Häufige Fragen zu Corona & Miete

Die Corona-Krise ist eine Ausnahmesituation für unser Land. Diese Situation wirft auch juristische Fragen im Bereich des Mietrechts auf, die sich zuvor so nicht gestellt haben. Zu Ihrer Orientierung haben wir unsere aktuellen Einschätzungen zu häufig gestellten Fragen im Zusammenhang von Corona und Miete hier zusammengefasst. Eine endgültige Klärung einiger Fragen werden nur Gerichte herbeiführen können.

Auch ändern sich die Vorgaben der Bundes- und Landesregierung in kurzen Abständen. Wir versuchen, unsere juristische Einschätzung jeweils dahingehend zu aktualisieren (aktueller Stand 7. Mai 2020). Lassen Sie sich bei Ihrem individuellen Anliegen zu Corona und Miete immer auch von Ihrer zuständigen Rechtsberaterin oder Ihrem zuständigen Rechtsberater aus dem Mieterverein beraten.

Die häufigsten Fragen und unsere rechtliche Einschätzung:

Darf der Vermieter kündigen, wenn ich wegen Corona meine Miete nicht mehr oder nur teilweise bezahlen kann?

Seit 1. April gilt das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“. Das Gesetz legt unter anderem fest, dass Mietern (auch Gewerbemietern) wegen Mietschulden, die aufgrund der Corona-Krise entstanden sind, nicht gekündigt werden darf. Dies gilt für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis Ende Juni 2020. Der Mieter muss die ausgefallene Miete jedoch bis Ende Juni 2022 nachzahlen, es können auch Verzugszinsen anfallen. Zahlt der Mieter die ausgefallene Miete bis Ende Juni 2022 nicht nach, kann ihm wieder entsprechend der bisherigen Regelungen gekündigt werden. Wichtig: Der Mieter muss seinem Vermieter mitteilen, dass seine Zahlungsunfähigkeit auf der Corona-Krise beruht, etwa weil er sich in Kurzarbeit befindet oder weil ihm ein Großteil seiner Einnahmen als Freiberufler wegfällt. Der Mieter muss dem Vermieter bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats, in dem er nicht bezahlen kann, Bescheid geben. Sonst muss er die Miete ganz normal bezahlen und ist auch nicht vor einer Kündigung geschützt.

Wir appellieren an Mieter, sich bei Zahlungsschwierigkeiten von Experten – etwa denen des Mietervereins – beraten zu lassen. Mieter sollten sich außerdem schnell mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen, wenn sie ihren Mietzahlungen aktuell nicht wie gewohnt nachkommen können. Gleichzeitig appellieren wir an Vermieter, hier Verständnis zu zeigen und eine Lösung mit dem betroffenen Mieter zu suchen. Was in der derzeitigen Situation nicht passieren darf, ist, dass Menschen ihre Wohnung verlieren.

Wichtig wäre neben dem Hilfspaket der Regierung die Einrichtung eines Sicher-Wohnen-Fonds für Mieter und Vermieter. Denn wenn sich am Ende der Krise die Mietschulden türmen, ist das weder für Mieter noch für Vermieter hilfreich. Zwangsräumungen müssen unserer Meinung nach momentan dringend ausgesetzt werden.

Muss ich meine Miete also trotz Einbußen wegen Corona bezahlen?

Ja, der Mieter ist nach wie vor zur Mietzahlung verpflichtet. Allerdings kann er Mietschulden, die zwischen 1. April und Ende Juni 2020 Corona-bedingt angefallen sind, bis Ende Juni 2022 nachbezahlen (siehe vorhergehende Frage).

Bin ich vor einer Eigenbedarfskündigung während der Corona-Zeit geschützt?

Nein, Mieter sind vor Eigenbedarfskündigungen während der Corona-Krise nicht gesondert geschützt. Der Corona-Schutzschirm für Mieter befasst sich nur mit Kündigungen wegen Mietrückständen. Eigenbedarfskündigungen sind nicht von der neuen Regelung gedeckt. Trotzdem sollten sich Mieter, die eine solche Kündigung erhalten, immer beraten lassen. Denn nicht jede Eigenbedarfskündigung ist auch wirksam und es gibt Härtegründe, die Mieter davor bewahren können, ihre Wohnung zu verlieren.

Ich habe einen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Kann ich vom Vertrag wegen Corona (Einkommenseinbußen) zurücktreten?

