Neue Modernisierungswelle in München
Eine Medaille mit zwei Seiten
Ein bequemer Fahrstuhl statt mühsames Treppensteigen, schall- und
wärmedämmende Isolierglasfenster anstelle zugiger
Einscheibenfenster, Zentralheizung statt Kohleöfen ... wer wollte
gegen solche Modernisierungspläne schon etwas einwenden? Und schon
gar nicht, wenn es um die Einsparung von Energie und Wasser, und
damit auch von Kosten geht. Die meisten Mieter wünschen sich eine
komfortable Wohnung und würden sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen
sicher gerne zustimmen, selbst wenn die Bauarbeiten vorübergehend
störend sind. Das Problem ist nur, dass mehr Komfort in der Regel
auch deutlich mehr Miete bedeutet. So kann der Vermieter 11 Prozent
der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf
die Miete aufschlagen. Und natürlich bleibt die Miete auch danach
auf dem erhöhten Niveau, wenn die Modernisierungsarbeiten längst
"abbezahlt" sind.
Gerade in teuren Ballungszentren wie München ist die Modernisierung
deshalb nicht selten auch Mittel zum Zweck, günstige Mieten unter
Umgehung der für Vergleichsmietenerhöhungen geltenden Grenze von 20
% innerhalb von drei Jahren (sog. Kappungsgrenze) in die Höhe zu
treiben. Für so manchen Spekulanten eine legale Methode, alt
eingesessene Mieter zuerst durch monatelange Bauarbeiten zu
zermürben, um sie anschließend mit sprunghaft steigenden Mieten
endgültig zu vertreiben. So sind dem Mieterverein durchaus Fälle
bekannt, in denen sich die Miete nach einer Modernisierung innerhalb
eines Jahres um mehr als 500 Euro monatlich erhöhen oder gar
verdoppeln sollte! Weil also der Traum von mehr Wohnkomfort schnell
zum Albtraum werden kann, sollte man einer
Modernisierungsankündigung des Vermieters keinesfalls unkritisch und
vorschnell zustimmen, sondern diese genauestens zusammen mit den
Rechtsberatern des Mietervereins prüfen.
Was ist eine Modernisierung?
Um die Vorhaben des Vermieters beurteilen zu können, muss man zuerst
einmal wissen, was eine Modernisierung - rechtlich gesehen -
überhaupt ist.
Als Modernisierung werden nämlich nur solche Maßnahmen bezeichnet,
die
 den Gebrauchswert einer
Wohnung nachhaltig erhöhen oder
die allgemeinen Wohnverhältnisse
auf Dauer verbessern oder
zu einer deutlichen
Einsparung von Energie und Wasser führen.
Keine Modernisierung ist es jedoch, wenn mit den Maßnahmen nur der
ursprüngliche Zustand der Wohnung oder des Gebäudes wieder
hergestellt wird, d.h. wenn lediglich Schäden behoben werden, die
infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen usw.
entstanden sind. In der Fachsprache wird dies Instandsetzung
genannt, ebenso wie die Reparatur oder der Ersatz defekter
technischer Anlagen und Geräte oder die Behebung baulicher Mängel.
Auch Arbeiten, die dazu dienen, solche Schäden zu vermeiden (z.B.
das regelmäßige Streichen von Türen und Fenstern, damit das Holz
nicht fault) ist keine Modernisierung, sondern eine
Instandhaltungsmaßnahme. Die genaue Unterscheidung von
Instandsetzung/-haltung auf der einen und Modernisierung auf der
anderen Seite ist deshalb so wichtig, weil sich daraus ganz
unterschiedliche Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter
ergeben.
 So gehört es nämlich zu den Hauptpflichten eines Vermieters, durch
regelmäßige Instandhaltungs- und wenn notwendig
Instandsetzungsmaßnahmen dafür zu sorgen, dass ein Mietshaus und
seine Wohnungen in einem ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand
erhalten bleiben. Die damit verbundenen Kosten hat der Mieter mit
der Grundmiete bereits bezahlt.
