Mieter im
eigenen Haus?
Wie
funktioniert genossenschaftliches Wohnen?
Genossenschaftliches Wohnen ist neben dem Wohnen in
Miet- und in Eigentumswohnungen die drittwichtigste Säule der
Wohnraumversorgung in Deutschland. Rund 2000
Wohnungsgenossenschaften gibt es hierzulande mit etwa drei
Millionen Mitgliedern und mehr als zwei Millionen Wohnungen.
Manche Wohnungsgenossenschaften sind bereits über hundert, einige
aber auch erst wenige Jahre alt. Manche haben nur zehn, andere –
vor allem im Osten Deutschlands – bis zu 40.000 Wohnungen in ihrem
Bestand.
Die Grundzüge des Genossenschaftswesens sind im
Genossenschaftsgesetz festgelegt. Darüber hinaus hat jede
Genossenschaft ihre eigene Satzung – auch Statut genannt - in der
die Details ihrer Zielsetzung, ihres Förderauftrages, die Rechte
und Pflichten der Mitglieder, ihre Organisationsstruktur,
Wohnungsvergaberichtlinien, ihre Beitrittsbedingungen usw.
festgelegt sind.
Was ist eigentlich eine Wohnungsgenossenschaft?
Genossenschaften
sind Selbsthilfeorganisationen mit unterschiedlich vielen
Mitgliedern. Primärer Zweck einer Genossenschaft ist es, ihren
Mitgliedern zu dienen, d.h. in der Regel ihnen preiswerte Dienste
zu sichern, gleich ob es sich dabei um Produktions-, Einkaufs-
oder eben Wohnungsgenossenschaften handelt. Der Förderauftrag von
Wohnungsgenossenschaften besteht normalerweise darin, ihren
Mitgliedern dauerhaft gute, bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu
stellen. Es gibt aber auch Wohnungsgenossenschaften - insbesondere
solche neueren Datums - die sich selbst noch andere Schwerpunkte
ins Statut geschrieben haben, beispielsweise geeigneten Wohnraum
speziell für Senioren zu errichten, wertvolle Altbauten zu
sanieren und/oder eine besonders ökologische Bauweise zu fördern.
Insofern gibt es heute ein breites Spektrum von
Wohnungsgenossenschaften und ein ebenso breites Angebot
genossenschaftlicher Immobilien auf unterschiedlichstem Niveau.
Doch ganz gleich, ob es um kleine oder große, um eher
traditionelle oder moderne Genossenschaften handelt – gemeinsamer
und entscheidender Vorteil des genossenschaftlichen Wohnens ist
das lebenslange Wohn- bzw. Nutzungsrecht, das man als Mitglied in
einer Genossenschaftswohnung genießt. Vor allem die
eigentumsähnliche Sicherheit, die z. B. eine Eigenbedarfskündigung
des Vermieters ausschließt, rechtfertigt das Schlagwort vom
„Mieter im eigenen Haus“, selbst wenn ein Genossenschaftsmitglied
in der Realität nur einen kleinen Anteil von einigen hundert Euro
besitzt. Das Miteigentum des Genossenschaftsmitglieds bezieht sich
also nicht auf die selbst genutzte Wohnung, sondern auf das
Wohnungsunternehmen. Und die Genossenschaft bleibt auch stets
Eigentümerin der Grundstücke, Häuser und Wohnungen, gleich wie
viele Anteile jemand gezeichnet hat.
Wie wird man Mitglied?
Wer eine Genossenschaftswohnung beziehen will, muss
normalerweise Genosse werden, d.h. einen Aufnahmeantrag stellen
und mindestens einen Geschäftsanteil erwerben (Ausnahme: Eine
Genossenschaft erwirbt eine Wohnung, die bereits vermietet ist.
Weil Kauf Miete nicht „bricht“, kann der bisherige Mieter nicht
zur Mitgliedschaft gezwungen werden. Allerdings kann er dann auch
nicht die besonderen Vorteile des Genossenschaftsrechts,
insbesondere das lebenslange Wohnrecht, in Anspruch nehmen.) Solch
ein Anteil kostet – je nach Genossenschaft – zwischen 250 und 3000
Euro. In manchen Genossenschaften genügt diese einmalige Einlage,
um Anspruch auf eine Wohnung zu haben. Andere Genossenschaften
verlangen von ihren Mitgliedern, über diesen Pflichtanteil hinaus
zusätzliche wohnungsbezogene Anteile zu zeichnen (siehe Kasten).
In diesem Fall wird man mit dem Erwerb des Pflichtanteils zunächst
nur förderndes Mitglied und kommt auf eine Warteliste. Praktisch
ist es leider so, dass in Großstädten wie München oft jahrelang
gewartet werden muss, bis man Mitglied einer
Wohnungsgenossenschaft werden kann bzw. als Mitglied eine Wohnung
bekommt.
