|
Betreutes Wohnen: Worauf man achten muss !
Ob „Betreutes Wohnen", „Wohnen mit
Service", „Seniorenwohnen" oder „Wohnen Plus" – die
Bezeichnungen sind vielfältig für eine Wohnform, die in den letzten Jahren
einen unglaublichen Boom erlebt hat, weil sie älteren Menschen ein
selbständiges Leben in der eigenen Wohnung verspricht, ohne bei Bedarf auf
qualifizierte Hilfeleistungen, Sicherheit und Geborgenheit verzichten zu
müssen. Klar, dass solche Angebote von vielen Senioren und ihren Angehörigen
als die Alternative zu aufzuglosen Altbauwohnungen und ungeliebten
Pflegeheimen gerne angenommen wurden. Doch viele haben ihre Euphorie inzwischen
teuer bezahlt, statt Geborgenheit vor allem horrende Rechnungen kassiert und
statt individueller Hilfe womöglich unfreundliche Abfertigung. Denn Tatsache
ist, dass bis heute keine der Bezeichnungen – sei es betreutes Wohnen,
Service- oder Seniorenwohnen – gesetzlich geschützt ist, sondern für
praktisch jede beliebige Wohnform benutzt werden kann! So ist weder der Lift,
noch der Haltegriff auf der Toilette gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil
einer Seniorenwohnung, ebenso wenig eine Notrufanlage, geschweige denn
qualifizierte Hauswirtschafts- oder Pflegeleistungen. Nicht wenige raffinierte
Immobilienhändler haben deshalb in der Vergangenheit aus den Hoffnungen alter
Menschen vor allem Profit und aus dem schlechten Gewissen vieler Angehörigen
bare Münze gemacht. So mancher Ladenhüter auf dem „normalen"
Wohnungsmarkt ist schließlich als teure Seniorenwohnung über den Tisch
gegangen. Nicht selten wurden überhöhte Mieten mit zweifelhaften
Serviceangeboten kaschiert oder umgekehrt scheinbar günstige Mieten durch
überzogene Betreuungspauschalen wieder „wettgemacht".
Andererseits gibt es natürlich auch sehr viele
positive Beispiele betreuter Wohnanlagen, die genau das halten, was sie
versprechen und das zu einem angemessenen Preis. Und in einigen Ausnahmefällen
ist das betreute Wohnen sogar günstiger als eine normale Münchner Mietwohnung
(siehe Reportage). Überdies haben die Bewohner betreuter Wohnanlagen
prinzipiell die gleichen sozialen Ansprüche wie jeder Münchner. So kommen als
Unterstützung insbesondere Wohngeld und Sozialhilfe in Frage. Voraussetzung ist
natürlich, dass der Anspruch wegen zu geringem Einkommens nachgewiesen werden
kann und bestimmte Obergrenzen bei Miet- und Betreuungskosten nicht
überschritten werden. Wer darüber hinaus pflegebedürftig im Sinne der
Pflegeversicherung ist (Pflegestufen I bis III), erhält zudem Geld von der
Pflegekasse. Die von der Kasse gewährten Sätze in betreuten Wohnungen
entsprechen dabei denen für die häusliche ambulante Pflege. Darüber
hinausgehende Kosten müssten die Betroffenen ggf. aus eigener Tasche bezahlen.
Wer sich also für eine betreute Wohnung
interessiert, sollte vor allem beachten, dass sich hinter der Bezeichnung
unterschiedlichste Wohnformen mit unterschiedlichsten Leistungspaketen
unterschiedlichster Qualität verbergen können. Fest steht jedoch, dass es eine
qualifizierte Betreuung nicht zum Nulltarif gibt, auch wenn bestimmte Leistungen
(noch) nicht in Anspruch genommen werden, sondern nur vorgehalten werden. Je
nachdem, ob die Wohnanlage z.B. einen eigenen Fachpflegedienst, ein eigenes
Cafe, eine eigene Küche, ein Schwimmbad oder eine professionell geführte
Begegnungsstätte beinhaltet, liegen die Kosten natürlich entsprechend höher
als in den Anlagen, in denen „nur" einige technische Hilfestellungen
durch einen Hausmeister angeboten werden.
