Draußen vor
der Tür
Mietrecht rund um Balkon, Terrasse und
Garten
Ein Jahrhundertsommer kommt
eben nur einmal im Jahrhundert. Und so sind die wirklich lauen
Abende und sonnigen Wochenenden leider gar nicht so zahlreich,
an denen wir uns ungetrübten Open Air Vergnügungen hingeben
könnten. Schade, wenn dann ein lustiger Grillabend auf dem
Balkon in einen handfesten Streit mit dem Nachbar mündet. Weil
des einen Freud leider manchmal auch des anderen Leid ist,
mussten sich bereits viele Gerichte mit gegrillter Bockwurst
auseinandersetzen. Für uns Anlass, in unserem Sommerheft noch
einmal die wichtigsten Mieterrechte und -pflichten „unter freiem
Himmel“ zusammenzufassen.
Zuerst
das Grundsätzliche: Wer eine Wohnung mit Balkon, Terrasse oder
Garten hat, darf diese natürlich auch benutzen! Schließlich
bezahlt er dafür Miete. Das heißt, der Mieter darf damit all das
tun, was man üblicherweise auf einem Balkon oder in einem Garten
macht. Er darf Stühle, Tische, Bänke oder Sonnenschirme
aufstellen, er darf Blumenkästen und Rankgitter anbringen,
Wäsche trocknen und Gäste empfangen. Er darf auf seinem Balkon,
auf der Terrasse oder im Garten allein oder mit anderen essen,
trinken, feiern und selbstverständlich auch rauchen. Die Grenze
der freien Verfügung ist erst dort erreicht, wo Nachbarn gestört
oder die Rechte des Hauseigentümers beeinträchtigt werden. Aber
wie so oft, ist genau das der Knackpunkt. Wer also sein Reihenhausgärtchen in
einen Schrottplatz verwandelt oder den Balkon in eine Diskothek,
muss mit Beschwerden von Ver- oder Mitmietern rechnen, weil dies
keine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache mehr darstellt. Weil
sich manche aber bereits gestört fühlen, wenn von oben ein
Blättchen auf den eigenen Balkon fällt oder Zigarettenrauch
herüberweht, kann die Frage, was erlaubt ist und was nicht,
wiederum oft nur im Einzelfall beantwortet werden.
Balkon und Terrasse
Grundsätzlich ist es
gestattet, Blumenkübel aufzustellen und Blumenkästen – auch
außen – zu befestigen. Voraussetzung ist nur, dass die Kästen
ordnungsgemäß angebracht sind und sichergestellt ist, dass sie
auch bei einem Sturm nicht herabstürzen und Passanten gefährden
können. Nachbarn müssen es auch dulden, wenn hin und wieder ein
Blatt oder eine Blüte auf den darunter liegenden Balkon fällt.
Nicht jedoch, wenn die darüber liegende Balkonbepflanzung – im
konkreten Streitfall ein wild wuchernder Knöterich – in
erheblichem Umfang über die Brüstung hinaus wächst und zu einer
übermäßigen Belästigung durch herabfallenden Vogeldreck und
abgestorbene Pflanzenteile führt. Blumenfreunde müssen ihre
Blütenpracht also rechtzeitig zurückschneiden und außerdem
darauf achten, dass nicht auslaufendes Gießwasser die Fassade
oder den darunter liegenden Nachbarn beeinträchtigt.
Ob Begonie, Banane oder
Bergminze, wenngleich die Auswahl der Pflanzen ebenso wie die
Einrichtung des Balkons dem Geschmack des Mieters überlassen
bleibt, ist die Freiheit auch hier nicht grenzenlos. So wurde
einem Mieter in Friedrichshafen fristlos gekündigt, weil er auf
seinem Balkon 14 Cannabispflanzen gezüchtet hatte. Das Gericht
gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter wegen
schwerwiegender Verletzung des Vertrauensverhältnisses zur
Räumung.
Das Anbringen von
Pflanzgittern, Rankhilfen oder einem optisch unauffälligen
Sichtschutz auf Balkon und Terrasse ist gestattet, solange das
Mauerwerk nicht beschädigt wird. Normale Bohrungen auf dem
Balkon sind nach einem Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth
aber genauso zulässig wie Bohr- und Dübellöcher in der Wohnung
selbst. Soll eine Markise installiert werden, muss der Vermieter
allerdings um Erlaubnis gefragt werden. Gleiches gilt für andere
„Baumaßnahmen“, die den Gesamteindruck des Hauses verändern
können. Und sicher wird ein Balkon nicht vertragsgemäß genutzt,
wenn er vollständig mit Planen umhüllt wird.
Ist der Balkon oder die
Terrasse reparaturbedürftig, muss der Vermieter die notwendigen
Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen, während der Mieter natürlich
für die Reinigung zuständig ist. Hierzu gehört nach Ansicht des
Landgerichts Berlin auch das Säubern des Abflusssiebes. Ist die
Hausfassade jedoch ein beliebter Nistplatz für Tauben, muss
wiederum der Vermieter dafür sorgen, dass Fensterbänke und
Balkone nicht mit Kot und Federn verunreinigt werden.
