16.05.2012 Von: Anja Franz
Keine Erhöhung der Vorauszahlungen bei falscher Abrechnung
„Diese Entscheidung ist absolut richtig. Wenn der Vermieter eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt, kann er doch nicht berechtigt sein, höhere Vorauszahlungen zu verlangen und dann sogar noch zu kündigen. Dann wäre der Willkür ja Tür und Tor geöffnet. Das hat der Bundesgerichtshof Gott sei Dank genau so gesehen.“, kommentiert Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München e.V. ein am 15.05.2012 veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs. (Az.: VIII ZR 245/11)
Der Entscheidung lag eine Räumungsklage zugrunde. Ein Vermieter hatte seinen Mietern eine inhaltlich unkorrekte Betriebskostenabrechnung, die eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters ergab, vorgelegt. Aus dieser Forderung errechnete er höhere monatliche Vorauszahlungen. Diese wurden aber von den Mietern mit der Begründung abgelehnt, dass die zugrunde liegende Abrechnung falsch sei und demnach überhaupt kein Anspruch auf höhere Vorauszahlungen bestünde und demnach auch nicht gekündigt werden könne.
Die Räumungsklage wurde sowohl in erster als auch in zweiter Instanz abgewiesen. Diesen Entscheidungen schloss sich auch der Bundesgerichtshof an.
Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil ausdrücklich aus, dass der Vermieter nicht die Möglichkeit haben dürfe, aufgrund fehlerhafter Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
„Wir sind froh, dass der Bundesgerichtshof von seiner bisherigen Ansicht abgekommen ist, wonach die Anpassung der Vorauszahlungen bei einer lediglich formell wirksamen Abrechnung möglich war. Es kommt doch auf die inhaltliche Richtigkeit an. Der Mieter muss sich doch auf die Zahlen verlassen können. Er muss ja schließlich zahlen!“, so Anja Franz
15.05.2012 Von: Anja Franz
Mieterverein München e.V. begrüßt SPD-Antrag zur Änderung des Mietrechts
„Das sind die richtigen Maßnahmen. Die Tatsache, dass es derzeit bei Neuvermietungen keine Mietobergrenze gibt, führt gerade in Ballungsgebieten wie München zu absoluten Wuchermieten. Hier muss unbedingt etwas unternommen werden! Die Mietpreisspirale nach oben muss gestoppt werden. Immerhin sind diese Mieten die Grundlage für den Mietspiegel, der wiederum für Mieterhöhungen als ausschließliches Begründungsmittel gilt.“, sagt Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München e.V.
Sie kommentiert damit einen Antrag der SPD-Bundestagsfraktion vom 08.05.2012. Demnach sollte eine Regelung im Bundesgesetzbuch aufgenommen werden, wonach Mieterhöhungen bei Wieder- und Neuvermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden. Derzeit können Vermieter bei Neuvermietungen das verlangen, was der Markt hergibt.
Ferner fordert die SPD, Mieterhöhungen generell nur um 15 Prozent innerhalb von 4 Jahren zuzulassen. Derzeit können die Mieten innerhalb von 3 Jahren um bis zu 20 Prozent erhöht werden. „Auch diese Forderung geht absolut in die richtige Richtung!“, so Beatrix Zurek. „Allerdings geht uns die Forderung bzgl der Modernisierungsumlage nicht weit genug. Eine Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 9 Prozent ist zwar besser als die derzeitige Regelung. Wir meinen aber, dass diese Modernisierungsumlage ganz abgeschafft werden muss. Eine Modernisierung stellt doch eine Wertverbesserung zu Gunsten des Vermieters dar. Warum sollen die Mieter das finanzieren?“
Derzeit können 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, eine zeitliche Begrenzung dieser Umlage gibt es nicht. Der SPD-Antrag sieht vor, diesen Prozentsatz auf 9 zu reduzieren und die Umlage zeitlich zu begrenzen.
11.05.2012 Von: Anja Franz
BGH erleichtert Eigenbedarfskündigung für Gewerbe
„Wir sehen dieses Urteil sehr problematisch. Die Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen werden immer mehr gelockert. Nun zählen sogar dem Vermieter nahestehende juristische Personen zu dem Kreis, für den wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf. Ursprünglich waren doch nur nahe Familienangehörige gemeint.“, sagt Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München e.V.
Die evangelische Kirche Düsseldorf hat einem Wohnungsmieter gekündigt, weil sie die bewohnten Räume für die ihrer Organisation angeschlossene Diakonie Düsseldorf e.V. benötigte. Der Bundesgerichtshof hat diese Kündigung für wirksam erklärt. Seiner Meinung nach kann hier der § 573 Abs 2 BGB entsprechend angewendet werden. In § 573 Abs.2 BGB ist geregelt unter welchen Umständen und für wen ein Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Laut Bundesgerichtshof kann das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Eigenbedarfskündigung auch darin liegen, dass die Mietwohnung von einer dem Vermieter nahestehenden juristischen Person, also auch einem eingetragenen Verein, benötigt werde. Im vorliegenden Fall sollte eine Beratungsstelle in der streitgegenständlichen Wohnung eingerichtet werden.