Ein Widerrufsrecht bei Mietverträgen gilt nur, wenn der Mieter die Wohnung vorher nicht physisch besichtigt hat. Wenn also eine virtuelle Besichtigung wegen Corona stattgefunden hat, gibt es die Möglichkeit, den Vertrag zu widerrufen. Das muss fristgerecht erfolgen innerhalb von 14 Tagen nachdem die Belehrung über das Widerrufsrecht erfolgt ist. Wenn es eine normale Besichtigung war, ist dies nicht möglich. In diesem Falle muss der Mieter den Mietvertrag kündigen. Und die Miete –wenn kein Kündigungsausschluss oder Ähnliches vereinbart wurde – in der Regel noch drei Monate bezahlen.

Der Eigentümer will die Wohnung neu vermieten oder verkaufen: Können Mieter derzeit Besichtigungstermine absagen?

Wenn der Eigentümer die Mietwohnung neu vermieten oder verkaufen will, ist der Mieter unter normalen Umständen dazu verpflichtet, Nachmietinteressenten, Käufer oder den Makler in die Wohnung zu lassen (natürlich nur nach Anmeldung und in einem zumutbaren Rahmen). Derzeit ist jedoch die Leitlinie der Bundesrepublik Deutschland und auch des Freistaats Bayern, dass soziale Kontakte auf das Minimum heruntergefahren werden sollen (Kontaktbeschränkung). Deswegen können Besichtigungstermine nach Meinung des Mietervereins München derzeit abgesagt werden. Denn jeder unnötige zusätzliche Kontakt zu Menschen ist derzeit zu vermeiden, um das Virus nicht weiterzuverbreiten. Die Besichtigung einer Wohnung oder deren Verkauf gehören derzeit nicht zu den lebensnotwendigen Tätigkeiten.

 

Muss ich meinen Vermieter oder Nachbarn informieren, wenn ich Covid-19 habe?

Nein, dies ist eine höchstpersönliche Angabe, zu der Mieter nicht verpflichtet sind. Jedoch müssen Sie in der Quarantäne alle vom Gesundheitsamt empfohlenen Hygienemaßnahmen einhalten, um etwa in einem Mehrfamilienhaus weitere Bewohner vor einer Ansteckung zu schützen.

Muss ich Handwerker in die Wohnung lassen?

Mieter müssen in Zeiten, in denen Kontakte außerhalb des eigenen Hausstandes aufs Minimalste reduziert werden sollen, in der Regel keine Handwerker in die Wohnung lassen. Eine Ausnahme sind dringend notwendige Arbeiten – wie bei einem Rohrbruch. Hier muss aber dringend auf den nötigen Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen Handwerker und Mieter geachtet werden.

Das Ablesen von Heizkostenverteilern oder Strom- und Gaszählern können Mieter selbst übernehmen und dann das Ergebnis an die Wohnungstür kleben oder dem jeweiligen Unternehmen zuschicken. Einen fremden Ableser müssen sie auch hier derzeit nicht in die Wohnung lassen.

Extrem laute Bauarbeiten und Homeoffice - wie soll das gehen?

Neben Probleme bei der Zahlung der Miete stehen Münchens Mieter derzeit vor vielen weiteren Herausforderungen. So fordert der Mieterverein München, dass Vermieter nicht unaufschiebbare, lärmintensive Bauarbeiten an Mietshäusern derzeit unterlassen. Denn: Es kann nicht sein, dass Mieter, die nun im Homeoffice arbeiten, permanent einer extremen Lärmbelästigung ausgesetzt sind und sich so die psychische Belastung noch einmal erhöht. Hier wäre die Landesregierung gefordert, eine Regelung zu finden. Bislang ist dies nicht geschehen.

Muss ich akzeptieren, dass mir ein „Fremder“ von meinem Vermieter in ein freies Zimmer meiner WG gesetzt wird?

Diese Frage ist bislang weder vom Gesetzgeber noch von den Gerichten abschließend geklärt worden. Grundsätzlich müssen die Mitglieder einer WG, sobald einer der Mieter auszieht, einen neuen Mieter akzeptieren, es sei denn es liegt ein wichtiger Grund vor, der der Aufnahme dieser Person als Mieter entgegensteht. Der Grund muss aber in der Person liegen.