Und selbst wenn dies im Einzelfall nicht so wäre, z.B. weil die
Mieten in einem Altbau niedrig, aber der Instandsetzungsaufwand
besonders hoch ist, darf der Vermieter reine Reparaturkosten nicht
auf die Mieter abwälzen. Entsprechende Formulierungen im Mietvertrag
wären also rechtswidrig. Auch kann sich der Vermieter nicht auf eine
"Notsituation" oder "Opfergrenze" berufen.
Eine Ausnahme von dieser Regel bilden lediglich Klein- und
Schönheitsreparaturen, die dem Mieter per Mietvertrag in gewissem
Umfang auferlegt werden können. Unter Kleinreparaturen fallen z.B.
der Austausch einer Wasserhahndichtung oder eines Lichtschalters in
der Wohnung. Im Mietvertrag muss aber eine Obergrenze für die
einzelne Reparatur genannt werden (z.B. max. 75,-- Euro) und es muss
auch oberster Betrag für alle Kleinreparaturen im Jahr angegeben
werden (z.B. max. 6 % der Jahresmiete). Fehlen diese Angaben im
Mietvertrag, oder liegen sie wesentlich zu hoch, liegt keine
wirksame Übernahme der Kleinreparaturen durch den Mieter vor, d.h.,
er muss in diesen Fällen keine Reparaturkosten übernehmen. Unter
Schönheitsreparaturen fällt das regelmäßige Streichen der Wohnung. Sind die
Schönheitsreparaturen nicht per Mietvertrag wirksam vom Mieter
übernommen, muss der Vermieter auch diese Arbeiten auf seine Kosten
erledigen lassen.
Ob bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vom einzelnen Mieter
tatsächlich als Verbesserung empfunden werden oder gar als
Verschlechterung, ist naturgemäß manchmal unterschiedlich.
Entscheidend ist daher nicht die individuelle Einschätzung, sondern
allein die Frage, ob sich der Gebrauchswert der Wohnung objektiv
erhöht, sprich ob das Wohnen dadurch angenehmer, bequemer, sicherer
oder gesünder wird. So würden wohl viele die Umstellung von Gas- auf
Elektroherde als Verbesserung begrüßen. Nach Auffassung der Gerichte
ändert sich dadurch aber nichts am Gebrauchswert der Wohnung, so
dass eine solche Umstellung nicht als Modernisierung "durchgehen"
würde (siehe Kasten). Umgekehrt mag die Anlage eines
Kinderspielplatzes im Hof in den Augen kinderloser Bewohner eher
eine Verschlechterung darstellen. Objektiv werden jedoch die
allgemeinen Wohnverhältnisse durch einen Kinderspielplatz durchaus
verbessert. Der Einbau eines Fahrstuhls wiederum stellt für Mieter
des Erdgeschosses auch objektiv keine Verbesserung dar, unabhängig
von ihrer individuellen Lebenslage oder der persönlichen
Einstellung. D.h. der Erdgeschossbewohner muss zwar den Einbau im
Interesse der anderen Mieter wohl dulden, die Kosten dürfen jedoch
nicht auf seine Miete umgelegt werden (vgl. den Abschnitt über
Mieterhöhung).
Mehr Miete für mehr Komfort
Während also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen allein
der Vermieter tragen muss, darf er die Kosten für Modernisierungen
nach und nach auf die Miete draufschlagen. In der Praxis werden
Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten aber häufig
"vermischt". Das bedeutet, dass im Zuge einer Reparatur gleichzeitig
Modernisierungen durchgeführt werden (siehe Kasten). Für den Mieter
heißt es dann besonders aufpassen, damit ihm nicht Instandsetzungs-
als Modernisierungskosten "untergejubelt" werden. Solche
kombinierten Arbeiten werden zwar wie Modernisierungen behandelt,
bei der späteren Mieterhöhung muss jedoch der "ersparte"
Reparaturkostenanteil abgezogen werden. Übrigens: Allein die
Verwendung besserer Materialien als bei der Errichtung des Hauses
benutzt wurden, stellt noch keine Modernisierung dar.
Modernisierung ja oder nein? - Einige Beispiele
(Es liegen diverse Einzelfallentscheidungen von Gerichten
zugrunde)
Modernisierung, weil nachhaltige Verbesserung der
Wohnung:
Einbau von
Schallschutzfenstern; Einbau einer Zentralheizung oder eines
Warmwasserboilers, u.ä.
