„Mietermodernisierung"

Was man in der Wohnung verändern darf und was nicht

Genaue Zahlen gibt es zwar nicht, doch es ist jedenfalls keine Seltenheit, dass Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren. Altbauwohnungen vornehmlich, die dafür nicht so teuer sind. Manchmal wird schon beim Einzug vereinbart, dass der oder die neuen Bewohner ihre Wohnung selbst herrichten, also zum Beispiel eine Dusche einbauen, neue Böden verlegen oder eine Einbauküche installieren. Manchmal ergeben sich Veränderungswünsche erst im Laufe der Zeit, wenn beispielsweise ein Mieter das Bad neu fliesen oder eine Mauer ziehen möchte, um aus einem großen Raum zwei kleinere für seine Kinder zu machen.

Doch wer denkt, er habe freie Hand, weil sich der Vermieter eher freuen müsste, wenn seine Wohnung auf Kosten des Mieters modernisiert wird, täuscht sich. Unabhängig davon, ob ein unansehnlicher Linoleumboden durch Parkett oder hässliche 50er-Jahre-Fliesen im Bad durch moderne ersetzt werden – auch wenn die jeweilige Veränderung sinnvoll ist und die Wohnung durch den Eingriff tatsächlich verbessert wird, gilt: Jede Maßnahme, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus einen „wesentlichen" Eingriff in die Beschaffenheit und Substanz der Mietwohnung darstellt, bedarf der ausdrücklichen Einwilligung des Vermieters!

Gleich ob schon beim Einzug oder später, sollten Modernisierungsarbeiten und andere Veränderungen entweder bereits im Mietvertrag oder in einer speziellen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geregelt werden. Häufig wird im Mietvertrag für Einbauten, Einrichtungen und Installationen des Mieters generell, d. h. auch dann, wenn sie nur geringfügig sind, die Zustimmung des Vermieters verlangt. Der Vermieter kann diese jedoch nicht verweigern, wenn die geplante Maßnahme üblicherweise in den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung fällt. Dazu zählen z. B. die Verlegung eines Telefonanschlusses oder die Anbringung einer Markise.

Ist der Eingriff erheblich oder nicht?

Enthält der Vertrag keine Regelungen bezüglich Modernisierungen durch die Mieter, kommt es eben darauf an, ob die Veränderung einen „erheblichen" Eingriff darstellt oder nicht. Dies ist normalerweise nicht der Fall, wenn die Veränderung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder ohne großen Aufwand vollständig beseitigt werden kann und keine Substanzschäden zu erwarten sind. Dann braucht der Mieter nicht extra die Erlaubnis des Vermieters einholen. Zum Beispiel gilt dies für den Anschluss einer Waschmaschine, den Einbau eines Hochbetts oder einer Einbauküche, wenn zuvor keine drin war.

Maßnahmen dagegen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus einen wesentlichen Eingriff in die Beschaffenheit und Substanz der Wohnung darstellen, dürfen wie erwähnt nur mit Einwilligung des Vermieters durchgeführt werden. Selbstverständlich gilt dies insbesondere für alle baulichen Veränderungen, wenn also z. B. Wände durchbrochen oder neue Trennmauern gezogen werden sollen. Klar, dass auch der Einbau oder Abriss eines Bades genehmigungspflichtig ist ebenso wie der Austausch von Fenstern und Türen. Gemäß richterlicher Entscheidung kann es aber auch ein erheblicher und damit zustimmungspflichtiger Eingriff sein, wenn weiße Heizkörper, Einbauschränke, Tür- und Fensterrahmen zum Beispiel in Schwarz umlackiert werden sollen! Und schließlich muss der Vermieter einverstanden sein, wenn der Mieter einen Kabelanschluss einrichten oder eine Parabolantenne an der Hauswand anbringen möchte. Das heißt, er muss vorher gefragt werden!

Allerdings geht man auch bei genehmigungspflichtigen Eingriffen davon aus, dass der Vermieter seine Zustimmung normalerweise nicht verweigern kann, wenn

durch die beabsichtigte Maßnahme überhaupt erst die Bewohnbarkeit der Wohnung sichergestellt bzw. wiederhergestellt wird (zum Beispiel durch die Verlegung einer Wasserleitung und das Anbringen eines Waschbeckens oder durch den Anschluss eines Elektroherdes);

die Maßnahme aufgrund des technischen Fortschritts eine Selbstverständlichkeit geworden ist und der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Verweigerung vorweisen kann (z. B. der Einbau einer Nachtspeicherheizung anstelle von Kohleeinzelöfen) oder

der Mieter aufgrund seiner Behinderung ein berechtigtes Interesse an der Umbaumaßnahme hat (siehe Kasten).

Allerdings kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter mögliche Schäden beim Umbau durch eine Haftpflichtversicherung abdeckt.