Was passiert mit den Genossenschaftsanteilen?
Die Summe der Genossenschaftsanteile bildet
einschließlich der angesparten Rücklagen das Eigenkapital einer
Genossenschaft und damit die Basis ihres Geschäfts. D.h. die
Anteile werden zusammen mit staatlichen Förderdarlehen und
normalen Bankkrediten für Kauf oder Bau von Häusern, zur
Instandhaltung, für Verwaltungszwecke etc. verwendet. Fast alle
Genossenschaften beteiligen ihre Mitglieder an der
Gewinnausschüttung (sofern Gewinne erwirtschaftet werden), d.h.
sie zahlen eine, wenn auch geringe Dividende auf das eingezahlte
Kapital. Geschäftliche Überschüsse, die über diese Dividende
hinaus gehen, werden stets wieder reinvestiert oder für Rücklagen
verwendet. Eine Abschöpfung der Gewinne wie bei kommerziellen
Unternehmen findet also nicht statt. Wer aus einer Wohnung
auszieht bzw. aus der Genossenschaft austritt, erhält sämtliche
Anteile zurück. Allerdings muss man bei einigen Genossenschaften
eine relativ lange Kündigungsfrist (der Anteile, nicht der
Wohnung!) in Kauf nehmen, weil die Einlagen in laufenden Projekten
gebunden sind und nicht sofort frei gemacht werden können.
Haftung
Eine Genossenschaft ist eine Solidargemeinschaft in
guten wie in schlechten Zeiten. Das bedeutet, dass im Fall eines
Konkurses die Genossenschaftsmitglieder mit ihren eingezahlten
Geschäftsanteilen haften. Eine weitergehende Haftung bzw.
Nachschusspflicht ist aber ausgeschlossen.
Nutzungsvertrag und Nutzungsentgelt
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, schließt
keinen Mietvertrag im eigentlichen Sinne, sondern einen
Dauernutzungsvertrag mit der Genossenschaft ab. Dieser
Nutzungsvertrag gleicht inhaltlich aber im wesentlichen einem
Mietvertrag, d.h. dort sind sämtliche Rechte und Pflichten des
Nutzers/Mieters in Bezug auf Benutzung der Wohnung, auf
Reparaturen, Nebenkosten etc. festgelegt. Unter anderem wird im
Nutzungsvertrag auch ein monatliches Nutzungsentgelt vereinbart,
das einer Miete entspricht. Die Höhe des Nutzungsentgelts hängt
dabei von vielen Faktoren ab: insbesondere von der Größe, der Lage
und dem Zustand der Wohnung, vom Förderauftrag der jeweiligen
Genossenschaft, je nach Satzung vielleicht auch vom Einkommen
und/oder von der Höhe der persönlichen Einlage. Je mehr Anteile
ein Genossenschaftsmitglied gezeichnet hat, desto geringer ist
normalerweise das Nutzungsentgelt bzw. die Miete, die jeden Monat
gezahlt werden muss. Aus dem Anspruch und der Bandbreite
genossenschaftlichen Wohnens folgt jedoch auch, dass
Genossenschaftswohnungen - zumal neue oder aufwändig modernisierte
- nicht automatisch und immer billig sind. Denn auch
Genossenschaften sind natürlich den Marktgesetzen unterworfen und
müssen wirtschaftlich arbeiten, wenn sie erfolgreich sein wollen.
Ferner sind die Genossenschaften nicht mehr an die Einhaltung der
Kostenmiete gebunden, seit das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz im
Zuge der Steuerreform von 1990 aufgehoben wurde. Das heißt
konkret: Wenn die Kostenmiete (Beschränkung der Miethöhe auf
nachweisbare Kosten) nicht explizit im alten Miet- bzw.
Nutzungsvertrag festgelegt ist, dürfen auch Genossenschaftsmieten
– unter Beachtung der „normalen“ gesetzlichen Kappungsgrenzen –
auf das ortsübliche Niveau angehoben werden. Weil es aber
Genossenschaften nicht darum geht, mit dem Gut Wohnung zu
spekulieren und höchst mögliche Gewinne zu erwirtschaften und
abzuschöpfen, sind selbst hochwertige Genossenschaftswohnungen in
der Regel eben doch günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem
privaten Wohnungsmarkt.
Wie sind
Wohnungsgenossenschaften organisiert?
Üblicherweise hat jedes Genossenschaftsmitglied
eine Stimme, ganz gleich wie viele Anteile es besitzt (anders als
z.B. bei Aktionären, wo derjenige das Sagen hat, dem die meisten
Anteile gehören). Mindestens einmal im Jahr gibt es eine
Mitgliederversammlung, das wichtigste Organ der Genossenschaften,
wo über die Grundsätze der Geschäftspolitik abgestimmt wird. Je
nach Größe der Genossenschaft können die Mitglieder aber auch
Vertreter wählen. Die Mitglieder- oder Vertreterversammlung wählt
aus ihrem Kreis einen Aufsichtsrat, der den Vorstand, der die
Geschäfte führt, berät und kontrolliert. Jedes Mitglied besitzt
ein aktives und ein passives Wahlrecht, d.h. es kann sich
theoretisch auch selbst um eine Position im Aufsichtsrat
bewerben.
