Nach dem Gesetz ist eine Wohnung mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt. Maßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch sind der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung, wird die Einhaltung der maßgeblichen technischen Norm geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Entdeckt der Mieter einen Mangel, muss er das dem Vermieter sofort mitteilen. Der muss dann die Wohnung umgehend in Ordnung bringen. Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist grundsätzlich seine Sache. Doch berechtigt ihn das nicht zu Veränderungen.

Unternimmt der Vermieter nichts, um die Mängel abzustellen, kann der Mieter die Reparatur, d.h. den ordnungsgemäßen Zusand der Mietsache auch einklagen.

Er kann außerdem die Miete kürzen (s. Mietminderung).

Wenn der Vermieter auf die Mitteilung gar nicht reagiert, kann der Mieter ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und gleichzeitig androhen, die Aufträge selbst zu vergeben. Die entstehenden Kosten kann er dann von der Miete abziehen.