Allgemein gilt: Kann ein
zur Wohnung gehörender mitgemieteter Balkon nicht benutzt
werden, z.B. wegen einer benachbarten Großbaustelle oder weil
ein Gerüst angebracht ist, berechtigt dies u.U. zu einer
vorübergehenden Minderung der Miete (vom Mieterverein beraten
lassen!). Dies gilt in der Regel nicht, wenn die
Beeinträchtigung schon beim Einzug vorhanden und bekannt war,
z.B. weil der Balkon an eine laute Durchgangsstraße oder einen
Biergarten grenzt.
Garten
Gehört zu einem
Mehrfamilienhaus ein Garten, kommt es auf den Mietvertrag an, ob
und in welchem Umfang die Mieter den Garten nutzen dürfen oder
nicht. Ist die Nutzung des Gartens allgemein oder für bestimmte
Zwecke per Vertrag ausgeschlossen, ist das Verbot verbindlich.
Falls nicht, kann es entweder sein, dass der Garten oder ein
bestimmter Teil davon zusammen mit der Wohnung vermietet ist
(hierfür genügt bereits die Formulierung „der Garten wird zur
Nutzung überlassen“), oder er steht per Vertrag allen Bewohnern
zu Verfügung, dann handelt es sich um eine
Gemeinschaftseinrichtung. Es gibt jedoch keinen automatischen
Anspruch oder ein Gewohnheitsrecht in Sachen Gartenbenutzung.
Bei Einfamilienhäusern – gleich ob freistehend oder Reihenhaus –
gilt der Garten grundsätzlich immer als mitvermietet, sofern im
Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.
Wer mit der Wohnung einen
Garten gemietet hat, kann ihn im Rahmen des Mietvertrages nach
freier Verfügung nutzen. Was allerdings nicht bedeutet, dass er
damit machen kann, was er will, denn die Freiheit endet wiederum
dort, wo Nachbarn gestört oder die Rechte des Vermieters
beeinträchtigt werden. Die Mieter dürfen dort üblicherweise
Gartenmöbel aufstellen, Wäsche aufhängen, essen, trinken und
Gäste empfangen. Nachbarn oder Vermieter können auch nicht
verbieten, dass die Kinder Spielkameraden mitbringen, sofern die
allgemein gültigen Ruhezeiten und Lärmschutzbestimmungen
eingehalten werden. Die Nutzung eines mitgemieteten Gartens
beinhaltet auch, dass der Mieter im üblichen Umfang Blumen säen,
Sträucher und Bäume pflanzen und einen Komposthaufen anlegen
kann. Selbst gepflanzte Sträucher und Bäume darf er ohne
weiteres auch wieder entfernen. Und selbstverständlich steht dem
Mieter auch die Ernte zu. Wer allerdings wesentliche Teile der
ursprünglichen Gartenanlage erheblich verändern, also z.B.
alteingewachsene Hecken, Sträucher und Bäume entfernen möchte,
braucht dafür die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters. Bei
Mietern, die langfristig ein Einfamilienhaus gemietet haben,
geht man davon aus, dass sie den Garten nicht nur benutzen,
sondern auch bearbeiten dürfen, d.h. zum Beispiel auch einen
Teich oder eine Terrasse anlegen, Wege einbauen oder ein
Gartenhäuschen aufstellen. Allerdings empfiehlt sich auch hier,
kostspielige bauliche Umbauten mit dem Vermieter abzusprechen,
zumal bei Vertragsende der ursprüngliche Zustand wieder
hergestellt werden muss. Zieht der Mieter aus, darf er nach
Auffassung der meisten Gerichte seine Pflanzen und „mäßig große
und eindeutig umsetzbare“ Bäume mitnehmen oder er einigt sich
mit dem Vermieter über eine angemessene Entschädigung. Vom
Mieter gepflanzte, nicht mehr umsetzbare Bäume gehen allerdings
in den Besitz des Vermieters über.
Innenhof und Gemeinschaftsgarten
Bei einem
Gemeinschaftsgarten kann man nicht davon ausgehen, dass dessen
Bepflanzung von den Mietern wesentlich verändert werden darf.
Wird der Innenbereich einer Wohnanlage vertragsgemäß für Sport
und Spiel von Kindern genutzt, müssen Mitmieter und Nachbarn die
damit verbundene „normale“ Lärmbelästigung dulden und können
nicht etwa die Miete mindern. Auch das Aufstellen von
Gartenmöbeln, Sonnenschirmen, kleiner Sandkästen, Planschbecken
oder anderer Spielgeräte durch einzelne Mieter gehört nach
Auffassung der meisten Gerichte zur vertragsgemäßen Nutzung von
Gemeinschaftsflächen. In der Praxis verbietet jedoch oft schon
der Mietvertrag oder die Hausordnung die Benutzung der Garten-
und Rasenflächen. Grundsätzlich binden solche Vereinbarungen den
Mieter, sofern sie nicht rechtsmissbräuchlich sind oder ihre
Einhaltung als Schikane angesehen werden kann. Im Zweifel
sollten sich Mieter von den Experten des Mietervereins beraten
lassen.