Modernisierung, weil dauerhafte Verbesserung der
allgemeinen Wohnverhältnisse:
Einbau eines Fahrstuhls,
einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage; Umstellung auf
leistungsfähigere Elektroleitungen, Anlage und Ausbau zum
Anwesen gehörender Gemeinschaftsanlagen wie
Kinderspielplätze und Grünanlagen; usw.
Modernisierung, weil Energie- und Wassereinsparung:
Umrüstung auf
6-Liter-Wasserkästen; Installation von (Kalt-)Wasserzählern;
Wärmedämmung von Außenwänden; Dachisolierungen; Einbau von
Solaranlagen, Wärmepumpen; Umrüstung auf moderne Heizungs-
und Warmwasseranlagen; stromsparende Aufzugsmotoren, usw.
Mischformen (Reparatur UND Modernisierung):
Ersatz morscher
Einscheibenfenster durch doppelverglaste Isolierfenster;
Reparatur der Fassade bei
gleichzeitiger Wärmedämmung;
Ersatz alter defekter
Elektrosteigleitungen durch neue verstärkte Steigleitungen
mit größerem Querschnitt (so dass mehr Elektrogeräte
angeschlossen werden können) u.ä.
Keine Modernisierung:
Ersatz doppelverglaster
Holz- durch doppelverglaste Kunststofffenster;
Ersatz einer
funktionsfähigen Holz- durch eine Metalltür;
Austausch intakter Blei- gegen
verzinkte Trinkwasserrohre, sofern die alten noch den
gesetzlichen Anforderungen entsprochen haben;
Umstellung von Gasetagen-
auf Ölheizung;
Austausch eines Gasherdes
gegen einen Elektroherd;
Einbau einer neuen
Toilettenschüssel, wenn die alte im Laufe der Zeit
unansehnlich geworden ist.
Unzumutbare (Luxus-)Modernisierung:
Einbau vergoldeter
Wasserhähne, handbemalter Fließen oder Marmorarmaturen,
Einbau eines Schwimmbades
mit Sauna im Keller;
Energiesparmaßnahmen, bei
der die Mieterhöhung fast viermal höher als die
Heizkostenersparnis ausfällt.
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Rechtzeitige Ankündigung nötig
Mieter müssen Modernisierungen nur dulden, wenn sie nach genauen
Regeln angekündigt wurden und die gesetzlichen Anforderungen
erfüllt sind (Ausnahme: Härtefälle - siehe unten). Wer sich mit
Modernisierungen abfindet, die er nicht hätte hinnehmen müssen,
büßt sein Abwehrrecht ein und kann sich später auch nicht vor der
Mieterhöhung schützen. Dies geschieht schon, wenn man die
Handwerker widerspruchslos in die Wohnung lässt. Damit jeder
Mieter genügend Zeit hat, die Sachlage evtl. auch zusammen mit dem
Mieterverein zu überprüfen, müssen Modernisierungsarbeiten
mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden.
Vorgeschrieben ist die Textform, d.h. ein Brief, ein Fax oder auch
eine E-Mail. Die persönliche Unterschrift des Vermieters ist
hierfür nicht notwendig.
In der Modernisierungsankündigung muss genau beschrieben werden,
welche Maßnahmen bzw. Arbeiten durchgeführt werden sollen. Möchte
der Vermieter z.B. ein Badezimmer einbauen, muss er mitteilen, wie
das Bad gestaltet, welche Sanitäreinrichtungen angeschafft und
welche Installationen durchgeführt werden sollen. Und beim Einbau
einer neuen Heizungsanlage müssen die Mieter über die Entwicklung
der künftigen Heizkosten informiert werden. Das heißt sie müssen
sich mit Hilfe der Modernisierungsankündigung eine Vorstellung
davon machen können, was auf sie zukommt und auch zeitlich planen
können. Nicht erforderlich ist es jedoch, dass Beginn, Umfang und
Dauer der Arbeiten bereits in der Ankündigung exakt vorhergesagt
werden. Vielmehr genügt die Angabe des voraussichtlichen
Planungsstandes (vollkommen vage Aussagen wie "in Kürze" oder "im
Sommer" genügen den Anforderungen allerdings nicht). Schließlich
hat der Mieter ein Recht darauf, schon in der Ankündigung zu
erfahren, mit welcher Mieterhöhung er nach Abschluss der
Modernisierungsarbeiten voraussichtlich rechnen muss.
