Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Der Mieter muss eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird.

Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht "auf einen Schlag" zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

Die typische Form der Mietsicherheit ist die sogenannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – "konkursfest" anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das "verpfändete Sparbuch" gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt, der Mieter das Sparbuch an den Vermieter.
Verbreitet ist auch die Kautionsform "Bankbürgschaft". Anstatt eine Geldsumme zu zahlen, kann der Mieter dem Vermieter auch einen Bürgen stellen. Durch die Übernahme einer Bürgschaft verpflichtet sich  das Geldinstitut, für offene Vermieterforderungen einzustehen. Die Haftung ist begrenzt auf drei Monatsmieten.

Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu.

Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

(dmb) Je nach Einzelfall muss der Mieter sechs, neun oder gar mehr als zwölf Monate warten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen muss.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 71/05) entschieden, dass der Vermieter die Kaution bzw. einen angemessenen Teil bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten darf, wenn er eine Nachforderung erwarten kann.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Kaution zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Daraus folgt, dass der Vermieter nicht schon bei Rückgabe der Wohnung die Kaution auszahlen muss. Vielmehr hat er eine angemessene Frist, in der er entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zum Ausgleich seiner Ansprüche noch benötigt und verwenden will.
Deshalb, so der Bundesgerichtshof, ist es dem Vermieter auch bis zum Ablauf dieser First gestattet, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist. Welche konkrete Zeitspanne dem Vermieter hierfür zusteht, hängt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Frist könnte sechs Monate und mehr betragen. Da zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert seien, auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehörten, kann der Vermieter zumindest einen angemessenen Teil der Kaution so lange zurückbehalten, bis er über die Nebenkosten abgerechnet hat.
Nach dem Gesetz  muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Betriebskostenabrechnung erhalten haben.