Die neue Wohnflächenverordnung
ihre Bedeutung für das Mietrecht
Die Fläche eines Rechtecks
auszurechnen ist wohl selbst für weniger begabte Mathematiker
keine Herausforderung. Oder doch? Übertragen auf den Wohnungsbau
können da nämlich durchaus erhebliche Schwierigkeiten auftreten.
So gab und gibt es sehr unterschiedliche Methoden, die Flächen von
Häusern und Wohnungen zu berechnen. Und je nach Berechnungsart,
nach Zuordnung, Bewertung und Gewichtung von Grundflächen, Nutz-,
Verkehrs- und Funktionsflächen u.ä. kommt man unter Umständen zu
ganz unterschiedlichen Ergebnissen. Sind zweimal drei also doch
nicht sechs? Oder zumindest nicht immer? Zum Beispiel wenn eine
Nische in der Wand oder eine Dachschräge vorhanden ist. So kann
die „offizielle“ Wohnfläche ein- und derselben Wohnung womöglich
um etliche Quadratmeter abweichen, je nachdem welche Regeln bei
der Berechnung zugrunde gelegt wurden. Besondere Bedeutung hatte
dieses Problem im sozialen Wohnungsbau, wo die Höhe der
Fördergelder von der Wohnungsgröße und damit häufig von der
Berechnungsart abhing.
Grund genug für den
Gesetzgeber, die bisher gültigen Bestimmungen zu diesem Thema
zusammenzufassen und ein eigenes Gesetz zur Wohnflächenberechnung
zu erlassen: Seit 1.1.04 ist die neue Wohnflächenverordnung in
Kraft, deren Vorschriften auch an moderne Bautechniken angepasst
wurden (Verwendung von Fertigteilen, Berechnung auf Basis von
Computer gestützter Zeichnungen (CAD = Computer Aided Design) u.a..
Wenngleich die Verordnung
eigentlich nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt,
kann man davon ausgehen, dass die eher allgemein formulierten
Bestimmungen künftig auch als Richtschnur für frei finanzierte
Wohnungen dienen bzw. im Streitfall vor Gericht analog angewendet
werden.
Eine Anwendung der
Wohnflächenverordnung wird immer dann gegeben sein, wenn es z.B.
um die Auswirkungen der Wohnungsgröße auf die Höhe der Nebenkosten
oder auf Mieterhöhungen geht. So sind für den Mieter korrekte
Größenangaben nicht nur bei der Wohnungssuche wichtig, um
überhaupt verschiedene Angebote miteinander vergleichen zu können.
Die Wohnfläche ist vor allem auch Grundlage für die Umlage der
allgemeinen verbrauchsunabhängigen Betriebskosten auf die
einzelnen Hausbewohner, z.B für Gebäudeversicherungen,
Hausreinigung, Entwässerung, Müllabfuhr und viele andere. Ferner
kommt die Wohnfläche bei Mieterhöhungen zum Tragen, wenn der
Vermieter seine Erhöhungsforderung mit der Anpassung an den
Mietspiegel bzw. an Quadratmeterpreise ortsüblicher
Vergleichswohnungen begründet. Unzutreffende Flächenangaben können
hier zu erheblichen Verzerrungen führen.
Was gehört eigentlich zur Wohnfläche?
Ganz entscheidend für die
Berechnung der Wohnfläche ist die Frage, was überhaupt zur Wohnung
gehört. Von einer Wohnung kann man laut Gesetz nämlich nur dann
sprechen, wenn es sich um eine selbständige, räumlich und
wirtschaftlich abgetrennte Wohneinheit handelt, in der ein
selbständiger Haushalt geführt werden kann. Auch Räume, die
außerhalb der Wohnung liegen, beispielsweise eine Toilette, können
mit zur Wohnung bzw. zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie
ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und nicht etwa von
anderen Haushalten mitbenutzt werden (lediglich Abstellräume, die
außerhalb der Wohnung liegen, sind von der Anrechnung als
Wohnfläche ausgenommen).