Gartenpflege
Grundsätzlich ist es Sache
des Vermieters, die Außenanlagen seines Mietobjektes zu pflegen.
So gibt es natürlich kein „Gewohnheitsrecht“, das die Mieter von
Parterrewohnungen zur Pflege von Vorgärten oder zum
Heckenschneiden verdonnern würde. Auch die
Verkehrssicherungspflicht trifft zunächst den Vermieter, was
bedeutet, dass er sicherstellen muss, dass niemand durch morsche
Äste oder nasses Laub auf den Wegen gefährdet wird. Per
Mietvertrag kann er diese Pflichten jedoch auf den Mieter
übertragen. Praktisch heißt dies meist, dass der, der den
Garten(anteil) mit der Wohnung gemietet hat und nutzt, diesen
auch pflegen muss. Ohne besondere Vereinbarung fallen darunter
aber nur einfache Arbeiten wie regelmäßiges Rasenmähen oder
Unkraut jäten.
Wird die Gartenpflege nicht
vom Mieter selbst, sondern wie in den meisten Wohnanlagen von
einer Firma oder dem Hauswart übernommen, können die
Aufwendungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Aber nur dann, wenn dies im Vertrag ausdrücklich so vereinbart
wurde und selbstverständlich auch nur, wenn der Garten auch von
allen Mietern benutzt werden darf (Ausnahme: kleine Ziergärten).
Aufwendungen, die über die laufenden Pflege und übliche
Ersatzpflanzungen hinaus gehen, zum Beispiel eine komplette
Neuanlage des Gartens, muss der Vermieter selbst bezahlen.
Dauerbrenner
Grillen und Feiern
Nach Kinderspielen ist das
Grillen wohl die unter Nachbarn umstrittenste Aktivität der
Freiluftsaison, übrigens nicht nur unter Mietern, sondern auch
unter Eigenheimbesitzern! Während die einen Frischgegrilltes als
Inbegriff geselliger Sommertage schätzen und Toleranz fordern,
klagen die anderen über lästigen Qualm und unangenehmen Gestank,
der ihnen ihrerseits den Aufenthalt im Garten oder auf dem
Balkon vermiest.
Zwar
verbietet das Immissionsschutzgesetz Grillen im Freien, wenn
Qualm konzentriert in die Wohnung oder die Schlafräume von
Anwohnern zieht. Andererseits gilt das Grillen eben als eine
durchaus gebräuchliche Art der Speisenzubereitung, zumal wenn
man versucht, die Rauch- und Geruchsentwicklung zum Beispiel mit
Elektrogrill und Aluschalen auf ein Minimum zu beschränken. Kein
Wunder also, wenn in dieser Frage nicht einmal unter den
Richtern Einigkeit herrscht: So war das Landgericht Stuttgart
der Auffassung, dass 3x2 Stunden Grillvergnügen im Jahr
zulässig, aber auch ausreichend seien. Das Amtsgericht Bonn
entschied, dass im Sommer einmal im Monat mit 48-stündiger
Voranmeldung auf dem Balkon gegrillt werden dürfe. Und das
Bayer. Oberste Landgericht erlaubte in einer
Wohnungseigentumsanlage 5 Grillfeste im Jahr auf Holzkohlefeuer,
wenn der Grill am Ende des Gartens aufgebaut würde. Diese
Entscheidung dürfte allerdings nur dann auf Mietwohnungen
übertragbar sein, wenn zur Wohnung ein Garten gehört und der
Abstand zum Nachbarn ausreichend groß ist.
Wesentlich strenger urteilte
dagegen das Landgericht Essen: Weil Rauch und Geruch bei keinem
Grill ganz vermeidbar und diese Immissionen grundsätzlich dazu
geeignet seien, Mitmieter zu belästigen, ist ein generelles
Grillverbot auf Balkonen von Mehrfamilienhäusern rechtens, um
Streitigkeiten von vorneherein zu vermeiden. Wenngleich solche
Regelungen bislang (noch) selten vorkommen, sollten Grillfreunde
trotzdem vorsichtshalber im Mietvertrag nachschauen. Und selbst
wenn dort nichts steht: Wer seine Nachbarn regelrecht
einräuchert, begeht laut OLG Düsseldorf eine Ordnungswidrigkeit
und muss sogar mit einer Geldbuße rechnen.
Balkon- und Gartenpartys
Grundsätzlich hat ein Mieter
das Recht, auf seinem Balkon oder im Garten zu feiern. Ab 22.00
Uhr muss jedoch Nachtruhe herrschen, d.h. wenn sich Mitmieter
gestört fühlen, muss ab diesem Zeitpunkt das Fest in die Wohnung
verlagert werden und Zimmerlautstärke eingehalten werden.
Andernfalls kann wiederum ein Bußgeld verhängt werden.
© 2005 Mieterverein München e.V.
