Mietrecht rund um den Urlaub

Urlaubszeit: Die einen zieht es in die Ferne, die anderen freuen sich auf ein paar freie Tage mit Familie und Freunden daheim. Die Hauptsache ist, man muß nicht arbeiten! Doch auch in diesem Zusammenhang tauchen immer wieder Fragen auf: Darf man die Wohnung mehrere Wochen allein lassen? Muß man dem Vermieter Bescheid sagen, wenn man wegfährt? Darf man im Gemeinschaftsgarten oder auf dem Balkon Feste feiern oder grillen? usw. Gleich ob Sie Ihren nächsten Urlaub auf den Balearen oder auf Balkonien verbringen - im folgenden möchten wir Ihnen einige Tips geben, damit Sie in der schönsten Zeit des Jahres keinen Ärger mit Ihrer Wohnung, Ihren Nachbarn oder Ihrem Vermieter bekommen.

Klar, daß jeder Mieter das Recht hat, wegzufahren und die Wohnung leerstehen zu lassen - und zwar theoretisch so lange er will. Es besteht nämlich keine Verpflichtung, eine angemietete Wohnung auch tatsächlich zu bewohnen, solange die Miete regelmäßig überwiesen wird. Allerdings besteht eine Obhutspflicht gegenüber der Mietsache. Das heißt, der Mieter muß dafür Sorge tragen, daß voraussehbare Schäden in und an der Wohnung vermieden werden - auch dann, wenn er abwesend ist. Relevant ist dies vor allem im Winter, wo man z.B. darauf achten muß, daß zu Hause die Wasserleitungen nicht einfrieren, während man im Skiurlaub ist. Im Sommer drohen in dieser Hinsicht dagegen weniger Gefahren. Zwar darf man bei der Abreise nicht vergessen, die Fenster zu schließen, damit auch bei Sturm und wolkenbruchartigen Regenfällen die Wohnung trocken bleibt. Geschlossene Fenster sind aber schon aus Sicherheitsgründen unbedingt notwendig, denn jeder Einbrecher kann ein gekipptes Fenster in wenigen Sekunden öffnen. Daß schließlich die Wasserhähne abgedreht und alle elektrischen Geräte bei längerer Abwesenheit ausgesteckt werden, versteht sich von selbst. Am besten, Sie machen nochmals in aller Ruhe einen Rundgang durch die Wohnung, wenn Kind und Kegel bereits im Auto verstaut sind.

Wie Sie Ihre Wohnung im Urlaub vor Einbrechern schützen können

Nachbarn über die Abwesenheit in Kenntnis setzen und Schlüssel hinterlegen.

Niemals Fenster gekippt lassen.

Keinen Hinweis auf dem Anrufbeantworter hinterlassen („Wir sind bis ... im Urlaub").

Jemanden bitten, täglich den Briefkasten zu leeren.

Keine Einbrecher durch geschlossene Rolläden anlocken (zumal die Schutzwirkung geschlossener Rolläden sehr gering ist).

Keinesfalls Schlüssel unter den Fußabstreifer legen.

Nicht vor aller Augen das Auto packen.

Wohnungstür mit einem Sicherheitsschloß ausrüsten (ggf. Absprache mit dem Vermieter notwendig!).

Wer während seiner Abwesenheit leichtsinnig bzw. fahrlässig Schäden verursacht, kann hinterher natürlich zur Rechenschaft gezogen werden. Die Obhutspflicht gebietet es, auch bei kürzerer Abwesenheit einem Freund oder Nachbarn den Wohnungsschlüssel zu übergeben, damit dieser in gewissen Zeitabständen nach dem Rechten sieht. Darüber hinaus muß der Vermieter oder die Hausverwaltung Bescheid wissen, wo der Schlüssel für Notfälle (z.B. Feuer, Wasser) hinterlegt ist, sonst macht sich der Mieter ebenfalls schadensersatzpflichtig. Für diesen Zweck genügt ein kleiner Brief (Mustertext: „Sehr geehrter Herr Vermieter, wir sind von ... bis ... in Urlaub. Für Notfälle haben wir einen Wohnungsschlüssel bei unserem Nachbarn, Herrn Mustermann, Dorfstr. 1, in Musterstadt, Telefon 123456, hinterlegt".)

Grundsätzlich darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel für die Wohnung behalten und darf diese auch nicht einfach betreten, wenn der Mieter nicht da ist. Lediglich wenn Gefahr in Verzug ist, z.B. bei einem Wasserrohrbruch oder bei Gasaustritt, darf er sich Zutritt zur Wohnung verschaffen. Der Vermieter darf aber beispielsweise nicht ohne Zustimmung des Mieters in die Wohnung, nur um die Heizung an- oder abzudrehen oder um ein gekipptes Fenster zu schließen.

