Unser Mieter Magazin Ausgabe 1 – 2021: Moderne Herbergssuche

Moderne Herbergssuche

Ein bezahlbares Zuhause in unserer Stadt zu finden, ist schwer genug. Und wenn der Mietvertrag dann endlich steht, gibt’s in der alten Wohnung Zoff ums Weißeln. Unsere Tipps:

1. Die Suche

Auf Immobilien-Plattformen im Internet müssen Suchende bei guten Angeboten oft extrem schnell sein, denn es gibt in der Regel viel Konkurrenz. „Es kann sich durchaus lohnen, auch in Anzeigenblättern nach Wohnungsangeboten zu schauen oder bei Bekannten herumzufragen, ob sie eine Mietwohnung wissen, die frei wird. Da stehen dann die Chancen auf einen Zuschlag höher“, sagt Rechtsberaterin Anja Franz aus unserem Verein.

Manche Wohnungssuchende geben auch ein kurzes Inserat in einer Zeitung oder einem Anzeigenblatt auf. Doch: „Überlegen Sie genau, welche Informationen Sie über sich preisgeben wollen und welche nicht. Richten Sie sich etwa eine extra E-Mail-Adresse ohne Ihren kompletten Namen ein“, so Franz.

2. Die Besichtigung

„Die Tatsache, dass manche Vermieter*innen mittlerweile Bewerbungsmappen wie für die Bewerbung um einen Arbeitsplatz von Interessent*innen für Wohnungen erwarten, ist wirklich bedenklich“, sagt Anja Franz. Dem Wohnungsanbietenden müssen prinzipiell zunächst keine Unterlagen vorgelegt werden.

Wer befürchtet, sonst keine Chance zu haben, kann ein Anschreiben zur Besichtigung mitbringen. „In diesem kann sich die bewerbende Person kurz vorstellen, mitteilen, mit wie vielen Personen sie einziehen möchte und vielleicht, warum sie die Anzeige angesprochen hat. Dazu sollte sie eventuell einen Gehaltsnachweis beilegen“, so Anja Franz.

3. Der Mietvertrag

Es hat geklappt! Der Mietvertrag ist per E-Mail angekommen. Nun sollten Mietervereins-Mitglieder den Vertrag prüfen lassen, damit es hinterher keine bösen Überraschungen gibt. Die juristischen Profis unseres Vereins können auch schauen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Wenn nicht, können Sie den Vermieter oder die Vermieterin nach Abschluss des Mietvertrages auffordern, die Miete zu senken. Wer noch in einem bestehenden Mietverhältnis ist, sollte dieses kündigen, wenn der neue Mietvertrag unterschrieben ist.

„Mieter*innen können einen unbefristeten Mietvertrag in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an. Für Vermieter*innen dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen“, sagt Anja Franz. Die Kündigung muss der Vermieterpartei spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen sein (Achtung: Samstag mitzählen!), damit der betreffende Monat bei der Kündigungsfrist mitzählt. Beispiel: Kündigen Mieter*innen am 3. Juni 2021, kommen sie zum 31. August aus der Wohnung heraus.

4. Schönheitsreparaturen

Was ist mit Schönheitsreparaturen in der alten Wohnung? Unter „Schönheitsreparaturen“ werden alle malermäßigen Arbeiten verstanden, die mit Farbe, Tapete und Gips ausgeführt werden können. Genauer gesagt, das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (§ 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung, auf diese Definition bezieht sich die Rechtsprechung, auch vorbereitende Arbeiten wie das Entfernen einer Tapete gehören dazu). Schönheitsreparaturen meinen immer nur Arbeiten, die notwendig werden, um den Verschleiß durch vertragsgemäße Benutzung zu beseitigen. Arbeiten, die notwendig sind, um Schäden zu reparieren, müssen gesondert behandelt werden. Zum Beispiel wenn Kinder mit Buntstiften auf Wänden malen.

Grundsätzlich gilt: „Ob Mieter*innen am Ende des Mietverhältnisses renovieren müssen oder nicht, hängt vom Vertrag und davon ab, ob sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert bezogen haben“, sagt Anja Franz.

„Mieter*innen müssen beweisen können, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig war“

Schönheitsreparaturen dürfen nur dann auf Mieter*innen abgewälzt werden, wenn ihnen eine renovierte Wohnung überlassen wurde. „Bei einer unrenovierten Wohnung gilt seit 2015, dass Mieterinnen und Mieter nicht renovieren müssen, falls sie die Wohnung ohne Ausgleichszahlung durch den Vermieter oder die Vermieterin übernommen haben“, so Franz. Mieter*innen müssen bei einem Streit über die Zuständigkeit für die Schönheitsreparaturen beweisen können, dass die Wohnung beim Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Also: Beim Einzug sollte man Beweise zum Zustand der Wohnung sammeln in Form von Zeugen und Fotos. Und, so Anja Franz: „Belege über anfängliche Renovierungskosten unbedingt aufheben!“ Lassen Sie Ihren Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturenklausel unbedingt von Fachleuten wie hier im Verein überprüfen. Hier steckt der Teufel häufig im Detail.

5. Homeoffice

Viele Menschen arbeiten coronabedingt im Homeoffice. Und würden dies gerne auch nach der Pandemie, zumindest für ein oder zwei Tage in der Woche beibehalten. Doch wenn es von den Vorgesetzten in der Arbeit okay ist – müssen Mieter*innen dann den Vermieter oder die Vermieterin noch fragen?

In den meisten Fällen müssen Mieter*innen fürs Homeoffice keine Erlaubnis einholen. Das gilt zum Beispiel für einen Büroangestellten im Homeoffice oder die Grafikerin, die sich ein Zimmer eingerichtet hat. In beiden Fällen handelt es sich um Tätigkeiten ohne Publikumsverkehr. Außerdem wird der Großteil der Wohnung immer noch zu Wohnzwecken, also privat, genutzt. Eine gewerbliche Nutzung liegt erst vor, wenn mehr als 50 Prozent der Wohnung durch das Büro besetzt sind.

„Wer seine Mietwohnung gewerblich nutzen möchte, sollte von der Vermieterin oder dem Vermieter die Erlaubnis einfordern“

Anders liegt der Fall, wenn Mieter*innen für ihre Tätigkeit häufig Kunden empfangen wie etwa bei einer Versicherungsvertreterin. Hier braucht es eine Genehmigung vom Vermieter oder der Vermieterin. Denn erstens werden die Nachbar*innen möglicherweise in Mitleidenschaft gezogen. Und zweitens können durch ständigen Kundenverkehr das Treppenhaus und die Wohnung selbst in Mitleidenschaft gezogen werden.

Wer unerlaubt ein Gewerbe mit einer solchen „Außenwirkung“ betreibt, riskiert im Extremfall die fristlose Kündigung. Deswegen: „Wer seine Mietwohnung gewerblich nutzen möchte, sollte von der Vermieterin oder dem Vermieter formlos die Erlaubnis einfordern. In der Regel muss diese Erlaubnis erteilt werden“, sagt Anja Franz. Nämlich bei allen, die ihre Wohnung zwar beruflich nutzen, bei denen dies aber keine Auswirkungen auf die Mietsache oder die Nachbar*innen hat.

Text: Ramona Weise-Tejkl
Illustrationen: flaticon/Dighita