Was tun, wenn der Vermieter pleite ist?
Wenn das Treppenhaus seit Jahren nicht mehr
gestrichen und dringend notwendige Reparaturen immer wieder
hinausgezögert werden. Wenn das Haus kaum noch gereinigt und der
Garten nicht mehr gepflegt wird, dann kann das natürlich daran
liegen, dass der Eigentümer besonders geizig, gleichgültig oder
unverschämt ist. Möglicherweise ist die Vernachlässigung aber
auch ein Zeichen dafür, dass der Vermieter in finanziellen
Schwierigkeiten steckt und nun versucht bei der Instandhaltung
des Hauses zu sparen. Oft gibt es im Vorfeld aber auch gar keine
Hinweise auf Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters. Bis
plötzlich ein Schreiben im Briefkasten liegt, in dem den Mietern
mitgeteilt wird, dass für das Haus ein Insolvenzverwalter
bestellt ist, an den die Mieter ab sofort die Miete zu zahlen
haben.
Rechtlich hat die Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers für den
Mieter zunächst keine Konsequenzen, denn sie berührt das
Mietverhältnis nicht. Das heißt, geschlossene Mietverträge
gelten selbstverständlich weiter. Wurde der Vertrag vor der
Eröffnung des Insolvenzverfahrens erst unterzeichnet und der
Mieter ist noch gar nicht eingezogen, kann der
Insolvenzverwalter u.U. den Rücktritt vom Vertrag erklären. Im
Fall der gerichtlich angeordneten Insolvenz geht die
Verfügungsgewalt über das Vermögen des Schuldners und somit auch
über das Haus bzw. die Wohnung vollständig auf den
Insolvenzverwalter über. Es sei denn, das Insolvenzgericht hat
ausdrücklich die Eigenverwaltung des Schuldners – unter
Kontrolle des Insolvenzverwalters – zugelassen. In der Regel
wird jedoch der Insolvenzverwalter die Geschäfte übernehmen und
ist damit alleiniger Ansprechpartner für die Mieter. Der
Eigentümer kann fortan weder Mietverträge schließen noch
kündigen, noch die Miete einziehen.
Insolvenzverwaltung
Die 1999 in Kraft getretene Insolvenzordnung
ermöglicht es auch Privatpersonen wie zuvor schon
Firmen, Insolvenz anzumelden, wenn sie nicht mehr
zahlungsfähig (solvent) sind. Der Insolvenzantrag
kann vom Schuldner oder einem Gläubiger beim
zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Ziel des
Insolvenzverfahrens ist zum einen, die Schulden
soweit als möglich zu begleichen, sprich das übrig
gebliebene Vermögen (Insolvenzmasse) unter den
Gläubigern aufzuteilen. Zum anderen soll der
Schuldner die Chance erhalten, seine wirtschaftliche
Existenz zu bewahren und weiterhin am
Wirtschaftsleben teilzuhaben. Im Unterschied zum
Insolvenzverfahren, das die Verteilung des noch
vorhandenen Schuldnervermögens unter den Gläubigern
regelt, ist die Zwangsverwaltung eine Maßnahme der
Zwangsvollstreckung zur Befriedigung von
Gläubigerforderungen.
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Achtung: Der Dauerauftrag für Miete und Nebenkosten muss im
Falle einer gerichtlich angeordneten Insolvenz unverzüglich
gestoppt bzw. zugunsten des Insolvenzverwalters geändert werden.
Denn jede Zahlung, die der Mieter an den Vermieter leistet,
nachdem er bereits von dessen Insolvenz Kenntnis hatte, wird
Teil der Insolvenzmasse und ist damit „verloren“. U. U. muss der
Mieter die Miete dann noch einmal an den „berechtigten“
Insolvenzverwalter zahlen. Gleiches gilt selbstverständlich für
die Betriebskostennachzahlung, wenn diese fällig wird.
Hat der Mieter dagegen zuviel entrichtet und ein
Nebenkostenguthaben angesammelt, ist die Rückerstattung leider
keineswegs gesichert. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens
müssen Guthaben aus neuen Betriebskostenabrechnungen direkt an
die Mieter ausgezahlt werden. Dies gilt nicht für Guthaben aus
Abrechnungen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens
entstanden sind. Diese Ansprüche müssen Mieter wie all anderen
Gläubiger beim Insolvenzverwalter anmelden.Weil aber andere
Gläubiger wie Banken, Lieferanten, Versicherungen etc. in der
Regel sehr viel höhere Ansprüche geltend machen können und damit
auch höhere Quoten bekommen, sind die Chancen sehr gering, am
Ende des Verfahren wenigstens einen Teil des Guthabens wieder
zurückzubekommen.
Kautionen dürfen dagegen nur getrennt vom Vermögen auf einem
gesonderten Kautionskonto angelegt werden. Hat sich der
Vermieter daran gehalten, gehört die Kaution im Fall einer
Pleite nicht zur Insolvenzmasse und der Insolvenzverwalter muss
sie spätestens sechs Monate nach dem Auszug des Mieters an
diesen zurückzahlen. Hat der Vermieter die Kaution jedoch nicht
ausreichend gesichert, sollte der Mieter spätestens, wenn er
feststellt, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters
verschlechtert haben, diesen auffordern, ihm unverzüglich die
sichere Anlage nachzuweisen. Weigert sich der Vermieter oder
reagiert er gar nicht, darf der Mieter gem. § 321 BGB umgehend
den Kautionsbetrag zurückfordern oder den Mietzins mit der
Kaution verrechnen. Den Kautionbetrag muss der Mieter jedoch zu
Gunsten des Vermieters zur Verfügung halten.
Wird ein Haus oder eine Wohnung als Folge der
Zahlungsunfähigkeit zwangsversteigert, hat der Käufer ein
gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Trotzdem muss er seine
Kündigung genauso begründen wie jede andere ordentliche
Kündigung auch! Sprich, er kann sich nicht ohne Angabe von
Gründen auf sein Sonderkündigungsrecht berufen, sondern muss ein
berechtigtes Interesse an der Kündigung aussprechen.
Wenn die Versorgung eingestellt wird
Dramatische Auswirkungen kann es für die Mieter haben, wenn der
Vermieter Abschlagszahlungen für Wasser, Strom, Gas, Fernwärme
oder Müllabfuhr nicht an die Versorgungswerke weitergeleitet
hat. Dann nämlich kann es passieren, dass die Mieter eines Tages
im Trockenen, im Dunkeln oder im Kalten sitzen, weil der Hahn
zugedreht wurde, oder dass der Abfall nicht mehr entsorgt wird.
Droht eine solche Situation oder ist sie bereits eingetreten,
dürfen die Mieter ihre Nebenkostenvorauszahlungen aussetzen, um
mit den Versorgungsbetrieben übergangsweise eigene (Liefer-)verträge
abzuschließen. Und zwar solange, bis ein gerichtlich bestimmter
Insolvenzverwalter seine Arbeit aufgenommen hat. Im Übrigen
berechtigt der Totalausfall von Strom, Gas oder Wasser
selbstverständlich zur Minderung der Miete. Allerdings sollten
Sie sich in diesem Fall unbedingt vom Mieterverein beraten
lassen.
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