Wie kommt ein Mieter aus einem überteuerten Zeitmietvertrag
heraus?
In den letzten Wochen und Monaten ist festzustellen, daß die
Spitzenmieten in München bröckeln. Nicht mehr jede Wohnung in schlechter Lage und mit
minimaler Ausstattung ist zu einem immensen Preis zu vermieten. Dies ist unter anderem
natürlich darauf zurückzuführen, daß die verfügbaren Einkommen der Mieter real sinken
und mancher Familie sogar zusätzliche Einkommenseinbußen durch Verlust des
Arbeitsplatzes droht.
Eines der hartnäckigsten Gerüchte, das im Umlauf ist,
besagt, daß ein Mieter die Möglichkeit habe, durch Stellung eines Nachmieters jederzeit
aus seinem Vertrag ausscheiden zu können. Das ist falsch, ebenso wie die landläufige
Meinung, der Vermieter müsse spätestens den dritten vorgeschlagenen Nachmieter
akzeptieren.
Tatsache ist, daß die Rechtsprechung zur Stellung eines
Nachmieters ausschließlich im Rahmen von befristeten Verträgen entwickelt wurde. Sie
gilt für diejenigen Fälle, in denen ein Mieter aus einem wichtigen Grund die Wohnung
wechseln muß und deshalb den langfristigen Vertrag nicht mehr einhalten kann. Ein solcher
wichtiger Grund kann z.B. ein arbeitsplatzbedingter Umzug oder beengte Wohnverhältnisse
wegen Familienzuwachses sein. Nicht hierunter fällt, wenn der Mieter eine andere,
billigere Wohnung gefunden hat.
Liegt ein solcher wichtiger Grund für eine vorzeitige
Beendigung eines Zeitmietvertrages vor, kann der Mieter einen Anspruch auf Entlassung aus
dem Mietverhältnis haben. Er muß dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter nennen, die bereit
sind, den bestehenden Mietvertrag (mit allen Rechten und Pflichten) zu übernehmen. Die
Frage der Zumutbarkeit ist an objektiven Kriterien zu beurteilen. Ist dem Vermieter z.B.
bekannt, daß der angebotene Ersatzmieter die letzte Wohnung unter Zurücklassung von
Mietschulden verlassen mußte, braucht er ihn natürlich nicht zu akzeptieren.
- Untermieter als Alternative ?
Bei vielen, überteuert abgeschlossenen Mietverträgen fällt
es dem Mieter jedoch auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes schwer, einen Ersatzmieter
zu finden, der die hohe Miete übernehmen will. Ist der Vermieter in einem solchen Falle
nicht bereit, den Mieter einvernehmlich aus dem Mietvertrag zu entlassen, bleibt für den
Mieter eigentlich nur noch die Möglichkeit, durch Untervermietung der gesamten Wohnung
(zu einem niedrigeren Preis) zumindest den größten Teil der Kosten aufzufangen. Hat der
Mieter einen zuverlässigen Untermieter gefunden, der die gesamte Wohnung mieten möchte,
muß die entsprechende Genehmigung vom Vermieter eingeholt werden.
In diesem Zusammenhang sind verschiedene Formalien zu
beachten. Wir empfehlen daher, unbedingt den Rat der Experten des einzuholen, damit
keine Fehler gemacht werden.
Lehnt der Vermieter ein ordnungsgemäßes Verlangen auf
Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung ab, steht dem Mieter ein
Sonderkündigungsrecht zu. Er kann unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist den
Mietvertrag kündigen.
© 1996 Mieterverein München e.V.