Ist der Mieter kraft Mietvertrages verpflichtet, z.B. in bestimmten Abständen das Treppenhaus zu reinigen (oder im Winter Schnee zu räumen), muß er natürlich sicherstellen, daß diese Aufgaben auch während seines Urlaubes erledigt werden. Sicher läßt sich der Putzdienst mit einem Nachbarn tauschen oder ein Freund erklärt sich bereit, diese Aufgabe ausnahmsweise zu übernehmen. Im Notfall muß der Mieter aber für diese Zeit eine Hilfskraft engagieren. Kommt er seinen vertraglichen Pflichten nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen.

Übrigens hat auch der Vermieter Verpflichtungen: So muß er die Mietsache auch dann ordnungsgemäß zur Verfügung stellen, wenn der Mieter nicht da ist (er erhält ja während dieser Zeit auch die volle Miete!). Tritt also ein erheblicher Mangel auf - z.B. Baulärm oder Schmutz, weil das Treppenhaus saniert wird, so berechtigt dies den Mieter unter Umständen zur Minderung der Miete, selbst wenn er die ganze Zeit über nicht da ist. Vor der Mietminderung sollte man aber auf jeden Fall Kontakt mit dem MIETERVEREIN aufnehmen.

Jeder Mieter hat auch die Möglichkeit, für die Dauer des Urlaubes einen Verwandten oder Bekannten in die Wohnung aufzunehmen, der sie betreut und eventuelle Aufgaben des Mieters übernimmt. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Mannheim entfällt in diesen speziellen Fällen sogar die sonst grundsätzlich erforderliche Genehmigung des Vermieters bei einer Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung. Anders jedoch, wenn die Wohnung z.B. über die „Mitwohnzentrale" oder per Zeitungsanzeige an einen Fremden vermietet werden soll. Sobald der Mieter von jemand anderem auch nur für einen begrenzten Zeitraum Miete verlangt - sei es ein Verwandter oder ein Fremder - ist es dem Gesetz nach ein Untermietverhältnis, das grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters bedarf. Doch selbst wenn es kein Untermieter ist, sondern die Oma, die während des Urlaubes die Katze hütet: Wem an einem guten Verhältnis mit dem Vermieter liegt, sollte ihn davon in Kenntnis setzen, daß sich vorübergehend jemand anderes in der Wohnung aufhält.

Schließlich aber muß auch jedem klar sein: Egal ob der halbwüchsige Neffe in der sturmfreien Bude rauschende Feste feiert, anstatt darauf aufzupassen, gleich ob sich der Untermieter als „fauler Apfel" erweist oder die greise Nachbarin nach dem Blumengießen vergißt, den Wasserhahn abzudrehen: Für eventuelle Schäden haftet dem Vermieter gegenüber immer der Mieter!

Welche Rechte gelten für Ferienwohnungen?
Wer im Urlaub eine Ferienwohnung anmietet, hat damit nicht automatisch einen Mietvertrag abgeschlossen. Entscheidend ist, mit wem der Vertrag abgeschlossen wurde.

Vertrag mit einem Reiseveranstalter:

Hat der Urlauber seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus bei einem Reiseveranstalter gebucht, richten sich seine Rechte und Pflichten nicht nach dem Miet-, sondern allein nach dem Reisevertragsrecht. Das heißt, daß der Veranstalter - wie auch bei Hotelbuchungen - für sämtliche Leistungen haftet, die er im Prospekt oder Katalog versprochen hat.

Vertrag mit einem privaten Vermieter:

Wenn die Ferienwohnung z.B. über eine Zeitungsanzeige direkt von einem privaten Vermieter angemietet bzw. ein entsprechender Vertrag abgeschlossen wurde, handelt es sich um einen „richtigen" Mietvertrag. Wer am Urlaubsort nicht enttäuscht werden will, sollte sich alle Beschreibungen und Versprechungen in Bezug auf die Wohnung schriftlich geben lassen, denn selbstverständlich muß auch in diesem Fall die zugesicherte Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung mit der Wirklichkeit übereinstimmen. Andernfalls kann der Urlauber, sprich Mieter vom Vertrag zurücktreten, eventuell Schadensersatz verlangen oder gegebenenfalls den Mietpreis mindern. Aber Achtung: Liegt die Wohnung im Ausland, kann es sein, daß die Forderungen des Mieters nach ausländischem Recht beurteilt werden und vor einem ausländischen Gericht eingeklagt werden müssen. Aus diesem Grund kann es durchaus sein, daß sich die Lage des Mieters wesentlich schlechter darstellt als nach deutschem Recht.