Sonderfall: Behindertengerechte Umbauten Seit der im September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform sind Vermieter verpflichtet, baulichen Veränderungen und sonstigen Einrichtungen zuzustimmen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder des Zugangs zu ihr erforderlich sind. Vorausgegangen war dieser Reform ein spektakuläres Urteil des Bundesverfassungsgerichtes im März des Jahres 2000, das einem Berliner Mieter gestattete, für seine querschnittsgelähmte Lebensgefährtin auf eigene Kosten einen elektrischen Treppenlift in das Mietshaus einzubauen. Bis dahin hatte der Mieter seine Partnerin stets durch das Treppenhaus in den zweiten Stock getragen, was er aber mit zunehmendem Alter nicht mehr bewerkstelligen konnte. Trotzdem hatte der Vermieter den Einbau wegen der angeblich erhöhten Unfallgefahr für andere Mieter verweigert und vom Berliner Landgericht Recht bekommen. Der Mieter sei zu baulichen Veränderungen nicht berechtigt und könne ja in eine andere behindertengerechte Wohnung umziehen. Eine Auffassung, die laut Bundesverfassungsgericht gegen Artikel 14 des Grundgesetzes verstößt. Niemand dürfe wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Und das Recht auf die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beinhalte notwendigerweise auch den Zugang zu dieser. Ferner sei bei der Abwägung der verschiedenen Interessen nicht ausreichend geprüft worden, ob der Mieter nicht gerade wegen der von ihm bereits durchgeführten Umbauten in der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran gehabt habe, gerade in dieser Wohnung zu bleiben. Jedenfalls wurde in Folge dieses Urteils ein neuer Passus zum Modernisierungsanspruch von behinderten Mieterinnen und Mietern (§ 554 a BGB) in das Mietrecht eingefügt. Nach heute geltendem Recht kann also der Vermieter seine Zustimmung zu behindertengerechten Umbauten nur noch dann verweigern, wenn sein oder das Interesse anderer Mieter am unveränderten Zustand des Gebäudes gegenüber den Interessen einer behindertengerechten Nutzung überwiegt. Folgende Kriterien können bei der Abwägung eine Rolle spielen: die Art und Grad der Behinderung, die Notwendigkeit/Dringlichkeit der Maßnahme, die Möglichkeit eines Rückbaus und mögliche Auswirkungen auf andere Mieter.

In der Regel muss jedoch der Vermieter Anpassungen bzw. Umbauten zugunsten behinderter Mieter dulden, sei es der Einbau einer schwellenlose Dusche, seien es Türverbreiterungen, Geländererhöhungen oder Rollstuhlrampen. Allerdings kann er – und das bleibt sozusagen der ‚Pferdefuss’ des neuen Rechts – auch bei behindertengerechten Umbauten den vollständigen Rückbau verlangen, wenn der Mieter auszieht oder stirbt. Und um sicherzustellen, dass der ursprüngliche Zustand später wiederhergestellt wird, darf er sogar eine finanzielle Sicherheit fordern -zusätzlich zur Kaution und in voller Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten (z. B. gemäß Kostenvoranschlag). Für den Behinderten bzw. seine Angehörigen bedeutet das im schlimmsten Fall, dass sie Einbau- und Rückbaukosten auf einmal aufbringen müssen! Das Anbringen von einfachen Haltegriffen, mobilen Rampen und anderen Hilfsmitteln, die wieder leicht zu beseitigen sind, müssen jedoch nicht vom Vermieter genehmigt werden.

Übrigens: Einer Wohnungskündigung durch den Vermieter können schwerbehinderte Mieter unter Vorlage ihres Schwerbehindertenausweises und eines ärztlichen Attestes widersprechen, wenn sie deutlich machen, dass der Auszug eine besondere soziale Härte darstellen würde. Davon abgesehen ziehen jedoch behinderte Menschen in der Mietpraxis und leider auch in der Rechtsprechung immer wieder den Kürzeren, wie einige Aufsehen erregende Urteile deutlich machten: So wurde es einer Wohngruppe behinderter Menschen vom Oberlandesgericht Köln untersagt, während bestimmter Tageszeiten im Garten zu reden, weil sich ein Nachbar durch angebliches Schreien und Lallen gestört fühlte. Und nach einem Urteil des Landgerichts Itzehoe mussten die Eltern eines schwerbehinderten Jungen ihre Mietwohnung räumen, nachdem sich die Nachbarn wegen nächtlicher Schreie, Weinen und Klopfen beschwert hatten. Das Amtsgericht Coburg wiederum sprach der Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses das Recht zu, die Miete zu mindern, u. a. deswegen, weil sie sich durch den „Gestank von Desinfektionsmitteln" aus einer Nachbarwohnung, in der behinderte Menschen lebten, belästigt fühlte.

Und in vielen anderen Fällen kommt es erst gar nicht zum Mietvertrag, weil Vermieter und Nachbarn eine unzumutbare Belästigung fürchten, so die leidvolle Erfahrung sozialer Organisationen, die geeignete Mietobjekte für Behinderten-Wohngruppen suchen. Auch das neue Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes greift in solchen Fällen nicht, weil es sich nur auf öffentliches Recht bezieht.