Nebenräume gehören zur
Wohnfläche
Ausschlaggebend für die
Wohnungsgröße sind die Grundflächen dieser Räume, egal um welche
es sich dabei handelt. Das heißt im Unterschied zu früheren
Bestimmungen wird in der Verordnung nicht mehr nach der Funktion
der Räume unterschieden. Abstellkammern, die sich innerhalb der
Wohnung befinden, Ankleideräume, Vorräume, Flure, Galerien,
Spülküchen, Speisekammern, Besenkammern, Wasch-, Dusch-,
Badezimmer und andere Nebenräume, die nicht zum Aufenthalt dienen,
zählen demzufolge ebenso zur Wohnfläche wie das Wohnzimmer, die
Küche, Schlaf- und Kinderzimmer. Wintergärten nehmen eine
Sonderstellung ein: Je nachdem, ob sie beheizt werden können oder
nicht, wird ihre Grundfläche entweder als vollwertiger Wohnraum
mit hundert Prozent oder als nicht vollwertiger Raum mit nur
fünfzig Prozent dazugerechnet. Dabei gilt der Wintergarten nur
dann als beheizbar, wenn er wie die übrigen Räume mit einem
eigenen Heizkörper ausgestattet ist und nicht etwa nur
vorübergehend mit einem Elektroofen beheizt wird. Auch ein nach
allen Seiten abgeschlossenes Schwimmbad darf mit fünfzig Prozent
als Wohnfläche angesetzt werden, egal wo im Haus es sich befindet,
wenn es ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist (also z.B.
nicht ein Schwimmbad, das im Untergeschoß eines Hauses allen
Bewohnern zur Verfügung steht). Gleiches gilt für Hobbyräume,
Saunen und ähnliche „nach allen Seiten geschlossene Räume“, u.a.
auch eine große, nicht als Wohnraum verwendete Eingangsdiele: bei
ausschließlicher Zuordnung zu einer Wohnung ist die Hälfte ihrer
Grundfläche der Wohnfläche zuzurechnen!
Schließlich zählen auch
„offene Räume“ wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur
Wohnfläche. Hierzu enthält die neue Wohnflächenverordnung eine
besondere Regel, die je nach örtlicher Gegebenheit eine
differenzierte Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Dachgärten
von 0 bis 50 Prozent der Grundfläche zulässt. Weil solche offenen
Lebensräume nach Auffassung des Gesetzgebers üblicherweise einen
geringeren Wohnwert haben als geschlossene Aufenthaltsräume –
schon deshalb, weil sie in der kalten Jahreszeit nicht benutzbar
sind – sollen sie im Regelfall nur mit einem Viertel, d.h. mit 25
Prozent ihrer Grundfläche zur Wohnfläche aufgeschlagen werden.
Eine Unterschreitung dieses Wertes bis hin zum vollständigen
Verzicht auf eine Wohnflächenanrechnung ist in solchen Fällen
denkbar, wo beispielsweise eine Loggia so klein oder so schlecht
gelegen ist (z.B. an einer lauten Kreuzung), dass sie praktisch
nicht benutzt werden kann. Eine Mehranrechnung über 25 Prozent
muss der Bauherr bzw. Vermieter begründen. Das heißt, er muss
erläutern, wodurch sich zum Beispiel der Wohnwert eines
Dachgartens so überdurchschnittlich erhöht, dass eine 40- oder
50prozentige Anrechnung zur Wohnfläche gerechtfertigt ist.
Zubehörräume zählen nicht
zur Wohnfläche
Kellerräume, Abstellräume und
Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen,
Speicherabteile, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und ähnliche
Zubehörräume zählen nicht zur Wohnfläche! Sie können daher auch
nicht wie oben erwähnte Nebenräume in die Wohnflächenberechnung
bzw. den Quadratmeterpreis einfließen. Zubehörräume sind also ganz
allgemein solche Räume, die außerhalb der Wohnung liegen und in
erster Linie zum Abstellen von Sachen gedacht sind und nicht als
vorübergehender oder dauernder Aufenthaltsort für die Bewohner.
Weil sie zwar mittelbar, aber nicht unmittelbar Wohnzwecken
dienen, bleiben diese Räume bei der Wohnflächenberechnung
unberücksichtigt. Aber Achtung: Wie erwähnt gehören Abstell- und
ähnliche Nebenräume, die innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung
liegen und die Haushaltsführung erleichtern, durchaus zur
Wohnfläche. Auch ein typischer Hobbyraum ist kein Zubehörraum,
weil er per Definition nicht zum Abstellen von Sachen benutzt,
sondern gerade dem Aufenthalt von Menschen dienen soll, die dort
ihr Hobby pflegen. Die Grundfläche von Hobbyräumen kann also im
Regelfall mit 50 Prozent der Wohnfläche angerechnet werden,
vorausgesetzt der Raum ist ausschließlich der betreffenden Wohnung
zugeordnet und nicht für mehrere Mieter da. Gleiches gilt für den
(ausgebauten) Dachboden, wenn dieser räumlich unmittelbar mit
einer bestimmten Wohnung verbunden ist und nur von dem
betreffenden Mieter mit bewohnt wird.