Zunächst einmal hängt es vom Mietvertrag ab, ob die zum Haus gehörende Grünanlage, der Garten oder Hinterhof von den Mietern überhaupt genutzt werden darf (nicht so beim Balkon: Der gehört immer zur angemieteten Wohnung). Ist die Benutzung der Flächen gestattet, so dürfen die Mieter die Anlagen betreten, sie dürfen sich dort z.B. sonnen, Brotzeit machen und die Kinder können dort spielen. Gehört der Garten zu einem Einfamilienhaus und ist vertraglich nichts anderes vereinbart, darf der Mieter den Garten auch umgestalten, wenn sich die Veränderungen beim Auszug wieder rückgängig machen lassen. D.h., er kann z.B. Beete neu anlegen, ebenso einen Teich oder einen Spielplatz; er kann einen Ökogarten daraus machen oder ihn bis zu gewissen Grenzen auch wild wachsen lassen. Gleiches gilt im Prinzip für den Balkon: Der Mieter kann seinen Balkon bepflanzen, wie er möchte, und zu diesem Zweck auch ein Rankgitter sowie Blumenkästen anbringen. Dieses Recht kann auch nicht durch eine Formularklausel im Mietertrag ausgeschlossen werden. Voraussetzung ist natürlich, daß die Sicherheit von Passanten und Nachbarn nicht gefährdet wird. Ebensowenig dürfen darunter wohnende Mieter in ihrer Balkonnutzung beeinträchtigt werden, indem z.B. mit dem Gießwasser regelmäßig deren Balkon überschwemmt wird.

Darf man im Gemeinschaftsgarten oder auf dem Balkon Feste feiern und grillen?

Wer - vielleicht auch aus Kostengründen - seinen Urlaub zu Hause verbringt, der möchte es sich verständlicherweise so schön wie möglich machen. Ein zünftiges Grillfest im Garten oder auf dem Balkon gehört da auf jeden Fall dazu - könnte man meinen. Doch Partys feiern, wie sie fallen, ist nicht so einfach - zumindest wenn man in einem Mietshaus wohnt. Zwar ist dies im Prinzip erlaubt, allerdings muß dabei stets auf die anderen Nutzer, sprich auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Im Klartext heißt das: sie dürfen nicht unzumutbar zum Beispiel durch Lärm oder dicke Rauchschwaden vom Grill beeinträchtigt werden. In der Praxis gibt es jedoch oft Streit zwischen den Nachbarn darüber, was zumutbar ist und was nicht. Ein Streit, der nicht selten mit dem Einschreiten der Polizei und manchmal auch vor Gericht endet. So hat ein besonders rabiater Nachbar vom Balkon seiner Wohnung aus zwei Eimer Putzwasser auf den Grill einer Frau geschüttet, die auf dem Balkon darunter gerade die Koteletts für die Gäste auf den Rost gelegt hatte. Er wurde daraufhin vom Gericht wegen Sachbeschädigung - die Gastgeberin mußte das Fleisch wegwerfen - zu 1.500 Mark Geldstrafe verurteilt. In einem anderen Verfahren erreichte der wütende Nachbar jedoch, daß besagte Mieterin nicht öfter als zweimal pro Monat auf ihrem Balkon grillen dürfe. Und im Fall einer Wohneigentumsanlage entschied das Landgericht Stuttgart wiederum, daß das Grillen als eine im Sommer gebräuchliche Art der Speisenzubereitung dreimal im Jahr erlaubt sei. Doch auch wenn Garten- und Grillfeste in richterlichen Augen Ausdruck der Geselligkeit sind und von den Nachbarn zumindest von Zeit zu Zeit hingenommen werden müssen, bedeutet dies nicht, daß man dabei so richtig auf die Pauke hauen könnte. Vielmehr muß die Geruchsbelästigung auf ein Minimum beschränkt werden und das Grillvergnügen nach zwei Stunden beendet sein! Und übermäßige Störungen der Nachtruhe (nach 22.00 Uhr), z.B. verursacht durch laute Musik, Tanzen und lautstarkes Reden, sind nicht mal ausnahmsweise erlaubt! Deshalb ist es am besten, die Nachbarn zu fragen, ob sie mit dem Feiern einverstanden sind, bevor die Würstel eingekauft und die Campingstühle ausgepackt werden. Generell sollte man daran denken, daß in der warmen Jahreszeit häuslicher Lärm wie laute Gespräche, Musik oder Fernseher durch geöffnete Fenster leichter nach außen dringen. Also lieber etwas leiser drehen, damit es nicht zu unnötigen Belästigungen der Nachbarn kommt.

Und zu guter Letzt: Auch wer sich im heimischen Schlafzimmer liebt, muß dies leise tun. In einem Mehrfamilienhaus, so das Amtsgericht Warendorf, darf Sex nur in Zimmerlautstärke betrieben werden, weshalb einem Pärchen laute Jippi-Rufe untersagt wurden.