„Der betreffende §573 Abs. 2 BGB gilt bislang nur für natürliche Personen. Eine Kündigung soll möglich sein, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt, die Wohnung also weiterhin bewohnt werden soll. Hier soll aus einer Wohnung aber ein Büro, also gewerbliche Räume, gemacht werden. So wird dem Markt noch mehr Wohnraum weggenommen. Das ist der falsche Weg!“, so Anja Fran
10.05.2012 Von: Anja Franz
Bundesgerichtshof erleichtert Kündigung von Sozialwohnungen
Sozialmieter werden schlechter gestellt als Mieter von frei finanzierten Wohnungen
„Es ist absolut nicht nachvollziehbar, warum nun Mieter einer Sozialwohnung schlechter gestellt werden als Mieter einer frei finanzierten Wohnung. Gerade die sozial Schwachen müssen vor dem Verlust ihrer Wohnung geschützt werden. Sie haben auf dem Wohnungsmarkt, v.a. in Ballungsgebieten, ohnehin schlechte Chancen!“, ärgert sich Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München e.V.
Grund ihrer Empörung ist ein am 09.05.2012 ergangenes Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach den Mietern einer Sozialwohnung gekündigt werden darf, wenn sie die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht leisten.
Die Mieter einer Wohnung zweifelten die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung aus dem Jahre 2007 an. Demnach zahlten sie weder die geforderte Nachzahlung noch die erhöhten Vorauszahlungen. Hierauf kündigte der Vermieter fristlos. Da die Mieter nicht auszogen, erhoben die Vermieter Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die Räumungsklage ab.
Gem. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB darf der Vermieter nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter nicht bereits zur Zahlung rechtskräftig verurteilt wurde. Diese Vorschrift gilt grundsätzlich nur für frei finanzierte Wohnungen, eine entsprechende Regelung für Sozialwohnungen fehlt. Somit war die Kündigung, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, gerechtfertigt. Die Mieter müssen ausziehen.
„Unserer Meinung nach, muss diese Vorschrift für den sozialen Wohnungsbau entsprechend angewendet werden. Es kann doch nicht sein, dass Mieter in Sozialwohnungen weniger Rechte haben als Mieter in frei finanzierten Wohnungen. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung mit der Entstehungsgeschichte des § 569 BGB . Eine solche Situation kann der Gesetzgeber aber doch wirklich nicht gewollt haben!“, so Anja Franz.
07.05.2012 Von: Anja Franz
Betriebskostenabrechnung 2011
Der Mieterverein München e.V. rät: unbedingt vom Fachmann überprüfen lassen
Es ist wieder so weit: Die Betriebskostenabrechnungen für das vergangene Jahr flattern in´s Haus. Oft bedeutet das, dass die Mieter wieder einmal kräftig zur Kasse gebeten werden. Sie müssen nicht nur Nachzahlungen für das vergangene Jahr 2011 sondern auch noch erhöhte Vorauszahlungen für das laufende Jahr 2012 leisten.
„Jede 2. Betriebskostenabrechnung in München ist falsch“, stellt Anja Franz, Sprecherin des Mietervereins München e.V. fest,“ im Grunde muss jede Abrechnung von einem Profi überprüft werden, bevor sie bezahlt wird.“
Das Wichtigste ist zunächst einmal ein Blick in den Mietvertrag. Hier ist geregelt, ob der Mieter überhaupt Betriebskosten bezahlen muss und wenn ja, welche. Oft findet sich hier lediglich ein Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II BV. In dieser Vorschrift sind alle 17 Betriebskostenarten aufgeführt. Alle Kosten in der Betriebskostenabrechnung, die nicht im Mietvertrag bzw. in Anlage 3 zu § 27 II BV vermerkt sind, dürfen auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das sind z.B. Verwaltungskosten oder Reparaturkosten.
Betriebskosten werden definiert als „Kosten, die dem Eigentümer…laufend entstehen“. Nicht darunter fallen also Kosten, die einmalig entstehen. Ein häufiger Streitpunkt sind beispielsweise die Kosten für Baumfällarbeiten, für die Anschaffung von Gartengeräten oder für deren Reparatur.
Die Vermieter verstecken häufig diese nicht umlegbaren Kosten bei den allgemeinen Hausmeister- oder Gartenpflegekosten. Hier empfiehlt sich eine Überprüfung der zugrunde liegenden Verträge. „Oft wissen die Vermieter selbst nicht, was sie umlegen dürfen und was nicht. Deshalb müssen die Vermieter aufgefordert werden, genau darzulegen, welche Kosten sie auf die Mieter abwälzen“, so Anja Franz.
Laut Gesetz hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die jeweilige Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Wenn er zu spät dran ist, muss der Mieter überhaupt keine Nachzahlung mehr leisten. Das bedeutet also, dass jetzt im Jahre 2012 nur die Abrechnungen für 2011 relevant sind, Abrechnungen aus den Vorjahren sind bereits verjährt. „Die Abrechnungsfrist schafft für die Mieter eine gewisse Rechtssicherheit. Nach einem Jahr muss der Mieter nicht mehr mit Nachzahlungen rechnen, Guthaben müssen allerdings schon noch ausbezahlt werden.“ versichert Anja Franz.
Die durchschnittlichen Betriebskosten in München liegen laut aktuellem Mietspiegel bei 1,80 € pro Quadratmeter. „Sollte also der Durchschnitt über diesen 1,80€ liegen, muss die Betriebskostenabrechnung in jedem Fall überprüft werden“, rät Anja Franz.