Dachschrägen und Nischen
Wie bisher bereits deutlich
wurde, kommt es beim Ergebnis sehr darauf an, welche Räume mit
welcher Gewichtung überhaupt in die Wohnfläche einbezogen werden
dürfen und welche nicht. Eine weitere Einschränkung ergibt sich
unter Umständen aus dem speziellen Zuschnitt der Räume, wenn Teile
davon z.B. aufgrund von Nischen oder Dachschrägen für den Bewohner
nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind.
So müssen der Verordnung
zufolge folgende Grundflächen bei der Ermittlung der Wohnfläche
außer Betracht bleiben bzw. von der Gesamtfläche abgezogen werden:
Schornsteine, Säulen oder Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind
und deren Fläche größer als o,1 qm ist.
Treppen innerhalb der Wohnung mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
Türnischen,
und zwar auch dann, wenn es sich um relativ breite Türnischen
eines Altbaus handelt,
Fenster- und
Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und nicht tiefer
als 13 cm sind (so dass dort nicht einmal ein Regal untergebracht
werden kann).
Auch Raumteile mit
unzureichender Höhe, zum Beispiel unter Treppenaufgängen oder
Dachschrägen müssen u. U. ganz oder teilweise von der Wohnfläche
abgezogen werden, weil sie nicht uneingeschränkt nutzbar sind und
dort beispielsweise kein Schrank aufgestellt werden kann. Hierfür
ist folgende Staffelung festgelegt:
Raumteile
mit einer Höhe von weniger als 1 Meter: keine Anrechnung,
Raumteile
mit einer Höhe über 1, aber unter 2 Metern: 50prozentige
Anrechnung.
Raumteile
mit einer Höhe über 2 Metern: volle Anrechnung auf die Wohnfläche.
Kleinere Bauteile wie
Tür- und
Fensterumrahmungen,
Tür- und
Fensterbekleidungen,
Fuß- und
Sockelleisten,
frei
liegende Installationen (z.B. Zähleruhren, Rohre, Wasserhähne
etc.),
fest
eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder
Duschwanne sowie
Einbaumöbel
wirken sich dagegen nicht
mindernd auf die Wohnfläche aus, weil sie nach Auffassung des
Gesetzgebers in ihren geringen Auswirkungen die Nutzbarkeit der
Wohnfläche nicht schmälern. Das heißt, diese Bauteile werden bei
der Berechnung der Wohnfläche einfach so behandelt, als wären sie
nicht da.
Gemessen wird übrigens nach so
genannten „lichten Maßen“, das heißt ganz einfach von verputzter
Wand zu verputzter Wand im fertiggestellten Wohnraum. Zulässig ist
aber auch die Ausmessung auf Basis genehmigter bzw.
computergestützter Bauzeichnungen, während handgezeichnete
Grundrisse, z.B. eines Maklers, nicht verbindlich sind.
Je verwinkelter eine Wohnung
ist – was ja oft den besonderen Charme ausmacht – desto
schwieriger wird also meist die korrekte Ermittlung der
Wohnfläche. Wer Zweifel an den vom Vermieter getroffenen Angaben
hat, aber aufgrund des komplizierten Zuschnitts der Wohnung nicht
mit der Messung zurecht kommt, kann mit dem Mieterverein Kontakt
aufnehmen und die Wohnung gegen eine Aufwandsentschädigung von
einem Profi vermessen lassen. Bei einer Wohnung bis 80
Quadratmeter kostet die Vermessung 40 Euro zuzüglich Fahrtkosten,
bei Häusern, Maisonettewohnungen, Wohnungen mit Dachschrägen oder
besonders verwinkelten Grundrissen zwischen 50 und 80 Euro,
ebenfalls plus Fahrtkosten.
Korrekturen nur bedingt
möglich
Leider wirken sich
nachträglich festgestellte Abweichungen nicht mehr auf die Miete
aus. Selbst wenn die Wohnung erheblich kleiner ist als im
Mietvertrag angegeben (Abweichung mehr als 10%), gibt das dem
Mieter grundsätzlich nicht das Recht, den vertraglich vereinbarten
Mietzins im Nachhinein zu senken. Außer es wurde dem Mieter
ausdrücklich eine bestimmte Wohnungsgröße bzw. ein ganz bestimmter
Quadratmeterpreis zugesichert, der mit dem korrigierten
Messergebnis nicht mehr zutreffend wäre. Umgekehrt darf aber auch
der Vermieter keine Miete nachfordern, sollte eine Nachmessung
eine größere Wohnfläche ergeben.
Anders bei der
Umlage von Nebenkosten, für die jeweils die tatsächliche
Wohnungsgröße maßgeblich ist. Hat der Vermieter seiner
Nebenkostenumlage eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, kann
der Mieter – auch für die Vergangenheit – das zuviel gezahlte Geld
zurückverlangen.
