskosten werden definiert als „Kosten, die dem Eigentümer…laufend entstehen“. Nicht darunter fallen also Kosten, die einmalig entstehen. Ein häufiger Streitpunkt sind beispielsweise die Kosten für Baumfällarbeiten, für die Anschaffung von Gartengeräten oder für deren Reparatur. Manche Vermieter*innen verstecken diese nicht umlegbaren Kosten bei den allgemeinen Hausmeister- oder Gartenpflegekosten.

Darf ich Einsicht in die Unterlagen nehmen?

Wenn man sich als Mieter*in nicht sicher ist, ob die Vermieterin oder der Vermieter nur die wirklich entstandenen Kosten umgelegt hat, empfiehlt sich eine Überprüfung der zugrunde liegenden Verträge. „Oft wissen Vermieter selbst nicht, was sie umlegen dürfen und was nicht. Deshalb sollten Mieter ihren Vermieter auffordern, genau darzulegen, welche Kosten er auf den Mieter abwälzt“, sagt Angela Lutz-Plank.

Wie lange muss ich als Mieter*in auf die Betriebskostenabrechnung warten?

„Laut Gesetz hat der Vermieter ein Jahr nach Ablauf des abzurechnenden Jahres Zeit, die jeweilige Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Wenn er zu spät dran ist, muss der Mieter überhaupt keine Nachzahlung mehr leisten“, erklärt Lutz-Plank.

Das bedeutet also, dass jetzt im Jahre 2023 nur die Abrechnungen für 2022 relevant sind, Abrechnungen aus den Vorjahren sind bereits verjährt. „Die Abrechnungsfrist schafft für die Mieter eine gewisse Rechtssicherheit. Nach einem Jahr muss der Mieter nicht mehr mit Nachzahlungen rechnen. Guthaben müssen allerdings schon noch ausbezahlt werden“, sagt Mietervereins-Geschäftsführerin Lutz-Plank.

Wie hoch dürfen die Betriebskosten denn maximal sein? Gibt es Obergrenzen?

Die durchschnittlichen Betriebskosten in München liegen laut aktuellem Mietspiegel bei 2,40 Euro pro Quadratmeter ohne Heizkosten. „Sollte also der Durchschnitt über diesen 2,40 Euro liegen, muss die Betriebskostenabrechnung in jedem Fall überprüft werden“, rät Lutz-Plank. Dafür ist es ratsam, Expert*innen einzuschalten wie die mehr als 20 Rechtsberaterinnen und Rechtsberater des DMB Mietervereins München. Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet, das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Das heißt er oder sie muss darauf achten, dass mit den Geldern der Mieter*innen wirtschaftlich sinnvoll umgegangen wird. Er oder sie kann also nicht einfach den teuersten Hausmeisterservice beauftragen, nur weil der ihm oder ihr am sympathischsten ist.

Was passiert mit den Vorauszahlungen?

Als Mieter*in sollte man überprüfen, ob der Vermieter oder die Vermieterin die geleisteten Vorauszahlungen richtig angesetzt hat. Die müssen von der gesamten in Rechnung gestellten Summe abgezogen werden. Wer eine hohe Nachzahlung aufgrund der Energiekosten hat, sollte die Abschläge hochsetzen lassen, um im nächsten Jahr bei der Betriebskostenabrechnung nicht ein ähnliches Problem zu haben.

Auf was muss man bei den Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen achten?

„Hier ist es wichtig zu überprüfen, ob der Vermieter einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch umgelegt hat. Hierzu ist er nämlich laut Gesetz verpflichtet, es sei denn es liegt eine Ausnahme vor“, sagt Angela Lutz-Plank. Wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung vorliegt, kann die Mieterin oder der Mieter möglicherweise die Kosten reduzieren. Hier sollten aber auf jeden Fall Fachleute wie die Rechtsexpert*innen aus dem Mieterverein zu Rate gezogen werden.

Foto: Ina Zabel/DMB Mieterverein München

Pressemitteilung vom 12.10.2023