Der Vermieter kann gemäß BGB dem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse ist u.a. der Eigenbedarf. Danach darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigt.

Zu den Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, gehören neben Eltern und Kindern die Geschwister des Vermieters, leibliche Nichten und Neffen, Enkel, Stiefkinder, eine Pflegekraft für den Vermieter oder einen Angehörigen. Nicht dazu gehören der Schwager oder die Schwägerin, Cousinen, der geschiedene Ehegatte, die Eltern der Lebensgefährtin, die Tochter der Schwiegertochter, ein im Ausland lebender Abkömmling des Großvaters.

Ausnahme: Entfernte Verwandte können zu den begünstigten Angehörigen zählen, wenn ein besonders enger Kontakt zum Vermieter besteht, aus dem sich für den Vermieter eine moralische Pflicht zur Wohnraumvermietung ergibt (BGH,WuM 2009,294).

Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist zunächst, dass der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben die Person angibt, für die die Wohnung benötigt wird. Zusätzlich muss er einen konkreten Sachverhalt wiedergeben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Dazu gehören auch Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen dieser Person.

Fällt der Eigenbedarf, also der Kündigungsgrund, während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen und die Fortsetzung des Mietvertrages anbieten.

Zieht der Mieter im Glauben auf den berechtigten Eigenbedarf aus und stellt sich später heraus, dass die betreffende Person gar nicht in die Wohnung eingezogen ist (der Vermieter hat teurer weitervermietet oder die Wohnung verkauft), hat der betroffene Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den ehemaligen Vermieter in Höhe der Aufwendungen, die er aufgrund des Umzugs tätigen musste (Maklerkosten, Umzugskosten, evtl. höhere Miete...)

Der Mieter hat nach Erhalt der Kündigung ein sog. Widerspruchsrecht, welches er 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geltend machen muss. In diesem Widerspruchsschreiben muss er die Gründe darlegen, die ihn berechtigen können, in der streitgegenständlichen Wohnung zu bleiben (gewohntes Umfeld, Kinder in der Schule...)

In einem Prozess wägt der Richter dann die gegenseitigen Interessen ab. Auf der einen Seite das Interesse des Vermieters bzw. eines Angehörigen in die Wohnung zu ziehen, auf der anderen Seite, das Interesse des Mieters in der Wohnung zu bleiben.