Ausnahme:
Diese dreimonatige Ankündigungspflicht entfällt bei dringenden
Reparaturen und bei so genannten Bagatellmaßnahmen (z.B. dem
Einbau einer Türöffnungsanlage), die nur mit unerheblichen
Einwirkungen auf die Wohnung und einer ebenfalls nur unerheblichen
Mieterhöhung verbunden sind.
Duldungspflicht entfällt in Härtefällen
Selbst wenn die Modernisierung den gesetzlichen Anforderungen
genügt und ordnungsgemäß angekündigt wurde, kann der Mieter sich
dagegen zur Wehr setzen, wenn die geplanten Maßnahmen für ihn oder
andere Angehörige des Haushalts eine besondere Härte darstellen
würden. Ein solcher Härtefall kann insbesondere dann vorliegen,
wenn durch die Bauarbeiten die Gesundheit der Betroffenen
gefährdet würde (z.B. weil sie sehr alt oder krank sind). Auch die
baulichen Folgen können eine Härte darstellen, dann nämlich, wenn
der Charakter der Wohnung unzumutbar verändert würde (z.B.
wesentliche Verschlechterung des Lichteinfalls, deutliche
Verkleinerung wichtiger Räume usw.) Ferner kann der Mieter auf
einen Härtefall pochen, wenn er die Wohnung mit Zustimmung des
Vermieters bereits auf eigene Kosten modernisiert hat und die
Einbauten noch nicht abgewohnt sind. Die Maßnahme würden für ihn
also keine Verbesserung darstellen. Schließlich kann ein Härtefall
vorliegen, wenn die zu erwartende Mieterhöhung mit Blick auf das
Einkommen (einschließlich Wohngeld) unzumutbar hoch ausfallen
würde. Es gibt leider keine gesetzliche Vorgabe, welchen
Prozentsatz seines Einkommens ein Mieter nach Modernisierung
maximal für die Miete aufwenden muss. Die Gerichte haben in
verschiedenen Einzelfällen auch unterschiedlich entschieden, eine
Beratung durch die Experten des Mietervereins sollte daher in
diesen Fällen unbedingt stattfinden.
Das "Härte-Argument" entfällt völlig, wenn die Wohnung durch die
Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er
allgemein üblich ist. Als allgemein üblich gilt der Zustand, wie
er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters
innerhalb eines Bundeslandes angetroffen wird.
Lehnt ein Mieter eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung
als unzumutbar ab (was er ggf. beweisen können muss), darf der
Vermieter nicht einfach mit den Bauarbeiten beginnen. Vielmehr er
muss auf Duldung klagen, so dass die Interessen der beiden
Parteien in der Regel vor Gericht abgewogen werden.
Welche Miete darf der Vermieter verlangen ?
Im Normalfall hat jedoch der Vermieter nach Abschluss der von den
Mietern geduldeten Modernisierungsarbeiten zwei Möglichkeiten:
Entweder kann er -wie erwähnt- bis zu 11 Prozent der
Investitionssumme pro Jahr auf die Miete der betroffenen
Mietparteien umlegen. Oder er kann die Miete auf die ortsübliche
Vergleichsmiete anheben, also auf die Miete, die üblicherweise für
eine vergleichbare, modernisierte Wohnung gezahlt wird
(vorausgesetzt die Miete war davor ein Jahr unverändert und in den
letzten drei Jahren wurde die Kappungsgrenze nicht voll
ausgeschöpft). Beides zusammen, also Anhebung der Vergleichsmiete
nach dem neuen, modernisierten Standard plus 11-prozentige Umlage,
geht natürlich nicht!
Da für die Modernisierungserhöhung keine Kappungsgrenze gilt,
machen die meisten Vermieter von dieser Erhöhungsmöglichkeit
Gebrauch. Sie findet allerdings dann ihre Grenze, wenn durch diese
Mieterhöhung eine Miete verlangt würde, die den Tatbestand der
Mietpreisüberhöhung oder des Mietwuchers erfüllen würde.