Rechte und Pflichten beim Auszug

Und was passiert mit den Veränderungen, wenn der Mieter auszieht? Wurde im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, d. h. die vorgenommenen Veränderungen wieder zu beseitigen. Für Schäden, die dabei möglicherweise entstehen, z. B. weil der Lack nicht mehr vollständig abgeht, haftet der Mieter.

Die Rückbaupflicht kann allerdings dann entfallen, wenn die Wohnung durch die Arbeiten des Mieters überhaupt erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde. Ebenso, wenn der Vermieter die Modernisierung ausdrücklich gewünscht oder einer sehr aufwändigen Investition zuvor vorbehaltlos zugestimmt hat. Damit hat er zum Ausdruck gebracht, dass die Handlungen des Mieters in seinem Sinne waren, und kann hinterher nicht verlangen, dass alles wieder entfernt wird. Schließlich kann sich der Mieter gegen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wehren, wenn die Wohnung nach Auszug des Mieters so umgebaut werden soll, dass die Maßnahmen des Mieters ohnehin beseitigt werden müssten (also z. B. bei einem Abriss oder einer Generalsanierung). Sonst aber muss man damit rechnen, alle Ausstattungen und baulichen Veränderungen beim Auszug wieder beseitigen zu müssen, es sei denn, man findet einen Nachmieter, der die „Modernisierung" übernehmen will, und der Vermieter ist damit einverstanden.

Umgekehrt hat natürlich auch der Mieter das Recht, seine Einbauten wieder zu entfernen bzw. beim Auszug mitzunehmen. Zum Beispiel weil er die einst von ihm eingebaute Duschkabine oder den Durchlauferhitzer auch in seiner neuen Wohnung brauchen kann. Wünscht der Vermieter, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben, muss er eine angemessene Entschädigung zahlen. Unklar ist allerdings, was im Einzelfall angemessen ist bzw. wie hoch der Wertersatz für verbleibende Modernisierungsvorteile nach dem Auszug des Mieters sein sollte. Hier sind auf jeden Fall individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter ausschlaggebend.

Hat ein Mieter mit Billigung oder gar auf Wunsch des Vermieters viel Arbeit und Geld in die Modernisierung seiner Wohnung gesteckt, stellt sich außerdem die Frage, ob daraus ein Anspruch auf geringere Mietzahlungen bzw. der vorübergehende Verzicht auf Mieterhöhungen oder z. B. ein besonderer Kündigungsschutz abgeleitet werden kann. Entsprechend einer Mustervereinbarung zur Mietermodernisierung, die das Bundesjustizministerium in Zusammenarbeit mit wohnungswirtschaftlichen Verbänden – unter anderem dem DMB – entwickelt hat, ist davon auszugehen, dass Aufwendungen eines Mieters in Höhe einer Jahres-Kaltmiete in vier Jahren „abgewohnt" sind. Das heißt, wenn die Nettomiete zu Beginn der Modernisierung beispielsweise 600 Euro im Monat bzw. 7200 Euro pro Jahr betrug und der Mieter mit Einverständnis des Vermieters für rund 7000 Euro Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, wäre die Modernisierung nach knapp vier Jahren „abgewohnt". Ein Modernisierungsaufwand in Höhe von etwa 14500 Euro (= 2 x Jahres-Nettomiete), würde folglich auch die „Abwohndauer" auf gut acht Jahre verdoppeln. Demzufolge könnte in einer Modernisierungsvereinbarung z. B. festgelegt werden, dass der Mieter während dieser Zeit einen ‚zusätzlichen’ Kündigungsschutz genießt und im Falle eines vorzeitigen Auszugs Anspruch auf Entschädigung hat. Nachteil dieser Berechnung ist, dass sich ein- und dieselbe Investition sehr unterschiedlich auf die „Abwohndauer" auswirkt, je nachdem, wie hoch die Kaltmiete bereits ist. Wer viel Miete bezahlt, wird demzufolge auch noch mit einer geringeren Abwohndauer ‚bestraft’: Beträgt zum Beispiel die Nettomiete 1200 Euro im Monat bzw. 14400 Euro im Jahr, würde sich bei einer Investition von „nur" 7200 Euro die Abwohndauer auf 2 Jahre reduzieren. In diesem Fall wäre es sicherlich günstiger, mit dem Vermieter einen befristeten Verzicht auf Mieterhöhungen als Gegenleistung für die Modernisierung auszuhandeln, anstelle einer Entschädigung beim Auszug oder eines kurzzeitig erweiterten Kündigungsschutzes.

Damit wird deutlich, dass es sich bei oben genannten Berechnungen ohnehin nur um Richtwerte handelt und auch der Mustervertrag nicht immer und in allen Fällen vorteilhaft ist. Wer Modernisierungsarbeiten in der eigenen Wohnung plant, sollte sich also auf jeden Fall zuvor vom Mieterverein beraten lassen, um keine Fehler zu machen und die jeweils günstigste Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.

 

© 2003 Mieterverein München e.V.
 

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