In der derzeitigen Lage geht jedoch darum, ob man überhaupt eine fremde Person in der Wohnung akzeptieren muss. Wenn die Mieter die Aufnahme einer weiteren Person wegen der Ansteckungsgefahr ablehnen, muss mit dem Vermieter geklärt werden, wer die Kosten für das leer stehende Zimmer übernimmt. Es gibt keine Regelung, wonach Mieter oder der Vermieter diese Kosten übernehmen müsste. Daher wäre es sinnvoll, sich hier mit dem Vermieter zu einigen, etwa, dass die Miete für das leer stehende Zimmer zwischen den Mitbewohnern und dem Vermieter aufgeteilt wird.

Was ist mit geplanten Umzügen oder Auszügen?

Wir plädieren dafür, dass Umzüge derzeit – wenn möglich – auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wenn dies nicht möglich ist, ist bei einem Zusammentreffen etwa von Mieter und Vermieter auf den Mindestabstand von 1,5 Metern zu achten. Mieter sollten – wenn irgendwie möglich – ein professionelles Umzugsunternehmen beauftragen.

Haftet der Mieter, wenn er wegen einer Erkrankung an Covid-19 nicht ausziehen kann?

Nein, der Mieter haftet nicht, wenn er wegen einer eigenen Erkrankung an Covid-19  daran gehindert ist, auszuziehen. Da der nicht durchgeführte Auszug nicht auf dem Verschulden des Mieters beruht, kann er hier auch nicht schadenersatzpflichtig gemacht werden. Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Der Mieter muss jedoch damit rechnen, dass er für den Zeitraum nach dem Ende des Mietvertrags eine erhöhte Nutzungsentschädigung, die über der bisher vereinbarten Miete liegen kann, bezahlen muss.

Welche Rechte hat ein Mieter, wenn er wegen Corona nicht einziehen kann?

Auch der Mieter hat keine Schadenersatzansprüche, wenn er nicht wie geplant in eine Wohnung einziehen kann – etwa weil der Vormieter an Covid-19 erkrankt ist. Denn auch hier hat der Vermieter oder der Vormieter diesen Zustand nicht verschuldet herbeigeführt. Der Ein- oder Auszug ist nicht möglich wegen höherer Gewalt beziehungsweise Anweisungen, für die der Einzelne nicht zur Verantwortung gezogen werden kann.

Wie kann eine Wohnung ohne Anwesenheit oder mit Mindestabstand übergeben werden?

Wenn eine Wohnungsübergabe – aus welchem Grund auch immer – stattfindet, dann muss der Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen den Beteiligten eingehalten werden. Dieser Abstand soll das Risiko einer Weiterverbreitung des Virus minimieren. Eine Pflicht zu einer persönlichen Wohnungsübergabe gibt es nicht. Alternativ könnten der Mieter und der Vermieter getrennt voneinander die Wohnung betreten und diese besichtigen sowie Fotos vom Zustand machen und dem Anderen per Email zusenden. Wir empfehlen Mietern, noch einen Zeugen den Zustand der Wohnung dokumentieren zu lassen. Die Kommunikation mit dem Vermieter muss dann per Email oder telefonisch stattfinden. Denkbar wäre auch, die Abnahme per Skype, Zoom oder Facetime durchzuführen.

Was ist mit Neu-Mietern aus dem Ausland, die wegen geschlossener Grenzen nicht hierher kommen können?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kündigenden aus einem wichtigen Grund nicht zugemutet werden kann (§543 BGB). Ein solcher wichtiger Grund könnte vorliegen, wenn ein Mieter für längere Zeit nicht die Möglichkeit hat, nach Deutschland zu kommen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht könnte auch mit einem Wegfallen der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) begründet werden. In diesem Paragrafen ist festgehalten, dass ein benachteiligter Vertragspartner vom Vertrag zurücktreten kann, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrags waren, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben und eine Anpassung des Vertrages nicht möglich ist. Hier wird es darauf ankommen, wie lange die Grenzen nicht geöffnet sind und wie die Gerichte die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abwägen. Möglicherweise kann ein Gericht verfügen, dass der Kündigende eine Ausgleichszahlung an den Vermieter zahlen muss. Auch hier gilt: Mieter und Vermieter sollten nach Möglichkeit miteinander reden, langwierige Prozesse vermeiden und sich einigen.

 

 

Merkblätter zu Corona und Miete zum Download:

Corona-Merkblatt-Deutsch

FAQ-Corona-Englisch

FAQ-Corona-Türkisch

FAQ-Corona-Spanisch

 
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