Häufige Fragen zu Corona & Miete

Die Corona-Krise ist eine Ausnahmesituation für unser Land. Diese Situation wirft auch juristische Fragen im Bereich des Mietrechts auf, die sich zuvor so nicht gestellt haben. Zu Ihrer Orientierung haben wir unsere aktuellen Einschätzungen zu häufig gestellten Fragen im Zusammenhang von Corona und Miete hier zusammengefasst. Eine endgültige Klärung einiger Fragen werden nur Gerichte herbeiführen können.

Wir als DMB Mieterverein München plädieren dafür, dass Mieter und Vermieter in diesen Zeiten zusammenstehen. Reden Sie mit Ihrem Vermieter, wenn sich etwa wegen fehlender Einnahmen Probleme – etwa mit der Zahlung der Miete – für Sie auftun. Und seien Sie im Umkehrschluss auch offen für die Nöte ihres Vermieters, der vielleicht auf die Mietzahlungen angewiesen ist. Gemeinsam können Sie sicher in vielen Fällen Lösungen finden. Wir stehen Ihnen dabei gerne mit Ratschlägen zur Seite. Und auch das Bundeskabinett hat ein Hilfspaket auf den Weg gebracht (Infos dazu siehe erste Frage). Am Mittwoch, 25. März, hat diesem der Bundestag zugestimmt. Am Freitag, 27. März, entscheidet der Bundesrat abschließend. Das Gesetz soll am 1. April in Kraft treten.

Die häufigsten Fragen und unsere rechtliche Einschätzung:

Darf der Vermieter kündigen, wenn ich wegen Corona meine Miete nicht mehr bezahlen kann?

Der Bundestag hat am Mittwoch, 25. März 2020, das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Am Freitag, 27. März, stimmt der Bundesrat abschließend darüber ab. Das Gesetz legt unter anderem fest, dass in der Corona-Krise Mietern (auch Gewerbemietern) wegen Mietschulden nicht gekündigt werden darf. Gelten soll dies für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis Ende Juni 2020. Der Mieter soll die Möglichkeit bekommen, die ausgefallene Miete bis Ende Juni 2022 nachzuzahlen. Er muss jedoch etwa durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers glaubhaft machen, dass die Zahlungsunfähigkeit auf der Corona-Krise beruht.

Rein rechtlich gesehen war es bisher in der Regel so, dass Vermieter Mietern das Mietverhältnis nach zwei ausstehenden Monatsmieten außerordentlich fristlos kündigen konnten. Das neue Gesetz ist also eine Verbesserung für Mieter, die durch die Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Wir appellieren an Mieter, sich – auch wenn das neue Gesetz ab 1. April gilt – sehr schnell mit ihrem Vermieter in Verbindung zu setzen, wenn sie ihren Mietzahlungen aktuell nicht wie gewohnt nachkommen können. Gleichzeitig appellieren wir an Vermieter, hier Verständnis zu zeigen und eine Lösung mit dem betroffenen Mieter zu suchen. Was in der derzeitigen Situation nicht passieren darf, ist, dass Menschen ihre Wohnung verlieren.

Wichtig wäre neben dem Hilfspaket der Regierung die Einrichtung eines Sicher-Wohnen-Fonds für Mieter und Vermieter. Denn wenn sich am Ende der Krise die Mietschulden türmen, ist das weder für Mieter noch für Vermieter hilfreich. Zwangsräumungen müssen unserer Meinung nach momentan dringend ausgesetzt werden.

Der Eigentümer will die Wohnung neu vermieten oder verkaufen: Können Mieter derzeit Besichtigungstermine absagen?

Wenn der Eigentümer die Mietwohnung neu vermieten oder verkaufen will, ist der Mieter unter normalen Umständen dazu verpflichtet, Nachmietinteressenten, Käufer oder den Makler in die Wohnung zu lassen (natürlich nur nach Anmeldung und in einem zumutbaren Rahmen).

Derzeit ist jedoch die Leitlinie der Bundesrepublik Deutschland und auch des Freistaats Bayern, dass soziale Kontakte auf das Allernötigste heruntergefahren werden sollen. Menschen sollen das Haus nur noch verlassen, um die wichtigsten Dinge wie Lebensmittel oder Medikamente kaufen zu gehen oder zur Arbeit zu fahren. Deswegen können Besichtigungstermine nach Meinung des Mietervereins München derzeit abgesagt werden – egal wie viele Personen zur Besichtigung kommen würden. Denn jeder unnötige zusätzliche Kontakt zu Menschen ist derzeit zu vermeiden, um das Virus nicht weiterzuverbreiten. Die Besichtigung einer Wohnung oder deren Verkauf gehören derzeit nicht zu den lebensnotwendigen Tätigkeiten.

Was ist mit geplanten Umzügen oder Auszügen?