Unverhältnismäßig hohe Investitionskosten, die nur eine minimale
Verbesserung mit sich bringen, dürfen nicht einfach auf die Mieter
abgewälzt werden. Vielmehr muss die Modernisierung ihr Geld wert
sein, sprich unnötige, unzweckmäßige oder überteuerte Aufwendungen
dürfen nicht in die Mieterhöhung einfließen. Das Gesetz geht
jedoch nicht soweit, dass der Vermieter gezwungen werden könnte,
sämtliche Aufträge auszuschreiben und die jeweils günstigsten
Anbieter auszuwählen.
Damit der Mieter die Wirtschaftlichkeit überprüfen kann, muss der
Vermieter jedoch alle notwendigen Informationen bereitstellen.
Daraus folgt, dass eine Mietererhöhungserklärung - gleich nach
welchem Verfahren - nur dann wirksam ist, wenn darin die
durchgeführten
Modernisierungsarbeiten und die entstandenen Kosten einzeln
aufgeschlüsselt werden,
die daraus resultierenden
Kosten für die einzelne Wohnung/Mietpartei berechnet und erläutert
werden und
die exakte Mieterhöhung
angegeben ist.
Wurden Modernisierungsarbeiten für mehrere Häuser durchgeführt,
muss der Vermieter bei der Berechnung auf das einzelne Haus
abstellen. Dabei muss er für jede Baumaßnahme die einzelnen
Rechungspositionen offen legen und angeben, welcher Teil der
Arbeiten zu einer Wertverbesserung geführt hat und welcher für
Reparaturen notwendig war. Öffentliche Fördermittel müssen ggf.
erwähnt und von der umlagefähigen Summe abgezogen werden. Auch
Mieterdarlehen oder Mietvorauszahlungen müssen in Abzug gebracht
werden.
Achtung: Kreditzinsen und Kapitalbeschaffungskosten sind
grundsätzlich nicht umlagefähig. Sämtliche Originalunterlagen und
Belege (wie beispielsweise Rechnungen) kann der Mieter auf
Verlangen einsehen.
Auch wenn die Erhöhungsmitteilung auf den ersten Blick
übersichtlich und vollständig erscheint, empfiehlt es sich
erfahrungsgemäß, eine solche Mieterhöhungserklärung gemeinsam mit
dem Mieterverein durchzugehen. Genügend Zeit dazu besteht, da die
höhere Miete erst ab dem dritten Monat nach Erhalt der
Mieterhöhung bezahlt werden muss. Als Beispiel: Wurden die
Modernisierungsmaßnahmen am 5. September 2002 abgeschlossen und
die ordnungsgemäße Mieterhöhung ging dem Mieter am 22. September
2002 zu, ist die neue Miete erst ab 1.1.2003 zu bezahlen. Diese
Frist verlängert sich um weitere sechs Monate, wenn der Vermieter
dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht mitteilte, oder
sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um
mehr als 10 % erhöht hat.
Haben Sie eine Modernisierungsankündigung vorliegen?
Gleich ob eine Wohnung, ein Haus oder eine ganz Anlage
modernisiert werden soll:
aufgrund vieler negativer Erfahrungen - gerade hier in München -
empfehlen wir unseren Mitgliedern, schon bei der ersten
Ankündigung des Vermieters Kontakt mit uns aufzunehmen.
Unterschreiben Sie nichts, weder eine Einverständniserklärung mit
den Baumaßnahmen, noch ein Anerkenntnis über die spätere
Mieterhöhung und erkennen Sie auf keinen Fall eine
Speicherkündigung zum Zwecke des Dachgeschossausbaus an, bevor Sie
mit uns gesprochen haben. So ist es mit Hilfe des Mietervereins in
vielen Fällen gelungen, schon im Vorfeld eine
"Modernisierungsvereinbarung" mit dem Vermieter zu treffen, mit
deren Hilfe die Maßnahmen detailliert festgelegt und eine moderate
Mieterhöhung vereinbart werden konnte.
© 2002 Mieterverein München e.V.
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