Kann eine
Genossenschaftswohnung gekündigt werden?
Zwar schützt das satzungsgemäße und vertraglich
abgesicherte Dauernutzungsrecht Genossenschaftsmitglieder deutlich
stärker vor überraschenden Kündigungen durch den Vermieter, z. B.
wegen Sanierung, Umwandlung oder Eigenbedarf. Andererseits
berechtigt dieses Recht natürlich nicht zum willkürlichen Umgang
mit der Wohnung. Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die
Genossenschaftssatzung und/oder den Nutzungsvertrag – so
beispielsweise wenn die Miete nicht bezahlt oder die Wohnung
demoliert wird - müssen auch Genossenschaftsmitglieder mit einer
Kündigung rechnen. Auch wer die von der Genossenschaft zur
Verfügung gestellte Wohnung kaum noch nutzt, kann unter Umständen
aus der Genossenschaft ausgeschlossen werden und letztlich die
Wohnung verlieren.
Der Mieter selbst kann sowohl das
Nutzungs-/Mietverhältnis als auch die Mitgliedschaft in der
Genossenschaft (unabhängig von der Wohnnutzung) kündigen. Hierbei
sind lediglich die in der jeweiligen Satzung festgelegten
Kündigungsfristen einzuhalten. Beim Auszug bzw. Austritt aus der
Genossenschaft wird das gesamte Geschäftsguthaben wieder
ausgezahlt.
Kann die
Wohnung vererbt werden?
Weil das genossenschaftliches Wohnrecht kein
Eigentumsrecht, sondern ein Dauerwohnrecht auf Lebenszeit ist,
kann die Wohnung nach dem Tode auch nicht vererbt werden. Vererbt
werden können lediglich die Genossenschaftsanteile und damit in
der Regel der Anspruch auf eine Wohnung. Das kann entweder die
Wohnung sein, in der der/die Erbe/n – im Normalfall also der
Ehepartner oder die Kinder – bereits wohnen, evtl. aber auch eine
andere, besser geeignete Genossenschaftswohnung.
Was gilt:
Mietrecht oder Genossenschaftsrecht?
Über Satzung
und Nutzungsvertrag hinaus findet das „normale“ Mietrecht auch bei
Genossenschaftswohnungen Anwendung. Ob Kündigungsschutz,
Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsmängel u.ä.
- Genossenschaften sind als Vermieter ganz genauso an die
gesetzlichen Bestimmungen gebunden wie alle anderen
Wohnungseigentümer, seien es staatliche oder private. Auch bei
Mieterhöhungen gelten die jeweiligen Vorschriften des Mietrechts
(je nachdem ob es sich um eine freifinanzierte oder öffentlich
geförderte Wohnung handelt). Allerdings verbietet es der
genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz, von einzelnen
Mietern eine stärkere Mieterhöhung zu fordern als von den übrigen.
Ansonsten werden Auseinandersetzungen zwischen Mitgliedern und
Genossenschaften in den meisten Fällen nach dem Mietrecht
entschieden.
Hat
genossenschaftliches Wohnen Zukunft?
Ein Großteil des genossenschaftlichen
Wohnungsbestandes in Deutschland stammt bereits aus der Zeit
unmittelbar vor und unmittelbar nach dem zweiten Weltkrieg. Trotz
der Vorteile, die eine Wohnungsgenossenschaft für ihre Mitglieder
hat, sind Neugründungen und Neubauprojekte eher selten – auch in
München. Dies hat wesentlich, aber nicht nur mit den stark
gestiegenen Grundstückspreisen zu tun. Welche Faktoren sonst noch
eine Rolle spielen und was getan werden kann, um das
genossenschaftliche Wohnen wieder zu stärken, das versucht seit
August letzten Jahres eine Expertenkommission
„Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung herauszufinden.
Ziel der Regierung sei es, „die Vorzüge der
Wohnungsgenossenschaften auf den verschiedenen Wohnungsmärkten und
in der Stadtentwicklung künftig besser zur Geltung zu bringen,“ so
ein Regierungsvertreter zur Begründung. Deshalb erwarte man von
den Kommissionsmitgliedern konkrete und umsetzbare Vorschläge,
etwa zur Einbindung des genossenschaftlichen Wohnens in die
Altersvorsorge oder zur steuerrechtlichen Behandlung,
beispielsweise innerhalb des Eigenheimzulagengesetzes.“