Weil weder Gesetze, noch Verordnungen, noch
DIN-Normen existieren, die bestimmen, welches Mindestmaß an Betreuung oder
Beratung in Service-Wohnungen angeboten werden muss oder welche Standards bei
der baulichen Beschaffenheit der Wohnung und ihrer Ausstattung, bei Verträgen,
Preisen und Erhöhungen zu gelten haben, sollten stets mehrere Angebote am Ort
eingeholt und miteinander verglichen werden. Der deutsche Mieterbund e.V. (DMB)
hat in Zusammenarbeit mit dem Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA), Köln,
bereits eine Vielzahl betreuter Wohnangebote im In- und Ausland genauer unter
die Lupe genommen. Die Ergebnisse ihrer Untersuchungen sind in einer
umfangreichen und sehr informativen Broschüre zusammengefasst, deren Lektüre
sicherlich dazu beitragen kann, die Spreu vom Weizen zu trennen.
Hier die
wichtigsten Tipps und Empfehlungen der beiden Organisationen:
- Vertrauen Sie nicht nur den verlockenden
Schilderungen sympathischer Makler und bunter Hochglanzprospekte, sondern
lesen Sie die individuellen Verträge samt Anhängen und Preislisten auch im
Kleingedruckten gewissenhaft durch.
- Akzeptieren Sie keine undifferenzierten
Pauschalangebote! Der Mietvertrag darf nicht an den Betreuungsvertrag
gekoppelt sein und umgekehrt. Fordern Sie, dass die Leistungen einzeln
aufgeschlüsselt und preislich jeweils nachvollziehbar sind. Auch sollte klar
geregelt sein, welche Leistungen zum Grundservice bzw. Basispaket gehören und
welche bei Bedarf dazugekauft werden können.
- Lassen Sie sich nicht auf überhöhte Mieten
ein, nur weil es sich um eine „Seniorenwohnung" handelt. Mietwohnungen
in betreuten Wohnanlagen sollten sich ebenso wie „normale" Wohnungen an
der ortsüblichen Miete für Wohnungen vergleichbarer Lage, Art, Größe,
Beschaffenheit und Ausstattung orientieren. Zwar kann es natürlich sein, dass
eine aufwendige behindertengerechte Ausstattung und besondere
Gemeinschaftsräume wie etwa Pflegebäder, Gästezimmer oder Fitnessräume
einen Aufschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen. In diesem
Fall sollten die Extras aber im Mietvertrag transparent gemacht werden. Der
pauschale Hinweis auf hohe Bau- und Investitionskosten allein reicht
jedenfalls nicht aus, um eine deutliche Abweichung von der ortsüblichen
Vergleichsmiete zu begründen. Zwar dürfen Vermieter bei Neuvermietungen in
bestimmtem Rahmen über die ortsüblichen Mieten hinaus gehen, wenn sie Mieter
finden, die den geforderten Preis bezahlen. Bei Überschreitungen von 20
Prozent und mehr kann jedoch eine verbotene Mietpreisüberhöhung vorliegen.
Erkundigen Sie sich im Zweifelsfall beim Mieterverein München über die
ortsübliche Vergleichsmiete und lassen Sie sich beraten.
- Achten Sie bei den Verträgen auch auf die Nebenkosten.
Im Mietrecht ist exakt festgelegt, welche Betriebskosten (z.B. Heizung,
Hausmeister, Fahrstuhlwartung usw. ) zulässig sind und als Nebenkosten auf
die Mieter umgelegt werden können. Dies gilt ohne Unterschied auch für
betreute Wohnungen! Lassen Sie sich also auch unter dem „Service-Mäntelchen"
betreuter Wohnungen keine Kosten unterjubeln, die kraft Gesetz einzig und
allein der Vermieter tragen muss. So sind z.B. Verwaltungskosten oder
Reparaturen im Haus grundsätzlich Sache des Vermieters. Übernimmt folglich
der oder die Hausverwalter/in in einer betreuten Wohnanlage auch
Betreuungsaufgaben oder sorgt für soziale Kontakte und Unterhaltung der
Bewohner, so ist die entsprechende Arbeitszeit sauber von den
Hausverwaltungstätigkeiten, die der Vermieter bezahlen muss, zu trennen.