Solange noch keine Ausgangssperre, sondern wie im jetzigen Fall eine Ausgangsbeschränkung vorliegt, können Umzüge – wenn es unbedingt sein muss – stattfinden, da die Umzugsunternehmen nicht zu den Unternehmen gehören, die schließen mussten. Wenn es zu einer Ausgangssperre kommt, muss genau geprüft werden, welche Ausnahmen hier vorgesehen sind. Man muss jedoch davon ausgehen, dass Umzüge, da sie nicht unaufschiebbar sind, nicht von der Ausgangssperre ausgenommen werden. Der Sinn einer solchen Ausgangssperre liegt gerade darin, dass absolut keine sozialen Kontakte mehr stattfinden und Tätigkeiten in der Öffentlichkeit ausgeübt werden.

Der Umzug kann demnach nach Meinung unseres Vereins bei einer Ausgangssperre nicht durchgeführt werden. Das gilt für den ausziehenden und auch für den einziehenden Mieter. Auch Umzugsunternehmen dürfen dann nicht mehr tätig sein. Auch hier gilt, dass Umzüge, wenn sie von allen Seiten nicht unternommen werden können oder dürfen, auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden müssen. Eine Ausgangssperre könnte juristisch als höhere Gewalt angesehen werden, so dass zwischen dem Vermieter und Mieter hier eine Regelung getroffen werden muss. In dieser Situation kann der Vermieter schon aus Treu und Glauben nicht auf den Umzug bestehen. Abgesehen davon, dass er schlicht nicht durchgeführt werden kann, also eine objektive Unmöglichkeit besteht.

Auch derzeit plädieren wir dafür, dass Umzüge wenn möglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wenn dies nicht möglich ist, ist bei einem Zusammentreffen etwa von Mieter und Vermieter auf den Mindestabstand von 1,5 Metern zu achten.

Haftet der Mieter, wenn er wegen einer Ausgangssperre nicht ausziehen kann?

Nein, der Mieter haftet nicht, wenn er wegen einer Ausgangssperre daran gehindert ist, auszuziehen. Da der nicht durchgeführte Auszug nicht auf dem Verschulden des Mieters beruht, kann er hier auch nicht schadenersatzpflichtig gemacht werden. Der Mieter muss damit rechnen, dass er für den Zeitraum nach dem Ende des Mietvertrags eine erhöhte Nutzungsentschädigung, die über der bisher vereinbarten Miete liegen kann, bezahlen muss.

Welche Rechte hat ein Mieter, wenn er wegen Corona nicht einziehen kann?

Auch der Mieter hat keine Schadenersatzansprüche, wenn er nicht wie geplant in eine Wohnung einziehen kann. Denn auch hier hat der Vermieter oder der Vormieter diesen Zustand nicht verschuldet herbeigeführt. Der Ein- oder Auszug ist nicht möglich wegen höherer Gewalt beziehungsweise Anweisungen der Regierung, für die der Einzelne nicht zur Verantwortung gezogen werden kann.

Wie kann eine Wohnung ohne Anwesenheit oder mit Mindestabstand übergeben werden?

Wenn doch eine Wohnungsübergabe – aus welchem Grund auch immer – stattfindet, dann muss der Mindestabstand von 1,5 Metern zwischen den Beteiligten eingehalten werden. Dieser Abstand soll das Risiko einer Weiterverbreitung des Virus minimieren. Eine Pflicht zu einer persönlichen Wohnungsübergabe gibt es nicht. Alternativ könnten der Mieter und der Vermieter getrennt voneinander die Wohnung betreten und diese besichtigen sowie Fotos vom Zustand machen und dem Anderen per Email zusenden. Wir empfehlen Mietern, noch einen Zeugen den Zustand der Wohnung dokumentieren zu lassen. Die Kommunikation mit dem Vermieter muss dann per Email oder telefonisch stattfinden. Denkbar wäre auch, die Abnahme per Skype oder Facetime durchzuführen.

Was ist mit Neu-Mietern aus dem Ausland, die eine Ausreisesperre haben? Haben sie ein außerordentliches Kündigungsrecht?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kündigenden aus einem wichtigen Grund nicht zugemutet werden kann (§543 BGB). Ein solcher wichtiger Grund könnte vorliegen, wenn ein Mieter für längere Zeit nicht die Möglichkeit hat, nach Deutschland zu kommen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht könnte auch mit einem Wegfallen der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) begründet werden. In diesem Paragrafen ist festgehalten, dass ein benachteiligter Vertragspartner vom Vertrag zurücktreten kann, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrags waren, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben und eine Anpassung des Vertrages nicht möglich ist. Hier wird es darauf ankommen, wie lange solche Ausreisesperren gelten und wie die Gerichte die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abwägen. Möglicherweise kann ein Gericht verfügen, dass der Kündigende eine Ausgleichszahlung an den Vermieter zahlen muss. Auch hier gilt: Mieter und Vermieter sollten nach Möglichkeit miteinander reden, langwierige Prozesse vermeiden und sich einigen.

 
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