Folgende Hausmeistertätigkeiten werden vergütet über
| die (Grund)-Miete: |
Betriebskosten
(Nebenkosten)*:
|
- Reparaturen an
Einrichtungen, die dem Vermieter gehören, z. B.:
- tropfender Wasserhahn,
- defektes Heizkörperventil,
- Sprung im Waschbecken,
- Hilfe beim Einzug/Auszug,
Wohnungsabnahme, Überwachung von Handwerkern und Fremdfirmen,
Entgegennahme von Beschwerden und Mängelanzeigen.
|
technische Wartung der
Anlage (Heizung, Aufzug, Rolltor, Tiefgarage usw.), Schnee
schippen, Sauberhalten von Wegen, Gartenarbeiten,
Ungezieferbekämpfung, Hausreinigung, Mülltonnen rausstellen,
Wach- und Schließdienste.
*sofern sie gesondert als Betriebskosten vereinbart werden und
damit nicht Bestandteil der (Grund-)Miete sind.
|
Ferner sollten Sie darauf achten, dass ein und dieselben Leistungen nicht
doppelt abgerechnet werden. Taucht der Hausmeister bereits in der
Betriebskostenabrechung auf, hat er in der Betreuungspauschale nichts mehr
verloren. Wenngleich in vielen Betreuungsverträgen „einfache handwerkliche
Tätigkeiten", „kleinere Reparaturen" oder „technische
Hilfestellungen" durch den Hausmeister als besondere Service-Leistung
hervorgehoben werden, ist der größte Teil hausmeisterlicher Tätigkeiten in
der Regel bereits über die normale Kaltmiete oder über die Betriebskosten
abgegolten. Wenn beispielsweise ein kaputtes Heizkörperventil ersetzt oder
ein tropfender Wasserhahn repariert werden muss, kann dies nicht extra
berechnet werden. Nur wenn der Hausmeister z.B. hilft, schwere Möbel zu
verrücken, Glühbirnen in der Wohnung auszuwechseln oder Bilder aufzuhängen,
könnte dies als Betreuungsleistung verbucht werden. Weil dies
erfahrungsgemäß nur selten vorkommt, relativ wenig Zeit beansprucht und
keine qualifizierten Fachkenntnisse erfordert, rechtfertigen
Hausmeister-Dienste jedoch keine hohe Betreuungspauschale.
- Unterschreiben Sie wenn möglich keine
Staffelmietverträge, die – in der Regel jährliche - Mietsteigerungen
automatisch vorsehen. Solche Verträge können erhebliche Nachteile mit sich
bringen, insbesondere wenn hohe Steigerungsraten vereinbart wurden. Die sind
nämlich selbst dann noch gültig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete
längst überschritten ist. Enthält der Mietvertrag dagegen keine besonderen
Vereinbarungen, ist die Mieterhöhung in betreuten Wohnungen zumindest den
gleichen gesetzlichen Vorschriften und Beschränkungen unterworfen wie die in
normalen Mietwohnungen. Das heißt insbesondere, dass der Vermieter an die
ortsübliche Mietentwicklung gebunden ist (Vergleichsmiete als Obergrenze) und
jede Mieterhöhung einzeln begründen muss. Ferner muss er dabei gültige
Fristen und Kappungsgrenzen einhalten. Apropos: Lebenslang garantierte
Festmieten, wie sie von einigen Vermietern versprochen werden, erweisen sich
bei näherem Hinsehen oft nur als Lockmittel: Die entgangenen Mieteinnahmen
werden in der Regel über drastisch steigende Betreuungskosten wieder
zurückgeholt.
- Während man bei Mietverträgen davon abrät,
sich bereits zu Vertragsbeginn auf automatische Erhöhungen festlegen zu
lassen, ist die Vereinbarung fester Steigerungsraten bei den Betreuungskosten
– z.B. entsprechend der allgemeinen Preissteigerungsrate – sogar sehr zu
empfehlen! Denn im Unterschied zu Mieterhöhungen gibt es für die Erhöhung
der Betreuungskosten keinerlei gesetzliche Vorschriften oder Grenzen. Anders
ausgedrückt: Ohne spezielle Vereinbarungen zu dem Thema, kann jeder Anbieter
von Betreutem Wohnen seine Betreuungspreise – gleich ob Grundpauschale oder
Wahlleistungen – wann und wie er will erhöhen. Nach oben – sind zumindest
gesetzlich – keine Grenzen gesetzt. Wenngleich dies natürlich nicht
bedeutet, dass die Betreuungskosten von jedem Betreiber willkürlich in die
Höhe getrieben werden, waren Preissteigerungen von 20 Prozent jährlich in
der Vergangenheit kein Einzelfall. Eine vorprogrammierte mäßige Erhöhung
ist also in jedem Fall der unkontrollierten Preisspirale vorzuziehen.
- Regeln Sie die Geschehnisse im Falle schwerer
Pflegebedürftigkeit. Auch wenn Ihnen der Betreiber ihrer Seniorenwohnung „ein
lebenslanges Wohnrecht garantiert" bedeutet dies nicht, dass Sie dieses
Recht auch tatsächlich wahrnehmen können und möchten. Denn bei dauerhafter
und schwerer Pflegebedürftigkeit genügt es in der Regel nicht, dass ab und
zu eine Pflegekraft in die Wohnung kommt. Notwendig ist vielmehr eine
professionelle Rund-um-die-Uhr-Betreuung, verbunden mit der notwendigen
technischen Ausstattung. Dies kann am ehesten in solchen Wohnungen
gewährleistet werden, die direkt an ein Pflegeheim angeschlossen sind, oder
in Anlagen, die über eine eigene Pflegestation verfügen. Praktisch können
jedoch die wenigsten betreuten Wohnformen eine ausreichende Versorgung bei
dauerhafter schwerer Pflegebedürftigkeit garantieren, so dass von Beginn an
klar gestellt werden sollte, ob man bei starkem Hilfe- oder Pflegebedarf mit
einem Umzug (innerhalb oder außerhalb der Anlage) rechnen muss. Stellen Sie
vertraglich von Anfang an sicher, dass Sie Ihre Wohnung in diesem Fall auch
kurzfristig, sprich innerhalb von drei Monaten kündigen können
(Sonderkündigungsrecht), auch wenn das Gesetz derzeit noch (siehe Stand
Mietrechtsreform S.7) bei unbefristeten Mietverträgen und langer Wohndauer
eigentlich längere Fristen vorsieht.
- Umgekehrt müssen die Bewohner betreuter
Wohnlagen keine Kündigung befürchten, wenn sie pflegebedürftig werden. Denn
Pflegebedürftigkeit ist prinzipiell kein Kündigungsgrund. Im Gegenteil
gelten alte und gebrechliche Menschen im Mietrecht als besonders
schutzwürdig. Das heißt, sie genießen sowohl in betreuten als auch in
normalen Wohnungen einen besonderen Kündigungsschutz. Nichtsdestotrotz
sollten Sie im Mietvertrag ausdrücklich festlegen, dass eine Kündigung wegen
Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen ist.
- Vereinbaren Sie auch im Betreuungsvertrag
konkrete Kündigungsrechte und –fristen. So sollte der Vertrag automatisch
bei Beendigung des Mietverhältnisses, bei Auszug oder Tod enden.
Sinnvollerweise sollte man einzelne Wahlleistungen auch kurzfristig oder
vorübergehend abbestellen können, z.B. während eines Urlaubs- oder
Klinikaufenthaltes. Schließlich muss natürlich eine Kündigung möglich
sein, wenn die Qualität der Leistungen nicht den Vorgaben entspricht.
Checkliste für den Miet- und
Betreuungsvertrag
© 2001 Mieterverein München e.V.
Home
Nach oben
"Heuschrecken" auf dem deutschen Immobilienmarkt
Kündigung wegen Eigenbedarf
Was tun, wenn der Vermieter pleite ist?
Mietrecht rund um Balkon, Terrasse und Garten
Umsatzsteuer auf Stellplätze?
Kündigung, Kaution und Wohnungsrueckgabe
Streitobjekt Kinderwagen
Die Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung
Fernsehen, Multimedia und Co
Die neue Wohnflächenverodnung
Zweckentfremdung von Wohnraum
Mietermodernisierung
Mieter schikanieren und mobben, bis sie ausziehen?
Was Studenten wissen sollten
Was ist eine Genossenschaft?
Neue Modernisierungswelle in München
Streit zwischen Nachbarn
Wohnungsmängel und was man dagegen tun kann
Der Mietvertrag - Auswirkungen des neuen Mietrechts
Modernisierung nach neuem Recht
Betreutes Wohnen: Worauf man achten muss !
Kinder machen Lärm und dürfen das meistens auch!
Schönheitsreparaturen - ja oder nein ?
Modernisierung
Untermiete und Untervermietung
Zeitmietvertrag
Mietrecht rund um den Urlaub
|
